TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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N° RG 25/00394 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TOW

Minute : 26/00184

S.C.I. FLIMMO 1

Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Madame, [O], [S]

Monsieur, [L], [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. FLIMMO 1,

[Adresse 4],

[Localité 2]

représentée par Maître Romane CARRON DE LA CARRIERE, substituant Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame, [O], [S],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [L], [Z],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Février 2026 présidée par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Madame, [P], [Y], magistrat stagiaire, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 juin 2023, SCI Flimmo 1 a donné à bail à Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] un logement situé, [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 809,96 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 211,35 €.

Par acte séparé du 15 juin 2023, SCI Flimmo 1 a donné à bail à Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] un emplacement de stationnement 2037 situé à la même adresse, pour un loyer de 76,37 €, toutes charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Flimmo 1 a fait signifier à Mme, [O], [S] et M., [L], [Z], par exploit de commissaire de justice du 18 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 554,03 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, SCI Flimmo 1 a fait assigner Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 16 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande de SCI Flimmo 1, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2026.

SCI Flimmo 1, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier :

condamner solidairement Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] à payer :

la somme provisionnelle de 2 654,80 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme provisionnelle de à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 15 juin 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme, [O], [S] et M., [L], [Z], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 juin 2023 que Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] doivent payer un loyer d’un montant de 809,96 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 211,35 €. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 76,37 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 108,47 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] restaient devoir la somme de 2 654,80 € euros à la date du 26 août 2024, terme de août 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 185,89 € (frais de procédure et de rejet de prélèvement), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 468,91 €, arrêtée au 26 août 2024, terme de août 2024 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 468,91 €, arrêtée au 26 août 2024, terme de août 2024 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les contrats de bail prévoient une clause de solidarité en leur article 8 et 10.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 juin 2024 pour la somme en principal de 2 554,03 €. Le bail conclu le 15 juin 2023 contient également une clause résolutoire et le commandement de payer a également visé cette clause.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les baux étaient réunies à la date du 20 août 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 20 août 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu aux contrats de bail en date du 15 juin 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux à compter du 1 septembre 2024, terme de septembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre SCI Flimmo 1 et Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre SCI Flimmo 1 et Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] concernant l’emplacement de stationnement 2037 situé à la même adresse sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] à verser à SCI Flimmo 1 la somme provisionnelle de 2 468,91 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 26 août 2024, terme de août 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE in solidum Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] à payer à SCI Flimmo 1 l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 septembre 2024, terme de septembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] à payer à SCI Flimmo 1 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [O], [S] et M., [L], [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à, [Localité 4] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION