COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00038 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C5D

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00082

DEMANDEUR

S.A.R.L. KYMAXX, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

C/

DEFENDEUR

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DM

C/o TD COM [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas LEMARIÉ de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R241

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Grégoire AMAND, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2001, la SCI DM a donné à bail à la société FALIDA (désormais dénommée KYMAXX) divers locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 7] (93), pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2001, soit jusqu’au 30 novembre 2013, pour un loyer annuel HT de 45.734,71 euros, aux fins d’exploitation de l’activité suivante : “achat et vente en gros de tous articles de bazar, importation de tous textiles, maroquinerie, accessoires, cadeaux, jouets, gadgets, bijouterie fantaisie, horlogerie, articles de Paris”.

Par exploit du 20 septembre 2013, la SCI DM a délivré à la société locataire un congé pour le 31 mars 2014, et a offert le renouvellement du bail dans les termes de l’article L 145-9 du code de commerce, à effet du 1er avril 2014, aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail expiré (loyer inchangé).

Puis par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2018, les parties ont convenu de renouveler le bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2014, soit jusqu’au 31 mars 2023, pour un loyer annuel actualisé s’élevant à la somme de 66.915 euros HT/HC, payable par trimestre et d’avance.

Suivant exploit d’huissier en date du 18 septembre 2019, le bailleur a signifié à la société locataire un congé prenant effet le 31 mars 2020, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Le refus du renouvellement par le bailleur était motivé par un projet de démolition du bâtiment et reconstruction avec création de lots de commerce en pied d’immeubles et habitation en étage.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, la SCI DM a exercé son droit de repentir et a proposé le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel fixé à 84.434 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes d’un mémoire notifié le 11 septembre 2024, la société KYMAXX a sollicité la fixation du loyer de renouvellement au 2 mai 2024 à la somme annuelle de 41.235,77 euros hors taxes et hors charges en principal.

Par exploit du 29 octobre 2024, la société KYMAXX a assigné la SCI DM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la dite somme.

Par jugement du 13 mai 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la réouverture des débats, afin de permettre à la SCI DM de produire son mémoire en défense, et aux parties de s’échanger leurs éventuels mémoires en réplique.

La SCI DM a notifié le 6 août 2025 un mémoire en défense, réceptionné par la SARL KYMAXX le 20 août 2025.

La SARL KYMAXX a notifié le 12 septembre 2025 un mémoire en demande n°2.

Il est expressément renvoyé à ces derniers mémoires des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux le 30 septembre 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, les parties représentées par leurs conseils ont plaidé l’affaire, et ont oralement réitéré les termes de leurs derniers mémoires respectifs.

Le présent jugement a été mis en délibéré au 16 décembre 2025, puis a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

MOTIFS

1) Sur la demande liminaire de sursis à statuer

A titre liminaire, la SCI DM demande de surseoir à statuer dans la présente instance aux motifs que :

— le 29 novembre 2024, une promesse de cession partielle de fonds de commerce a été signée entre la société KYMAXX et Monsieur [H] [J] pour le compte de la société en formation KX HOMME, promesse notifiée à la bailleresse – la SCI DM – le 4 décembre 2024 ;

— le 10 décembre 2024, la SCI DM a confirmé son intention d’exercer son droit de préemption sur cette cession ;

— un litige s’est élevé entre les parties sur le fait de savoir si la reprise du stock était incluse dans la promesse notifiée à la bailleresse et si celle-ci, dans l’exercice de son droit de préemption, devait racheter le stock à la société KYMAXX, ce litige étant actuellement pendant devant la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, enregistré sous le numéro de répertoire général 25-06006.

La SCI DM en déduit que, au regard du lien de connexité entre les deux affaires, le juge des loyers commerciaux doit prononcer le sursis à statuer dans l’attente du jugement à venir qui sera rendu par la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny concernant les modalités exactes de la cession partielle du fonds de commerce.

Conformément aux articles 377 et suivants du code de procédure civile, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation concernant l’opportunité de prononcer un sursis à statuer, au regard de l’exigence d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, le litige pendant devant la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, enregistré sous le numéro de répertoire général 25-06006, qui concerne les conditions de la cession du fonds de commerce, et notamment la reprise ou non des marchandises de la société KYMAXX par la SCI DM, n’a pas d’influence déterminante sur le présent litige, dans la mesure où la valeur locative des locaux à usage commercial faisant l’objet du présent litige est totalement indépendante des conditions de cette cession.

En outre, le risque allégué de contrariété entre les décisions n’est pas justifié, la société KYMAXX ayant en tout état de cause un intérêt légitime à ce que le loyer du bail renouvelé au 2 mai 2024 soit fixé à la valeur locative.

Dès lors, la SCI DM sera déboutée de sa demande liminaire tendant à ordonner un sursis à statuer dans l’attente du jugement qui sera rendu par la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, dans l’affaire inscrite sous le numéro de répertoire général 25-06006.

2) Sur le renouvellement du bail commercial

En application du dernier alinéa de l’article L. 145-12 du code de commerce, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, alors que la SCI DM, bailleresse, avait notifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction par exploit du 18 septembre 2019, elle a ensuite notifié à cette dernière, dans le cadre de l’exercice de son droit de repentir, son accord de renouvellement du bail par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024.

Dès lors, le nouveau bail entre la SCI DM et la SARL KYMAXX prend effet à compter de cette dernière date, conformément au dernier alinéa de l’article L 145-12 précité. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 2 mai 2024.

3) Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et sur la date du renouvellement du bail. Elles sont toutefois en total désaccord sur le montant du loyer et, plus particulièrement, sur la détermination des coefficients de pondération à appliquer à la surface des locaux ainsi que sur l’évaluation de la valeur locative brute.

Au regard de ces désaccords, du caractère non contradictoire de l’expertise amiable versée aux débats par la SCI DM, et du caractère ancien de l’expertise versée aux débats par la SARL KYMAXX concernant la valeur locative au 1er avril 2020 des locaux faisant l’objet du bail commercial renouvelé à compter du 2 mai 2024, soit plus de 4 ans après, il y a lieu de désigner un nouvel expert.

Il reviendra à ce dernier d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Monsieur [Z] [B], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SARL KYMAXX, demanderesse à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la baisse.

4) Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la SARL KYMAXX devra continuer de payer, durant l’instance et à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il était établi dans le cadre du dernier renouvellement du bail commercial, d’un montant annuel de 66.915 euros HT/HC, payable par trimestre et d’avance.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

DEBOUTE la SCI DM de sa demande liminaire tendant à ordonner un sursis à statuer ;

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 2 mai 2024 ;

ORDONNE, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 2 mai 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L145-33, L145-36 et R145-10 du code de commerce ;

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 2 mai 2024, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence;

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer du bail échu le loyer provisionnel à régler par la SARL KYMAXX durant l’instance, d’un montant annuel de 66.915 euros HT/HC, payable par trimestre et d’avance jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 décembre 2026 ;

DIT que la SARL KYMAXX devra consigner à la régie du tribunal, avant le 25 mars 2026, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 31 mars 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 27 Janvier 2026

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

M^me Sakina HAFFOU M. Grégoire AMAND