TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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N° RG 26/00403 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4VFN

Minute : 26/00204

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH, [Localité 2] HABITAT

Représentant : M., [M], [A], [Q] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame, [U], [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH, [Localité 2] HABITAT,

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par Monsieur, [M], [A], [Q] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame, [U], [D],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Février 2026 présidée par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Madame, [W], [K], magistrat stagiaire, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 juillet 2020,, [Localité 5], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme, [U], [D] un logement situé, [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 626,45 €.

Par ordonnance rendue le 23 mai 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a condamné Mme, [U], [D] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 8 652,52 euros au titre des loyers et charges impayés en exécuté du contrat de bail, arrêtés au 3 avril 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme, [U], [D], par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 10 176,38 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme, [U], [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de d :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme, [U], [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme, [U], [D] à payer :

la somme provisionnelle de 16 855,76 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 juillet 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [U], [D] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme, [U], [D], comparante, actualise sa situation personnelle et financière. Elle indique ne pas être en mesure de payer son loyer et ses charges au regard de ses faibles ressources.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire est célibataire, vit avec un enfant majeur en recherche d’emploi, qu’elle a d’autres dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 juillet 2020 que Mme, [U], [D] doit payer un loyer d’un montant de 626,45 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 896,42 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [U], [D] restait devoir la somme de 16 855,76 € euros à la date du 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Or, Est Ensemble Habitat est déjà titré pour une somme de 8 702,52 € en vertu de l’ordonnance rendue le 23 mai 2025, de sorte que cette somme doit être déduite du montant réclamé.

La dette doit être ramenée à la somme de 8 153,24 €, arrêtée au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [U], [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 8 153,24 €, arrêtée au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 823,86 € à compter du 23 juin 2025, sur la somme de 4 454,31 € à compter du 7 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2020 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 juin 2025 pour la somme en principal de 10 176,38 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme, [U], [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme, [U], [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 26 août 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 juillet 2020.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [U], [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 mars 2026, terme de février 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 août 2025, 00 heure, au 28 février 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2025 et de l’assignation en date du 7 novembre 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2020 entre Est Ensemble Habitat et Mme, [U], [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONDAMNE Mme, [U], [D] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 8 153,24 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 823,86 € à compter du 23 juin 2025, sur la somme de 4 454,31 € à compter du 7 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [U], [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme, [U], [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme, [U], [D] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 mars 2026, terme de février 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [U], [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à, [Localité 6] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION