4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01768 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MVY7

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS C/, [M],, [M]

Le : 19 Février 2026

Copie exécutoire

à :

la SARL JBV AVOCATS

Copie certifiée conforme à :

Monsieur, [Z], [M]

Madame, [Q], [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 FEVRIER 2026

Par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ACTIS

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Ségolène JAY-BAL de la SARL JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur, [Z], [M]

et Madame, [Q], [M]

demeurant ensemble, [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 tenue par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier, en présence de M,.[B], [K], Auditeur de justice et de M,.[Y], [R], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Février 2026, date à laquelle Nous, M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par actes sous seing privé du 10 décembre 2020, l’établissement ACTIS a consenti un bail d’habitation à M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] sur des locaux et un garage situés au, [Adresse 3] à, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479,47 euros pour le logement et de 47,68 euros pour le garage.

Par actes de commissaire de justice du 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1874,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] le 30 août 2024.

Par assignations du 26 septembre 2025, l’établissement ACTIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1874,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

À l’audience du 16 décembre 2025, l’établissement ACTIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 décembre 2025, s’élève désormais à 2109,46 euros, après déduction des frais de procédure. L’établissement ACTIS s’oppose à des délais de paiement malgré un règlement intervenu le 10 décembre 2025 à hauteur de 269 euros pour un loyer résiduel de 254 euros. Il explique que deux plans d’apurement ont déjà échoué.

M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] exposent que les revenus du couple s’élèvent à 1500 euros au total et qu’ils ont quatre enfants. Ils proposent de payer 60 euros par mois pour apurer la dette. Ils indiquent qu’ils n’ont pas déposé de dossier de surendettement.

Il a été donné connaissance du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience dans lequel il était mentionné que les locataires demanderaient des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ACTIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1874,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Selon le diagnostic social et financier, leurs ressources mensuelles s’élèvent à 2619,39 euros (APL incluse). Ils proposent de régler 60 euros par mois en plus du loyer courant et sont en situation de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement ACTIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2025, M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] lui devaient la somme de 2086,66 euros, soustraction faite des frais de procédure et divers frais non justifiés.

M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1874,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

S’agissant d’une dette ménagère, les époux seront solidairement tenus au paiement de celle-ci en application de l’article 220 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due et fixée au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ACTIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2020 entre l’établissement ACTIS, d’une part, et M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés au, [Adresse 3] à, [Localité 1] est résilié depuis le 23 septembre 2025,

CONDAMNONS solidairement M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] à payer à l’établissement ACTIS la somme de 2086,66 euros (deux mille quatre-vingt-six euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1874,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l’établissement ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum M., [Z], [M] et Mme, [Q], [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 juillet 2025 et celui des assignations du 26 septembre 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 19 FEVRIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Célia GAUBERT-PICHON