TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07229 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PHS

Minute : 26/242

S.A. [Localité 2]

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [L] [Q]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :Monsieur [L] [Q]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Q], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2024, la SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [L] [Q] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 484,08 euros, et 215,24 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [L] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.282,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 28 avril 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant le bail du 8 août 2024,

• subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [L] [Q],

• ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Q] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Monsieur [L] [Q] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 4521,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente sur le surplus,

• concernant le bail du 08 août 2024, condamner Monsieur [L] [Q] au paiement de loyers et charges contractuels jusqu’à la résiliation et à compter du 5 mars 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il qu’aurait été dû avec ses majorations et revalorisation, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges exigibles,

• condamner Monsieur [L] [Q] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner Monsieur [L] [Q] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 5 février 2026, la SA d’HLM [Localité 2], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10335,47 euros, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [Q] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 janvier 2025.

Monsieur [L] [Q], comparaît et indique avoir versé 1000 euros en décembre 2025. Il explique avoir repris depuis le 12 mai 2025 un emploi à la ville de [Localité 4] en qualité d’éboueur avec un revenu mensuel entre 1800 et 2000 euros net. Il remet au tribunal un arrêté du 18 avril 2025 de nomination par la Maire de Paris en qualité d’éboueur principal stagiaire. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Par note en délibéré, autorisée, la SA d’HLM [Localité 2] a communiqué un décompte actualisé de sa créance de la somme de 9316,37 euros compte arrêté au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir régulièrement signifié le 21 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2282,44 euros (arriérés au 17 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse).

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [L] [Q].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mars 2025.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 08 août 2024, du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2026 que la SA d’HLM [Localité 2] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [Q] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 9221,24 (après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire d’un montant de 95,13 euros), au titre des sommes dues au 4 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2] s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [L] [Q] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 300 euros par mois en remboursement de la dette locative. Il justifie que sa situation personnelle et financière lui permet de régler sa dette locative . Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [L] [Q] a repris le paiement partiel du loyer et des charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 36 mois. Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision, étant précisé que la situation du locataire lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 par mois en sus du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [L] [Q] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 2] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 août 2024 entre la SA d’HLM [Localité 2] d’une part, et Monsieur [L] [Q] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 6 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [L] [Q] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 9221,24 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 2281,44 euros, du 7 juillet 2025 sur la somme de 4521,96 euros et de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [L] [Q] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [L] [Q] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [Q] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 6 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2025,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE