TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

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REFERENCES : N° RG 25/09521 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YZB

Minute :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

représentée par Monsieur [W] [T]

C/

Monsieur [H] [O]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [H] [O]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 10 Janvier 2026

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois initalement en date du 10 Janvier 2026, prorogé au 12 janvier 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [W] [T], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 avril 2004, l’office public de l’habitat montreuillois a donné à bail à Monsieur [H] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS a fait signifier par acte d’huissier en date du 18 février 2025, un commandement de payer la somme de 2.882,32 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 8 septembre 2025, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle relative au défaut d’assurance.

Par acte d’huissier en date du 10 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS a fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise au profit du requérant la clauses de résiliation de plein droit incluse dans le bail relative à la souscription d’une assurance locative, et en conséquence résilier le bail en vertu des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989,

déclarer que la résiliation du contrat de bail doit être prononcée conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 du code civil,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·3.613,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025,

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

· 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 3.759,59 euros, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, selon le décompte en date du 3 novembre 2025.

Monsieur [H] [O], comparant en personne, explique percevoir un revenu de 1800 euros par mois, et 207 euros d’allocations logement. Il propose de verser la somme de 125 euros par mois en plus du loyer. Il indique avoir réglé le loyer du mois d’octobre.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2026, reporté au 11 janvier 2026, par mise à disposition au greffe. reporté au 12 janvier 2026.

Par note en délibéré reçue le 18 novembre 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a adressé au tribunal un décompte actualisé faisant état d’une dette locative d’un montant de 3.599,59 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire, le locataire n’ayant pas réglé intégralement le loyer du mois d’octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte actualisé versé par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, que la dette locative s’élève à la somme de 3.599,59 euros, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, selon le décompte en date du 18 novembre 2025.

Il est ainsi établi que Monsieur [H] [O] s’est abstenu de payer réguliérement les loyers et charges, contrevenant à ses obligations en tant que locataire. Le loyer résiduel est de l’ordre de 730 euros par mois. Monsieur [O] n’a versé que la somme de 160 euros pour le loyer d’octobre 2025 le 17 novembre 2025, et ce alors même qu’il avait indiqué à l’audience que le loyer d’octobre 2025 serait réglé. Dès lors, Monsieur [O] ne justifie pas avoir les capacités financières pour régler la dette locative. L’importance et l’ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date du 4 novembre 2025.

Monsieur [H] [O] étant sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [O] lui doit la somme de 3.599,59 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés en date du 18 novembre 2025, échue à cette date.

Monsieur [H] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.599,59 euros.

Monsieur [H] [O] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 19 novembre 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 12 septembre 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 avril 2004 entre l’OPH MONTREUILLOIS et Monsieur [H] [O] concernant l’appartement, situé [Adresse 4] à la date du 4 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3.599,59 euros (décompte incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, en date du 18 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/09521 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YZB

DÉCISION EN DATE DU : 10 Janvier 2026

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Monsieur [H] [O]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires