TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES :

N° RG 25/06003

N° Portalis DB3S-W-B7J-3HPY

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 février 2026

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

C/

Monsieur [O] [D] [K]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

représenté par son syndic, la SA Cabinet Gestion et Transaction de France (GTF)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D] [K]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 2] (TUNISIE)

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain DE LANGLE

Monsieur [O] [D] [K]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [D] [K] est propriétaire du lot n°40 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré à parquet en date du 9 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », a fait assigner Monsieur [O] [D] [K] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

4 855,30 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre de 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 978,41 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 26 novembre 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes.

Monsieur [O] [D] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 14 mars 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date du 24 juin 2021, 12 mai 2022, 11 avril 2023, 26 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2022 au 1er trimestre de 2025, appel de provisions du 1er avril 2025 inclus ; le contrat de syndic signé le 26 avril 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 978, 41 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [O] [D] [K] reste devoir la somme de 4 854,59 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2022 au 14 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] produit le récépissé d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023. Il n’est pas justifié des autres lettres de relances facturées sur le décompte.

La demande en paiement au titre de cette mise en demeure sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 35,00 €.

Sur les frais « de recouvrement/remise huissier »

Les frais de « recouvrement huissier » ou de « remise à l’huissier » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles Ces frais seront donc rejetés.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [O] [D] [K] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [D] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 4 854,59 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 14 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 35 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE