TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

N° RG 25/02171 – N° Portalis DB3S-W-B7J-32FB

Minute :

Monsieur [F] [O]

Représentant : Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Monsieur [M] [D]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Jacques MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [M] [D]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2023, Monsieur [F] [O] a donné à bail à Monsieur [M] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], [Localité 2].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [O] a fait signifier à Monsieur [M] [D], par acte d’huissier en date du 28 février 2025 un commandement de payer la somme de 7.415,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 31 janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 5 août 2025, Monsieur [F] [O] a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail.CONSTATER au titre de l’article 242° de la loi du 06 juillet 89, que Monsieur [M] [D] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire.ORDONNER l’expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique.CONDAMNER Monsieur [M] [D] à payer à Monsieur [F] [O] les sommes suivantes :

11.142,42 euros à titre de provisions correspondants aux loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 1er mai 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation ;Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ;1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [F] [O], régulièrement représenté, maintient les termes de son assignation.

Monsieur [M] [D], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 11 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juin 2023 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 7.415,18 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2023 à compter du 29 avril 2025.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et n’a pas comparu pour expliquer les raisons de la dette locative.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [F] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [D] lui doit la somme de 15.801,47 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Monsieur [M] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 15.801,47 euros.

Monsieur [M] [D] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 29 avril 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et sera condamnée à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputée contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2023 entre Monsieur [F] [O] et Monsieur [M] [D] concernant l’appartement situé [Adresse 3], [Localité 2] sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [F] [O] la somme de 15.801,47 euros (décompte incluant la mensualité d’octobre 2025);

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [F] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [F] [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection