TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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CA

REFERENCES : N° RG 25/03021 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22P4

Minute : 26/16

Monsieur [J] [F] [M]

Représentant : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

C/

Monsieur [D] [O]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] [M],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [O],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025007009 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne et assisté de M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021 à effet au 2 novembre 2021, Monsieur [J] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 650 euros, hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 signifié à étude, Monsieur [J] [M] a délivré à Monsieur [D] [O] un congé aux fins de vente du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [J] [M] a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, valider le congé délivré,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement du loyer,dire Monsieur [D] [O] occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire, condamner Monsieur [D] [O] au paiement de : 2 508,95 euros au titre de la dette locative

une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux,

500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 24 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Monsieur [J] [M], représenté, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4 847,95 euros, arrêtée au 29 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Il s’oppose à tout délai.

Monsieur [D] [O], comparant assisté, conteste la validité du congé en ce que le bailleur ne justifierait pas de la réalité de la mise en vente de son appartement. Il reconnaît le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et, le cas échéant, l’octroi des délais les plus larges pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Monsieur [J] [M] a transmis le 11 décembre 2025, une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de voir écartée la note en délibéré

Monsieur [D] [O] demande à voir écartée des débats la note en délibéré produite par Monsieur [J] [M], en raison de sa tardivité.

Selon l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, lors de l’audience, Monsieur [J] [M] a été autorisé à produire par note en délibéré tout élément complémentaire justifiant du congé pour vente et ce, avant le 1er décembre 2025, Monsieur [D] [O] devant y répliquer avant le 15 décembre 2025.

Monsieur [J] [M] a produit une note en délibéré le 11 décembre 2025, soit à l’expiration du délai fixé.

En conséquence, la note en délibéré réceptionnée le 11 décembre 2025 sera écartée.

II – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 29 octobre 2025 que Monsieur [J] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, lequel n’est pas contesté par le défendeur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [J] [M] une somme de 4 847,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [D] [O] sollicite l’octroi de délais de paiement les plus larges tandis que Monsieur [J] [M] s’y oppose.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [D] [O] est en arrêt de travail depuis deux ans et perçoit des indemnités journalières d’un montant mensuel de 1 200 euros.

Il en résulte, au regard du montant de la dette locative, que sa situation personnelle et financière ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15 I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice.

Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

L’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, toutefois le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre.

Lorsque la fraude est invoquée, notamment en ce que le bailleur n’aurait pas eu de réelle intention de vendre en n’effectuant pas de démarches positives pour trouver un acquéreur, la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre pèse sur le preneur.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article susvisé et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail, consenti à Monsieur [D] [O] le 15 octobre 2021 à effet au 2 novembre 2021 pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 1er novembre 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 21 mars 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II, sans que la régularité formelle de cet acte ne soit contestée.

Il est constant que l’offre de vente n’a pas été acceptée par le locataire dans le délai légal.

Il ressort en outre des pièces du dossier et notamment d’un courrier émanent du gestionnaire de location du bien, Monsieur [G], en date du 11 novembre 2025, que Monsieur [D] [O] n’a pas fait valoir son droit de préemption et n’a jamais répondu aux propositions de dates destinées à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Il ajoute que ce maintien dans les lieux, conjugué à l’absence de toute date de libération du logement susceptible d’être communiquée à un acquéreur potentiel, fait obstacle à la réalisation effective de la vente. Le gestionnaire précise néanmoins que Monsieur [J] [M] maintient son souhait de vendre le bien et que la mise en vente sera engagée dès la reprise effective du bien.

Si Monsieur [D] [O] soutient que Monsieur [J] [M] ne justifierait d’aucune démarche positive en vue de la vente du bien, il n’apporte toutefois aucun élément probant de nature à établir le caractère frauduleux du congé. Il ne répond pas davantage aux difficultés concrètes exposées par le gestionnaire, lesquelles sont directement imputables à son comportement.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [D] [O] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal et qu’il s’est maintenu dans les lieux.

Il en résulte que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 2 novembre 2024.

Monsieur [D] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A ce titre, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, étant relevé qu’il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera donc rejetée.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner Monsieur [D] [O] à son paiement à compter du 2 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

En revanche, il n’apparaît pas justifié de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge à compter de la résiliation du bail à un montant supérieur à celui du loyer et des charges. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Monsieur [D] [O] sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux. Il précise vivre seul, être en arrêt de travail depuis deux ans et bénéficier du statut de travailleur handicapé. Il explique se trouver dans une situation de vulnérabilité importante qui impacte sa capacité à se reloger.

Monsieur [J] [M] indique s’opposer à toute demande de délai supplémentaire. Il explique avoir besoin de récupérer son bien pour pouvoir le vendre.

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, sans disconvenir de la réalité des difficultés évoquées, Monsieur [D] [O] ne démontre pas pour autant que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Aucun élément ne permet de justifier du bien-fondé de cette demande alors que la dette locative est particulièrement importante et que Monsieur [D] [O] a déjà bénéficié de fait de larges délais depuis l’expiration du contrat de bail survenu le 2 novembre 2024.

Il ne sera donc pas fait droit à sa demande.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de l’assignation du 20 février 2025 et à l’exclusion du coût du congé du 21 mars 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [M] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [D] [O] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats la note en délibéré produite par Monsieur [J] [M] réceptionnée 11 décembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [D] [O] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 octobre 2021 à effet au 2 novembre 2021 et concernant un logement situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail a expiré le 1er novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation dudit bail, par l’effet du congé, à la date du 2 novembre 2024 ;

DIT Monsieur [D] [O] occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre des meubles ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [J] [M] une somme de 4 847,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [J] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de l’assignation du 20 février 2025 et à l’exclusion du coût du congé du 21 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [J] [M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE