TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/01363 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4SR5

Minute : 26/00501

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

Représentant : Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELARL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

C/

Monsieur [X] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELARL SKR AVOCAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [X] [M]

Le

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Mai 2026;

Rédigé par Madame Aude HANQUEZ, auditrice de justice, sous le contrôle de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELARL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 18 octobre 2022, la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 a donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1 494 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

• Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation solidaire à verser une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 1 147,15 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

• Ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tout occupant de son chef par exemption au délai légal de deux mois, et assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

• Ordonner la séquestre des biens mobiliers se trouvant dans les lieux soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci, soit, à défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié,

• Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et tout occupant de son chef à lui verser la somme de 11 883,25 au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mai 2023 sur la somme de 1 616,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

• Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et tout occupant de son chef à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2026.

A cette date, la S.C.I FONCIERE RU 01/2008, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [M], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2026.

En conséquence, l’action introduite par la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 26 mai 2023, pour la somme en principal de 1 494 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 27 juillet 2023.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La S.C.I FONCIERE RU 01/2008 sera par conséquent déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, ainsi que la possibilité d’être assisté de la force publique, satisfont déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La S.C.I FONCIERE RU 01/2008 sera donc déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 20 euros par jour.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 14 955,75 euros au 24 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mai 2023 sur la somme de 1 494 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [X] [M] sera également condamné à une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’avril 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme mensuelle de 941,09 euros (loyer principal et provision sur charges incluse).

Sur les autres demandes

Monsieur [X] [M], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La S.C.I FONCIERE RU 01/2008 a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [X] [M] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 27 juillet 2023 du contrat de bail conclu le 18 octobre 2022 entre la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 et Monsieur [X] [M], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 5],

ORDONNE à Monsieur [X] [M] de libérer le logement situé [Adresse 5] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 la somme de 14 955,75 euros au titre de sa dette locative au 24 mars 2026, échéance de février 2026 incluse (dernier versement au crédit : 900 euros le 15 mai 2025),

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à la S.C.I FONCIERE RU 01/2008 la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 21 mai 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection