TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/01710 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RWQ

N° de MINUTE : 26/00396

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

Madame [V] [T], représentée par Monsieur [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

DEMANDEURS

C/

Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0943

Madame [Y] [K]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0943

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 février 2024, Madame [V] [T] épouse [M] et Monsieur [Z] [M] ont signé avec Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L], une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 5] ([Adresse 6]), édifiée sur la parcelle cadastrée section ZK n°[Cadastre 1] et notamment sous les conditions suspensives d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 31 mai 2024.

Selon avenant du 2 mai 2024, le délai de la condition suspensive d’obtention du financement a été prorogé au 21 mai 2024 et par suite le délai de la promesse a été prorogé au 17 juin 2024.

La promesse n’a pas été réalisée, la signature de l’acte authentique de vente n’est pas intervenue.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 17 juin 2024, reçu le 20 juin 2024, le notaire rédacteur de l’avant contrat a sollicité des époux [L] la transmission de tout justificatif de non obtention du prêt.

Selon courriers adressés en recommandé avec accusé de réception du 15 novembre 2024, reçus le 21 novembre 2024, les consorts [M] ont vainement mis en demeure les époux [L] d’avoir à leur verser la somme de 31.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse du 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [V] [T] épouse [M] représentée par Monsieur [Z] [M] ont assigné Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à leur verser la somme de 31.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 février 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, les consorts [M] demandent au tribunal de :

« Débouter Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] à verser à Madame [V] [C] [T] et de Monsieur [Z] [P] [R] [H] la somme de 31 000 € au titre de la clause pénale.

Condamner Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] à verser à Madame [V] [C] [T] et de Monsieur [Z] [P] [R] [H] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Condamner Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] aux entiers dépens. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 30 juin 2025, les époux [L] demandent au tribunal de :

« Dire et juger que les concluants n’étaient pas en état de de satisfaire aux conditions des clauses relatives à l’obtention d’un crédit de financement immobilier, figurant au compromis de vente, et ceci pour un motif échappant totalement à leur pouvoir

DEBOUTER de ce chef les demandeurs de l’ensemble de demandes, fins et conclusions

SUBSIDIAIREMENT, CONSTATER que la somme de 31.000 € est manifestement excessive, disproportionnée au regard de l’avantage procuré au vendeur ;

RÉDUIRE ladite indemnité à juste proportion ;

JUGER qu’il serait inéquitable de faire supporter aux concluants les frais irrépétibles liés à l’instance ;

DÉBOUTER en conséquence Monsieur [Z] [M] et Madame [V] [T] de leurs demandes aux fins de paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du NCPC ;

Les CONDAMNER en tous les dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales des consorts [M]

Sur la défaillance de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 16 février 2024 entre les parties prévoit, page 12 et 13, la condition suspensive d’obtention d’un prêt selon les modalités suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme financier ;

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE EUROS (281 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 300 mois

Taux nominal d’intérêt maximal : 4,10 % l’an (hors assurances).

La promesse prévoit également que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 26 avril 2024. »

Aux termes d’un avenant signé le 2 mai 2024, les parties ont convenu d’une prorogation du délai pour l’obtention du prêt au 21 mai 2024 et par suite d’une prorogation du délai de la promesse au 17 juin 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’ont été transmis aux promettants ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente et son avenant.

Se pose donc la question de savoir si les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux époux [L] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Ils ne produisent aucun document, en revanche, les consorts [M] versent aux débats un courrier qu’ils leur ont communiqué, émis le 13 août 2024 par la Banque CIC EST refusant un prêt sollicité le 25 juillet 2024 d’un montant de 310.000 € sur une durée de 300 mois pour l’acquisition du bien situé [Adresse 7].

Ce courrier porte sur un montant qui ne correspond pas aux caractéristiques définies dans la promesse de vente du 16 février 2024 et qui ne mentionne pas le taux d’emprunt.

Or, le montant et le taux des prêts sollicités constituent des éléments essentiels des caractéristiques du prêt défini dans la promesse, de sorte que ce document ne permet pas d’établir que les époux [L] ont formulé une demande de prêt conforme aux dispositions de la promesse signée le 16 février 2024.

Il convient de relever que les époux [L] ne versent par ailleurs aux débats aucune copie de ses demandes de prêt ayant donné lieu ensuite au refus susmentionné, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles les prêts ont été sollicités.

Le fait que le titre de séjour de Monsieur [L] expirait le 16 juin 2024 ne permet pas d’exonérer les époux [L] de leur absence de diligences quant à la demande d’un prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente du 16 février 2024, ce d’autant plus que le délai pour réaliser la condition suspensive expirait au 21 mai 2024, date à laquelle le titre séjour de Monsieur [L] était toujours valide.

Dans ces conditions, les époux [L] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation des conditions suspensives litigieuses, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente n’a pas été réalisée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La clause d’immobilisation prévue en page 9 de la promesse unilatérale de vente signée le 16 février 2024 prévoit que :

« 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les parties sont convenues du versement de la somme de TRENTE ET UN MILLE EUROS (31 000,00 EUR).

(…)

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme sera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette ne somme ne fera l’objet d’une répartition au prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. »

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli par la faute des acquéreurs, qu’elle doit donc être considérée comme réalisée et que le bénéficiaire, c’est-à-dire les époux [L] n’ont pas levé l’option, ils ne peuvent qu’être tenus de verser aux consorts [M] l’indemnité d’immobilisation telle que prévue en page 9 de l’acte notarié.

Il sera rappelé que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, car elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, de sorte que le montant d’une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

En outre, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Monsieur [O] a versé en la comptabilité de l’étude notariale de Maître [X] [J] la somme de 4.000 € au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés à payer aux consorts [M], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 31.000 € en quittance ou deniers, c’est à dire avant déduction de toute somme séquestrée à l’office notariale de Maître [Q] [I], notaire associé de la SAS « [U], [E] et le BARBE, notaires associés », qui sera autorisée à libérer les fonds exclusivement au profit des consorts [M].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les époux [L] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation des époux [L] à payer aux consorts [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes et condamnés aux dépens, les époux [L] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [V] [T] épouse [M] représentée par Monsieur [Z] [M] la somme de 31.000 € (trente et un mille euros) en quittance ou deniers, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE, la libération de toute somme séquestrée à l’office notariale de Maître [Q] [I], notaire associé de la SAS « [U], [E] et le BARBE, notaires associés », en application de la promesse unilatérale de vente conclue le 16 février 2024 et versée par Monsieur Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L], au profit de Monsieur [Z] [M] et Madame [V] [T] épouse [M] représentée par Monsieur [Z] [M] sur présentation de la signification à partie du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [V] [T] épouse [M] représentée par Monsieur [Z] [M] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [L] et Madame [Y] [K] épouse [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,