TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12927

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HSW

Minute : 26/181

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [K] [U]

Madame [Z] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE-[Localité 2] HABITAT, OPH, EPIC

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [U],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2012, l’office public de l’habitat OPIEVOY a donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 641,28 euros outre une provision sur charges. L’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT est venu aux droit du bailleur. Par acte sous seing privé du 30 avril 2019, les locataires ont pris à bail un emplacement de stationnement au sein de la résidence pour un loyer mensuel de 8,59 euros. Accessoire du contrat de bail d’habitation, le contrat au titre de l’emplacement de stationnement suit le sort principal du contrat afférent au logement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 367,83 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, l’EPIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à lui payer les loyers et charges impayés à février 2025, soit la somme de 2 864,49 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à lui remettre leur attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 novembre 2024.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 480,95 euros, selon décompte en date du 8 janvier 2026. Il a donné son accord quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.

Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U], présents, ont reconnu le montant de la dette sauf à déduire la somme de 600 euros versée le 12 janvier 2026, mais ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2 554 de revenus bruts mensuels outre la perception du RSA pour l’épouse, avec un enfant à charge. Ils ont proposé de verser la somme de 180 euros par mois pour apurer la dette

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 367,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] restent lui devoir la somme de 6 480,95 euros à la date du 8 janvier 2026.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent à l’audience, faute de pouvoir justifier du versement effectif de la somme de 600 euros le 12 janvier 2026.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 480,95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 367,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères des époux (article 220 du code civil).

Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 9 janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT démontre que Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, et que les locataires sont en capacité d’apurer le paiement de la dette, alors au surplus que le bail est ancien. Aussi, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire alors au surplus que le bailleur ne s’y oppose pas.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance contrat les risques locatifs

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, conformément aux dispositions précitées, le bailleur demande la condamnation des défendeurs à lui produire leur attestation d’assurance. Faute d’y avoir déféré, ils seront condamnés à la remettre au bailleur sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter du

1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2012 entre l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT et Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement suivant contrat du 30 avril 2019 situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à verser à l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT la somme de 6 480,95 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 2 367,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 180 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] soient solidairement condamnés à verser à l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 9 janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à verser à l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] à remettre à l’EPIC SEINE-[Localité 2] HABITAT leur attestation d’assurance couvrant les risques locatifs sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection