TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00542 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2J5W

N° de MINUTE : 26/00113

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

[Localité 7], agisant poursuites et diligences de son syndic, la SARL CABINET CSJC, représenté par ses gérants

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1159

C/

DEFENDEURS

Monsieur [H] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

Madame [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

Monsieur [O] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] sont propriétaires des lots n°1041, 1150, 2130, 2043, 3133 et 3190 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet CSJC (S.A.R.L.), a fait assigner M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner in solidum M. [H] [X], Mme [F] [X] et M. [O] [X] à lui payer les sommes de :

9.739,57 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 octobre 2024, provision du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [H] [X], Mme [F] [X] et M. [O] [X] à lui payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum M. [H] [X], Mme [F] [X] et M. [O] [X] aux dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à personne, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 24 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’il ressort de la lecture du décompte du syndicat des copropriétaires reproduit dans son assignation que la somme de 9.739,57 euros qu’il réclame au titre des charges de copropriété impayées est en réalité constituée pour partie de frais de recouvrement, lesquels reposent sur une fondement juridique distinct, savoir l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui se trouve visé par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

a. sur le principe et le montant de la demande

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] ;

— le décompte de la créance réclamée reproduit par le syndicat des copropriétaires dans son assignation, faisant apparaître un solde débiteur de 9739,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2021, 16 juin 2022, 29 juin 2023 et du 25 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, à l’exception toutefois de la somme de 36 euros figurant sur le décompte à la date du 21/05/2025 sous l’intitulé « frais de relance ». Ces frais, qui ne constituent pas des charges de copropriété, seront examinés ci-après au regard de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 30 octobre 2024 s’élève donc à la somme de 9739,57 – 36 soit 9703,57 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 9703,57 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 30 octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

b. sur la condamnation in solidum des défendeurs

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Ainsi, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne justifie pas d’une quelconque clause de solidarité.

La demande de condamnation in solidum n’est pas davantage fondée, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Il s’ensuit que M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette à proportion des droits de chacun dans l’indivision, la demande tendant à leur condamnation solidaire étant rejetée.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir de l’envoi de son courrier de relance, facturé le 21 mai 2024 pour un montant de 36 euros, selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sa demande formée au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement.

Il est en outre établi que les intéressés ont déjà été précédemment condamnés, par quatre précédents jugements du tribunal de grande instance de Bobigny ou du tribunal de proximité d’Aubervilliers, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré quatre précédentes condamnations judiciaires, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1200 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires portant sur le droit proportionnel de recouvrement mis à la charge du créancier par le tarif des huissiers (articles A444-10 et suivants du code du commerce) en cas d’exécution forcée ne peut qu’être rejetée, aucun texte applicable ne permettant en l’espèce de faire supporter même partiellement la charge de ce droit par le débiteur. Il sera précisé en particulier que l’article R.631-4 du code de la consommation invoqué est réservé aux litiges dans lesquels le droit de la consommation se trouve applicable, et qu’il permet alors au juge de mettre à la charge du professionnel condamné l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 9703,57 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 30 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation in solidum de M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] au titre de la somme susvisée ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [F] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Caire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES