TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06976 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOBY

N° de MINUTE : 26/00010

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE PARIFERIC, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE, SAS

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [I]

CHEZ M. et Mme [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Majda REGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0453

Madame [C] [V] épouse [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Majda REGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0453

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] sont propriétaires des lots n°3141, 3343 et 5219 au sein de l’immeuble LE PARIFERIC situé [Adresse 3]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié les 13 et 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARIFERIC situé [Adresse 3]), représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE (S.A.S.), a fait assigner M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite de la présente juridiction :

— qu’elle déboute M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— qu’elle condamne M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  14.566,8 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux impayés au 14 janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— qu’elle condamne M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] demandent de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner au syndicat des copropriétaires d’établir un décompte conforme au jugement du 21 juin 2021,

— les autoriser à payer l’arriéré de charges à hauteur de 400 euros mensuels jusque apurement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 10 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires et de ses conclusions que la somme de 14.566,80 euros qu’il réclame au titre des charges de copropriété impayées est en réalité constituée pour partie de frais de recouvrement, lesquels reposent sur une fondement juridique distinct qui se trouve visé par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] ;

— le décompte actualisé de la créance réclamée arrêté au 14 janvier 2025 (dernière écriture : virement créditeur de 350 euros), faisant apparaître un solde débiteur de 14.566,80 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2021, 28 novembre 2022, 22 juin 2023 et du 26 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées – étant relevé toutefois que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024 mentionne le rejet de l’approbation des comptes de l’exercice 2023 ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Il sera regretté, en préambule de l’examen de ces pièces, le caractère lacunaire du décompte sur lequel le syndicat des copropriétaires se fonde dans la présente instance pour justifier de sa créance, l’absence de mention du total de la colonne crédit et du total de la colonne débit rendant laborieuses les vérifications effectuées par la présente juridiction.

Il sera également observé que le décompte de créance arrêté au 10 juin 2024 qui se trouvait joint à l’assignation ne faisait pas apparaître l’ensemble des règlements effectués par les défendeurs, ainsi que ceux-ci le relevaient, et ne leur permettait pas, et pas plus à la présente juridiction, de vérifier l’exactitude de leur imputation sur les causes du jugement précédemment rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aubervilliers. Cette omission se trouve néanmoins corrigée dans le décompte actualisé arrêté au 14 janvier 2025 produit en demande, qui fait bien apparaître l’ensemble des virements dont justifient les défendeurs de leur côté dans la présente instance.

L’examen de ces pièces fait apparaître, ensuite, que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1055,62 euros (selon le calcul 165+165+165+480+80,62) correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 2612,96 euros (selon le calcul 1850,65 + 262,31 + 500 euros, étant observé que le décompte comporte une erreur d’un euro s’agissant du montant de la condamnation au titre des frais de l’article 10-1) correspondant aux causes du jugement précédemment rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aubervilliers ;

— la somme de 2365,79 euros facturée au débit du compte à la date du 31/12/2023 sous l’intitulé « solde charges 01-01-2023 31-12-2023 », qui n’est pas exigible dès lors que l’assemblée générale du 26 juin 2024 a refusé d’approuver les comptes de l’exercice 2023.

Déduction faite de ces montants, le total des sommes figurant au crédit du décompte des copropriétaires, qui se trouvent toutes justifiées dans la présente instance par la production des appels de fonds versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, au titre des charges et appels travaux échus entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025) s’élève à un total de 19.531,60 euros.

S’agissant des paiements, le décompte examiné fait apparaître un total de 11.000 euros effectués par M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] entre le 12 mai 2021 et le 14 janvier 2025, auquel il convient d’ajouter deux paiements supplémentaires postérieurs d’un total de 800 euros dont justifient les intéressés dans la présente instance, à savoir deux virements d’un montant de 400 euros chacun effectués les 17 mars et 17 avril 2025.

Conformément aux règles d’imputation des paiements posées par l’article 1342-10 du code civil, les paiements effectués par les défendeurs seront imputés, en premier lieu, sur les causes du jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aubervilliers.

Il convient donc de retrancher la somme de 2612,96 euros sur cette somme totale de 11.800 euros, de sorte que les paiements à prendre en considération dans la présente instance s’élèvent à la somme de 9187,04 euros (selon le calcul 11.800 – 2612,96).

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025), suivant décompte arrêté au 14 janvier 2025 mais tenant compte de deux paiements ultérieurs effectués les 17 mars et 17 avril 2025, s’élève donc à la somme de 10.344,56 euros (selon le calcul 19.531,60 – 9187,04).

Par conséquent, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) la somme de 10.344,56 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025), suivant décompte arrêté au 14 janvier 2025 mais tenant compte de deux paiements ultérieurs effectués les 17 mars et 17 avril 2025 de 400 euros chacun. Les intéressés, copropriétaires indivis, supporteront la dette à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Compte-tenu de l’importance des calculs qu’il serait nécessaire d’effectuer pour déterminer le montant des charges dont les défendeurs se trouvaient redevables lors de la délivrance de l’assignation, et qui n’incombent pas en principe à la présente juridiction, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 4 février 2025, date de notification des conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires en application de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la demande reconventionnelle formée par M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] tendant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d’établir un décompte conforme tenant compte du solde des charges conformément au jugement du 21 juin 2021 et des versements effectués par eux, il sera rappelé que le demandeur s’est exécuté dans la présente instance et a produit un décompte actualisé arrêté au 14 janvier 2025 qui répond à ces exigences (sa pièce n°11). Cette demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

Quant au coût de l’assignation, il sera rappelé que celui-ci se trouve compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, dont le sort sera examiné ci-après. Ces frais, seront donc également écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement.

Il est en outre établi que M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] ont déjà été précédemment condamnés, par un jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aubervilliers, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) la somme de 1200 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] ne produisent aucune pièce justifiant de leur situation financière et des difficultés qu’ils allèguent. Ils ne démontrent pas non plus leur capacité à apurer leur dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, alors qu’ils ne règlent pas leurs charges courantes depuis plusieurs années.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] seront également tenus de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 10.344,56 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025), suivant décompte arrêté au 14 janvier 2025 mais tenant compte de deux paiements ultérieurs effectués les 17 mars et 17 avril 2025 d’un montant de 400 euros chacun, ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 ;

— la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I], au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] tendant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d’établir un décompte conforme au jugement du 21 juin 2021 ;

REJETTE la demande formée par M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par M. [S] [I] et Mme [C] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [S] [I] et Mme [C] [V] épouse [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES