RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/01893 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXPZ

NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ARCOAX AUTOMOBILES

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 983 526 245,

Dont le siège soical est sis :

[Adresse 3]

[Localité 1]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Pierre DELANNAY, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’Eure

DEFENDERESSE :

SCI [Adresse 8]

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro : 399 379 304

Dont le siège social est sis

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Madame [P] [R], Gérante.

Représentée par M^e Stéphanie COMBES-MATHIEU, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 09 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 14 novembre 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [Adresse 8] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4], qu’elle a mis en location par l’intermédiaire du cabinet Cushman & Wakefield à Rouen.

La SARL Arcoax Automobiles exerce une activité de garage automobile sous l’enseigne Euromaster selon statuts constitutifs en date du 7 décembre 2023.

Préalablement et afin de permettre l’immatriculation de Arcoax Automobiles au RCS d’Evreux, la SCI La Raguiniere a, le 17 novembre 2023, signé au bénéfice de celle-ci, alors en formation, une première autorisation de domiciliation au [Adresse 5]).

Le 15 décembre 2023, Arcoax Automobiles a adressé à la SCI La Raguiniere un chèque de garantie de 5 800 euros émis par la société Garage Full Services située à Louviers, à titre de dépôt de garantie.

Le 11 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] a signé au bénéfice de Arcoax Automobiles une seconde autorisation de domiciliation au [Adresse 3] à Val-de-Reuil (27100);

Arcoax Automobiles a été immatriculée au RCS d'[Localité 7] le 18 janvier 2024.

Le 25 janvier 2024, la SCI La Raguiniere et Arcoax Automobiles ont signé un bail commercial à effet au 1er février 2024 au [Adresse 3] à Val-de-Reuil (27100).

Par jugement du 29 février 2024, la société Garage Full Services a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce d’Evreux, entraînant le rejet du paiement du chèque de 5 800 euros au bénéfice de la SCI [Adresse 8].

Le 13 mai 2024, la SCI [Adresse 8] a fait signifier à Arcoax Automobiles un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 19 829,83 euros.

Par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 5 juin 2024, Arcoax Automobiles a assigné la SCI [Adresse 8] devant le tribunal aux fins d’opposition à commandement de payer.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 15 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 juin 2025, Arcoax Automobiles demande au tribunal de :

Juger recevable et bien fondée la société ARCOAX AUTOMOBILES en ses demandes, fins et prétentions,A titre principal,

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2024.A titre subsidiaire,

Juger que la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 a été mise en œuvre de mauvaise foi par la SCI LA RAGUINIERE,Par conséquent,

Juger que la clause résolutoire ne peut produire effet et se trouve donc paralysée,Prononcer la paralysie des effets de la clause résolutoire,Juger inopposable et irrecevable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2023.Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre très subsidiaire,

Octroyer des délais de 24 mois à la société ARCOAX AUTOMOBILES pour lui permettre de s’acquitter sa dette locative,Y faisant droit,

Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire attachée au commandement de payer délivré le 13 mai 2024,Juger que si la dette locative est soldée et les délais respectés, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n’avoir jamais joué.En toute hypothèse,

Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de sa demande de résiliation du bail,Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 46.622,40 euros,En cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent au titre des loyers, charges et taxes impayés à l’encontre de la société ARCOAX AUTOMOBILES, condamner la SCI LA RAGUINIERE au paiement à la société ARCOAX AUTOMOBILES d’une somme équivalente à titre de dommages-intérêts et ordonner la compensation entre les deux sommes.

Juger que la majoration de 10% constitue une clause pénale,Réduire son montant à la somme symbolique d’un euro,Juger que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire,Ecarter l’exécution provisoire,Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile,Condamner SCI LA RAGUINIERE au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner SCI LA RAGUINIERE aux entiers dépens dont distraction,Débouter la société SCI LA RAGUINIERE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens.Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer, Arcoax Automobiles vise l’article L. 145-41 du code de commerce et considère que celui-ci est imprécis en plusieurs de ses dispositions et la place dans l’impossibilité de déterminer de quelle somme précise elle est débitrice.

Au soutien de sa demande présentée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la paralysie de la clause résolutoire, Arcoax Automobiles se fonde sur l’article 1104 du code civil et considère que celle-ci a été mise en œuvre de mauvaise foi par la SCI [Adresse 8] compte-tenu de l’erreur d’adresse dans le bail qui lui est imputable, erreur à l’origine d’une importante perte de marge et du décalage du calendrier d’installation de la société.

Au soutien de sa demande relative à la majoration de 10%, Arcoax Automobiles considère qu’elle doit être qualifiée de clause pénale et qu’elle est manifestement excessive compte-tenu de l’incapacité du preneur à régler les loyers du fait de son bailleur.

Au soutien de sa demande présentée à titre très subsidiaire tendant au prononcé de délais de paiement et présentée sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, Arcoax Automobiles estime être de bonne foi en ce qu’elle n’a jamais contesté être débitrice et que les retards dans le paiement des loyers ont des causes qui lui sont extérieures.

En réponse à la demande reconventionnelle de la SCI La Raguinière, Arcoax Automobiles sollicite en cas de condamnation que cette dernière soit condamnée à des dommages et intérêts d’un même montant et qu’il soit ordonné la compensation entre les deux sommes. Elle indique en outre qu’aucun décompte de créance n’est produit par la SCI [Adresse 8] au soutien de sa demande.

Par conclusions notifiées le 2 mai 2025, la SCI [Adresse 8] demande au tribunal de :

Juger la société ARCOAX AUTOMOBILES irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et prétentions, Débouter la société ARCOAX AUTOMOBILES de demandes visant à prononcer tant la nullité que l’inopposabilité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2024,Prononcer en conséquence la résolution judiciaire du bail commercial signé en date du 25 janvier 2024, avec tous effets de droit à compter de la signification de la décision à intervenir, Condamner la société ARCOAX AUTOMOBILES à payer à la SCI LA RAGUINIERE une somme en principal de 67.992 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période courant du 1er février au 1er mai 2025, assortie de la majoration de 10% prévue au bail et des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 27 mars 2024, Condamner la société ARCOAX AUTOMOBILES à payer à la société SCI LA RAGUINIERE une somme de 6.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, Condamner la société au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.S’agissant des impayés de loyers, la SCI La Raguinière considère que Arcoax Automobiles n’invoque aucun motif sérieux de non-paiement des loyers et charges qui lui sont dus et qu’elle fait preuve de mauvaise foi. Elle explique que l’implantation de Arcoax à [Localité 11] était prévue en janvier ou février et que c’est bien ce qu’il s’est passé, de sorte qu’aucun retard dans le démarrage de ses activités n’est établi. La SCI [Adresse 8] ajoute que l’erreur de plume qui s’est glissée dans la première attestation de domiciliation n’a eu aucune conséquence et que ses statuts constitutifs n’ont pas eu à subir de modification en ce qu’ils ont dès l’origine affiché la domiciliation exacte. La concluante estime qu’aucun délai de paiement ne doit être accordé à Arcoax, qui a refusé la conciliation proposée par le tribunal et qui fait preuve de mauvaise foi en refusant depuis la signature du bail de régler les loyers dus, ce alors que Arcoax dit être dans une situation financière proche de la cessation de paiements.

En réponse à la demande de nullité du commandement de payer, la SCI [Adresse 8] fait valoir que celui-ci fait expressément mention de toutes les sommes réclamées à Arcoax et que le grief d’imprécision n’est pas établi. Elle considère en outre qu’aucune mauvaise foi de sa part n’est caractérisée dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en résolution du bail litigieux, la SCI [Adresse 8] explique au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce que la clause résolutoire est acquise et que seule la résolution est de nature à faire cesser son préjudice.

Au soutien de sa demande de condamnation à une amende civile, la SCI [Adresse 8] se fonde sur l’article 32-1 du code de procédure civile et considère que Arcoax a démontré sa mauvaise foi tant dans l’exécution du bail que dans l’introduction de cette procédure.

MOTIVATION

Sur la régularité du commandement de payer

En vertu de l’article L. 145-1 alinéa 1er du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant que doit être privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, tout en répondant aux conditions légales, est manifestement équivoque. Une telle carence ne peut toutefois se déduire d’une simple erreur, imprécision ou contestation par le débiteur d’une des causes de la créance, même en sa défaveur, le débiteur devant justifier être dans l’impossibilité de déterminer avec une précision suffisante la nature et le montant de la dette dont le recouvrement est poursuivi.

En l’espèce, Arcoax Automobiles ne peut, en premier lieu, faire grief au commandement critiqué de viser le dépôt de garantie, la majoration de 10%, les intérêts de retard ainsi que la somme due en application de l’article A. 444-31 du code de commerce, alors que la clause résolutoire reproduite ci-avant peut expressément porter sur les sommes dues en raison de « l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements ».

S’agissant, en second lieu, de la majoration de 10% prévue à l’article 20 du bail tel que rappelé aux termes du commandement, Arcoax Automobiles est malvenue à considérer que son paiement ne saurait être compris dans le périmètre de la clause résolutoire, la qualification de clause pénale ainsi que l’éventuelle réduction de la somme due relevant du seul pouvoir souverain du juge du fond et non de l’appréciation discrétionnaire du débiteur au stade du commandement de payer.

S’agissant, en troisième lieu, des loyers, il apparaît clair que les montants sollicités (3 480 euros par mois) sont exprimés TTC, le 1/12ème du loyer annuel TTC prévu à l’article 30 du contrat (41 760 euros) correspondant précisément à la somme de 3 480 euros, peu important que la colonne « TVA » dans le commandement soit vide.

S’agissant, en quatrième lieu, des intérêts, si l’assiette du calcul (14 376,80 euros) n’est en effet pas explicitée, la somme réclamée à ce titre est de 77,88 euros seulement, soit 0,4% du solde total. Il ne peut donc s’inférer de cette imprécision marginale une irrégularité de l’entièreté du commandement de payer.

S’agissant enfin de la taxe foncière, si le montant mentionné dans le commandement n’est pas explicité, il reste que l’article 31 du contrat de bail prévoit une provision mensuelle de 632 euros HT, soit 758,40 euros TTC, soit un montant total de 2 275,20 euros pour trois mois d’impayés, étant rappelé que le commandement fait état d’une somme de 2 242 euros, soit un différentiel de 33,20 euros égal à 0,17% du total. Là encore, cette imprécision marginale n’est pas de nature à entraîner la nullité du commandement de payer.

Aucun des éléments soulevés ne permet donc de considérer que la société Arcoax Automobiles a été placée dans l’impossibilité de déterminer avec une précision suffisante la nature et le montant de sa dette, de sorte que le commandement de payer du 13 mai 2024 doit être considéré comme régulier.

Par conséquent, la société Arcoax Automobiles est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’obligation contractuelle de bonne foi

En vertu de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Aussi, selon les dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions avec celles tirées de l’article L. 145-1 du code de commerce rappelées ci-avant, que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, le tribunal relève d’une part que la société Arcoax Automobiles prétend avoir vainement compté sur une immatriculation effective en novembre 2023, ce alors que les statuts constitutifs de la société ont été signés le 7 décembre 2023, mais sans que ce décalage ne soit imputé à faute à la SCI [Adresse 8]. D’autre part, si une erreur sur l’adresse du local s’est en effet glissée dans l’autorisation de domiciliation signée par la gérante de la SCI [Adresse 8] le 17 novembre 2023 – ce que cette dernière admet dans ses écritures – Arcoax Automobiles échoue néanmoins à prouver qu’elle aurait d’abord déposé des statuts constitutifs mentionnant la mauvaise adresse, que l’immatriculation aurait été refusée par le greffe puis qu’elle aurait été contrainte de déposer des statuts modificatifs après la signature d’une seconde autorisation de domiciliation corrigée le 11 janvier 2024, les seuls statuts versés aux débats par la société Arcoax Automobiles étant datés du 7 décembre 2023 et mentionnant expressément le [Adresse 3] à la fois en en-tête et aux termes de l’article 4 relatif au siège social.

En tout état de cause et à considérer même que deux versions des statuts aient été déposées au greffe entre le 7 décembre 2023 et le 18 janvier 2024, Arcoax Automobiles ne prouve pas en quoi cela aurait affecté son commencement d’activité dans les proportions énoncées. Le tribunal relève en effet qu’il n’est versé aucune pièce aux débats de nature à matérialiser des difficultés de fonctionnement entre ces deux dates, l’attestation du Crédit Agricole du 22 mai 2024 ne permettant nullement de déduire que le refus de crédit de 30 000 euros aurait pour seul motif le prétendu retard d’immatriculation de la société.

Ceci étant établi, il est constant – et non contesté par Arcoax Automobiles – que celle-ci n’a jamais payé les sommes dues depuis la signature du contrat de bail, qu’il s’agisse des loyers mensuels comme du dépôt de garantie. A cet égard, si en effet le placement en liquidation judiciaire de la société Garage Full Services le 29 février 2024 ne concerne pas la présente procédure, il reste que Arcoax Automobiles ne justifie pas avoir réglé la somme de 5 800 euros au titre du dépôt de garantie, alors qu’il s’agit d’une obligation à sa charge conformément à l’article 21 du contrat de bail.

Dès lors, en ayant fait signifier le 13 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur les sommes dues par la société preneuse, la SCI La Raguinière n’a fait que préserver ses droits légitimes en application du bail commercial, sans qu’il ne puisse lui être reprochée une mauvaise foi dans l’exécution de ce contrat.

Il n’y a donc aucune raison de faire droit à la demande de Arcoax Automobiles tendant à l’inefficacité de la clause résolutoire et l’inopposabilité du commandement de payer en raison de la mauvaise foi de la SCI [Adresse 8].

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur l’acquisition de la clause résolutoireA titre liminaire, il est rappelé que l’article 4 du code de procédure civile dispose que « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. »

Aussi, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile alinéa 2 : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

L’article 1224 du code civil dispose quant à lui : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Le tribunal relève que si la SCI [Adresse 8] sollicite la résolution judiciaire du bail commercial litigieux, elle fonde néanmoins sa demande sur le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient de considérer que la SCI [Adresse 8] sollicite du tribunal l’acquisition de la clause résolutoire par la voie judiciaire et non la résolution judiciaire du contrat de bail telle qu’elle est improprement qualifiée par la demanderesse, les deux actions étant distinctes en vertu de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail litigieux prévoit, en son article 24, une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comma à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et 1 mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires ».

Il n’est pas davantage contesté que la SCI [Adresse 8] a, le 13 mai 2024, fait signifier à Arcoax Automobiles un commandement de payer faisant état notamment :

— de l’impayé du dépôt de garantie de 5 800 euros ;

du loyer des mois de février, mars et avril 2024 à hauteur de 3 480 euros chacun ;de la provision sur la taxe foncière à hauteur de 2 242,80 euros ;de la majoration contractuelle de 10% à hauteur de 1 044 euros ;des intérêts échus à hauteur de 77,88 euros ; du délai d’un mois dont dispose le débiteur pour se conformer à la sommation en application de la clause résolutoire insérée au contrat, dont une reproduction in extenso est jointe au commandement. Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées par la société preneuse dans le délai d’un mois, soit au 13 juin 2024, en violation de la clause résolutoire.

Bien que la SCI [Adresse 8] sollicite que la résolution judiciaire du bail prenne effet à la date de signification de la présente décision et que le tribunal soit tenu par les demandes des parties, il doit être considéré que l’acquisition de la clause résolutoire le 13 juin 2024 a emporté à cette date résiliation du contrat de bail, de sorte que le tribunal ne peut prononcer la résolution judiciaire d’un contrat déjà résilié.

La demande de résolution judiciaire à la date de signification de la présente décision est donc sans objet.

Il y a en revanche lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du contrat de bail le 13 juin 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoireL’article L. 145-41 du code de commerce prévoit en son second alinéa que : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le tribunal relève que Arcoax Automobiles a, dès la signature du contrat de bail, failli à ses obligations principales, qu’il s’agisse du versement effectif du dépôt de garantie et du paiement des loyers mensuels. A considérer que sa situation financière se soit avérée délicate au début de son activité au cours des premiers mois de l’année 2024, ce qui n’est pas établi, le tribunal note qu’Arcoax Automobiles n’a réglé ou tenté de régler aucun loyer postérieur au commandement et qu’à la date de la présente décision, celle-ci se maintient encore dans les lieux, soit autant d’éléments impropres à caractériser la bonne foi dont la demanderesse se prévaut au soutien de sa demande en délais de paiement.

Au demeurant, Arcoax Automobiles ne verse aucune pièce de nature à démontrer les difficultés financières qu’elle connaîtrait depuis plus de 18 mois ni les travaux d’électricité qu’elle aurait eu à faire et qui auraient obéré sa capacité de paiement.

Par conséquent, Arcoax Automobiles est déboutée de sa demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsionLe tribunal déduit de la demande de la SCI La Raguinière tendant à « prononcer en conséquence la résolution judiciaire du bail commercial signé en date du 25 janvier 2024, avec tous effets de droit à compter de la signification de la décision à intervenir » une demande d’expulsion de la société preneuse, conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et évoquée par la SCI La [Adresse 10] dans le corps de ses conclusions ainsi que par la demanderesse dans ses développements relatifs à l’exécution provisoire.

En conséquence de la résiliation du bail, il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des lieux de la société Arcoax Automobiles.

Le sort des meubles meublants sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution selon lesquels :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. » (article L. 433-1)

« Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :

1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;

2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;

3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice. »

Sur les demandes en paiement

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SCI [Adresse 9] ressort des éléments versés aux débats que la société Arcoax Automobiles est débitrice envers la SCI [Adresse 8] des sommes suivantes :

loyers et provisions de charges dus sur la période s’écoulant de la date d’entrée dans les lieux (1er février 2024) au 1er septembre 2025, soit un total de 84 901,20 euros TTC ;dépôt de garantie resté impayé, soit 5 800 euros.S’agissant de la majoration contractuelle de 10%, il convient de rappeler les termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail stipule en son dernier alinéa que « En cas de non-paiement, même partiel, à l’échéance du loyer, la quittance sera majorée de 10% (dix pour cent) du loyer hors taxes, taxes en sus à la charge du Preneur », clause qui doit être qualifiée de clause pénale puisqu’il s’agit d’une clause par laquelle le preneur s’engage à payer à son cocontractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution de ses obligations.

Il apparaît néanmoins que cette clause n’est pas manifestement excessive, ce d’autant plus que son assiette ne comprend que les loyers et non les autres sommes dues en application du contrat de bail telles que le dépôt de garantie ou encore la provision sur taxe foncière.

La société Arcoax Automobiles est donc déboutée de sa demande en réduction de la clause pénale.

Il y a ainsi lieu d’en faire application, mais uniquement sur le montant des loyers impayés HT, (70 751 euros), soit à hauteur de 7 075,10 euros.

Arcoax Automobiles est donc condamnée à payer à la SCI [Adresse 8] les sommes de 5 800 euros au titre du dépôt de garantie, 84 901,20 euros TTC (TVA à 20%) au titre de son arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 et 7 075,10 euros au titre de la clause pénale.

Cette condamnation est assortie des intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de Arcoax AutomobilesPour mémoire, Arcoax Automobiles sollicite du tribunal la condamnation de la SCI [Adresse 8] « au paiement d’une somme équivalente à titre de dommages-intérêts et d’ordonner la compensation entre les deux sommes ».

Le tribunal relève que cette demande, à l’appui de laquelle aucun fondement juridique n’est invoqué, n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum et qu’elle n’est formulée qu’en miroir de la condamnation de Arcoax Automobiles au paiement d’une somme d’argent, ce qui ne répond à aucune logique indemnitaire.

Par conséquent, Arcoax Automobiles est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile indique que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il apparaît que Arcoax Automobiles a assigné au fond la SCI [Adresse 8] de façon à ne pas se voir opposer la clause résolutoire du contrat de bail commercial, en arguant de la nullité du commandement, de l’inopposabilité de la clause, de délais de paiement et d’un préjudice équivalent aux sommes auxquelles elle risquait d’être condamnée, le tout sans contester n’avoir payé ni le dépôt de garantie ni un seul loyer depuis son entrée dans les lieux et en prétextant que ses difficultés, au demeurant non documentées, auraient pour seule cause une erreur de plume commise par la SCI [Adresse 8] il y a près de deux années.

Le tribunal en déduit que l’action engagée par Arcoax Automobiles l’a été de façon abusive et n’a d’autre objectif que d’échapper à ses obligations contractuelles.

Par conséquent, le tribunal condamne la société Arcoax Automobiles au paiement d’une amende civile de 2 000 euros au profit du Trésor Public.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Arcoax Automobiles, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie condamnée aux dépens, Arcoax Automobiles sera condamné à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte-tenu du fait que la SCI [Adresse 8] n’a perçu aucun loyer depuis la signature du contrat de bail et que celle-ci date bientôt de deux ans, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 mai 2024 ;

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande tendant à l’inopposabilité et l’inefficacité du commandement de payer du 13 mai 2024 ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 25 janvier 2024 entre la SCI LA RAGUINIERE et la SARL ARCOAX AUTOMOBILES, portant sur les locaux situés au [Adresse 3] à Val-de-Reuil (27100), à la date du 13 juin 2024 ;

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la SARL ARCOAX AUTOMOBILES devra libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12] et, faute de l’avoir fait dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande tendant à la réduction de la clause pénale ;

CONDAMNE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES à payer à la SCI [Adresse 8] les sommes suivantes :

5 800 euros au titre du dépôt de garantie ; 84 901,20 euros TTC au titre des impayés de loyer du 1er février 2024 au 1er septembre 2025  ;7 075,10 euros au titre de la clause pénale ;DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES au paiement d’une amende civile de 2 000 euros au profit du Trésor Public ;

CONDAMNE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES, partie succombante, aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES à payer à la SCI LA RAGUINIERE la somme de 3 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

N° RG 24/01893 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXPZ jugement du 14 novembre 2025

DEBOUTE la SARL ARCOAX AUTOMOBILES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier, Le Président,