TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 16/16871

N° Portalis 352J-W-B7A-CJHWJ

N° MINUTE :

Assignations des :

09 Septembre 2016

19 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8] (ISRAEL)

représenté par M^e Emmanuel ESKINAZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0119

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0177

Madame [T] [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0177

Décision du 11 Février 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 16/16871 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJHWJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2008 à 2015, M. [F] [A] a fait l’acquisition aux fins d’investissements locatifs de quatre biens immobiliers situés en Israël, dont l’un dans les intérêts de sa fille Mme [T] [A].

Résidant à titre principal en France et ne pratiquant pas l’hébreu, M. [A] et Mme [A] (ci-après ensemble les consorts [A]) ont confié à M. [G] (dit [V]) [N], mandataire immobilier en Israël, la gestion relative à l’achat puis à la mise en location de ces quatre biens et, à cette fin, lui ont donné procuration pour ouvrir et disposer de comptes bancaires à leur nom auprès d’établissements israéliens.

A compter de 2015, M. [A], nourrissant des interrogations sur l’état des comptes et les actes de gestion accomplis par M. [N], a vainement sollicité de ce dernier la communication d’informations, puis a révoqué la procuration sur comptes donnée le 16 octobre 2015.

Les parties voulant mettre fin au mandat conclu mais se considérant respectivement créancières l’une de l’autre à l’issue de leurs relations, le 13 avril 2016, M. [N] et M. [A] ont conclu un accord dénommé « engagement réciproque » ainsi rédigé :

« 1) Je soussigné [V] [N] atteste par la présente que Monsieur [F] [A] me règle ce jour le solde de tout compte, correspondant aux honoraires de gestion dont j’ai eu la charge de 2008 à décembre 2015 sur ses appartements achat / gestion situés en Israël;

2) Un rapport de gestion doit être remis à Monsieur [A] par son comptable [C] [J], avant le 23/05/2016.

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3) Je m’engage à apporter mon concours à la demande d’explications sollicitée par M. [E] [J] sur la gestion desdits biens.

4) S’il ressort des analyses contradictoires comptables de [V] [N] et de [C] [J] une erreur ou une omission à l’avantage de [B] [A] ou de [V] [N], nous nous engageons à rembourser lesdites sommes, compris le remboursement du prêt de 32.000 euros à Monsieur [N] ».

Le rapport de gestion de M. [J], auquel les parties ont ainsi conditionné leurs engagements, n’a été remis que le 23 janvier 2017.

Préalablement, par exploit d’huissier de justice signifié le 9 septembre 2016, M. [N] a fait assigner M. [A] devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2018, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par M. [A] au profit des juridictions israéliennes.

Par jugement avant-dire droit en date du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise portant sur les actes de gestion locative et bancaire accomplis entre 2008 et 2015 par M. [N] au bénéfice de M. [A].

Suivant acte du 19 décembre 2019, M. [N] a fait assigner en intervention forcée Mme [T] [A].

Selon décision rendue le 8 février 2021, le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté la demande de Mme [A] visant à voir ordonner le dessaisissement du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal de paix de Jérusalem au regard de l’antériorité de sa saisine en date du 26 janvier 2017 ;

— rejeté la demande de Mme [A] visant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de paix de Jérusalem ;

— déclaré recevable la demande de M. [N] visant à voir déclarer bien fondée la demande en intervention forcée formée à l’encontre de Mme [A] ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [N] visant à voir déclarer bien fondée la demande en intervention forcée formée à l’encontre de Mme [A] aux fins de jugements commun.

A la suite de cette ordonnance, Mme [A] a volontairement participé aux opérations d’expertise en cours et les instances ont été jointes par ordonnance du 31 août 2021.

M. [F] [Y], expert désigné, a rendu son rapport définitif le 15 juin 2022, y incluant un rapport commun des experts privés des parties, dans lequel sont exposés leurs points d’accord et de divergence au regard de la gestion opérée par M. [N].

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 27 novembre 2023, M. [N] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1353 et suivants du Code civil

Vu les articles 1992 et suivants du Code civil,

Vues les pièces

— Fixer le solde de la rémunération de Monsieur [N] à 866.252,36 nis

— Solder les comptes entre les parties au titre de la gestion en fixant la créance de Monsieur [N] à l’égard des consorts [A] à 283.936,83 nis.

— Constater, dire et juger que Monsieur [N] est redevable de la somme de 32.718,00 euros au titre du Prêt qui lui a été consenti par Monsieur [A],

• En conséquence,

— Ordonner la compensation entre ces sommes,

— Condamner in solidum les consorts [A] au paiement du solde d’un montant de 47.519,81 euros à l’encontre de Monsieur [N] au titre du solde des comptes entre les parties,

• En tout état de cause,

— Débouter Monsieur et Madame [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [N],

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [A] à payer la somme de 40.000 euros à Monsieur [N] au titre du préjudice moral subi par ce dernier,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [A] à payer la somme de 44.000 euros à Monsieur [N] en application de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [A] à payer les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise réglés par Monsieur [N] dans le cadre de la présente procédure ».

M. [N] soutient en substance qu’en exécution de la convention passée avec M. [A], il a réalisé, pour le compte et dans les intérêts de ce dernier et de sa fille, différentes prestations en vue de l’acquisition et de la gestion de biens immobiliers, ces actes étant alors retranscrits dans les relevés des comptes bancaires israéliens des défendeurs.

Il se prévaut des modalités de rémunération selon lui convenues dans une convention d’honoraires signée le 24 août 2008 avec M. [A]. Il estime, au vu des éléments qu’il verse par ailleurs aux débats, que le montant total de sa rémunération s’élève alors à la somme de 1.073.750,36 shekels israéliens (nis), dont une partie seulement (236.489 nis) lui a été payée à l’occasion de la transaction du 13 avril 2016.

En réplique aux moyens des consorts [A] et au visa des articles 1347 et 1348 du code civil, il fait valoir que s’il ne produit pas l’original de leur accord, la photocopie mise aux débats constitue une copie sur un support durable, ou à tout le moins un commencement de preuve par écrit au sens de ces dernières dispositions. Il affirme que M. [A] et lui-même avaient pour habitude de procéder à la rédaction d’un seul acte manuscrit, signé puis conservé par le défendeur, lui-même ne gardant qu’une photocopie de leurs accords, de sorte qu’il est dans l’impossibilité de produire des originaux.

Sans contester par ailleurs la demande en vérification de signature formée par M. [A], il souligne la tardiveté de cette demande et l’absence de toute critique, avant la présente procédure, relative à l’authenticité du document produit.

Si la juridiction considère que la copie produite ne peut valoir qu’à titre de commencement de preuve, il se prévaut en complément de courriels, relevés bancaires et attestations établissant selon lui la connaissance par M. [A] du caractère onéreux du mandat.

Il ajoute enfin que s’étant présenté au défendeur en sa qualité de professionnel de l’immobilier en Israël, son mandat doit être présumé salarié au sens de l’article 1999 du code civil puisqu’exécuté en cette qualité et dans le cadre de ses activités professionnelles.

Par ailleurs, M. [N] expose avoir dû faire face au désintérêt des consorts [A] dans la gestion de leurs affaires et qu’il a été contraint, en conséquence de l’impécuniosité des comptes donnés en gestion, de recourir à ses deniers propres pour couvrir certaines dépenses, avant de se rembourser partiellement lorsque la situation de trésorerie des consorts [A] le permettait.

Il précise que ces avances ont été faites notamment pour régler des frais afférents aux transactions immobilières et pour permettre différents travaux dans les appartements en gestion. Il invoque par ailleurs une somme de 160.000 nis correspondant à des honoraires versés par un autre mandant, M. [P] [H], lesquels ont simplement transité sur les comptes des défendeurs, M. [A] l’ayant autorisé à faire un usage personnel de ces derniers.

Il expose encore que la difficulté de retracer ses actes de gestion, qui lui est opposée en défense, résulte avant tout du comportement et des instructions données par M. [A], lequel souhaitait que de nombreux frais soient payés en liquide, et reproche alors aux consorts [A] de n’apporter aucune preuve aux débats de ce que sa gestion n’était ni justifiée, ni efficace. Il relève enfin que certaines sorties d’argent critiquées ont en réalité été réapprovisionnées sur les comptes, faute de solde suffisant.

Sollicitant une compensation entre ses honoraires et les avances ainsi faites dans les intérêts de ses mandants, d’une part, et les sommes dont il se reconnaît débiteur envers ces derniers, d’autre part, M. [N] revendique alors un solde à son bénéfice à hauteur de 283.936,83 nis.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [A], il souligne ne pas contester l’absence de remboursement du prêt de 32.178 euros que le défendeur lui a consenti et sollicite de nouveau une compensation entre leurs dettes et créances réciproques.

Enfin, il estime que l’absence d’exécution par M. [N] de ses obligations et le dénigrement fautif opéré par ce dernier à son encontre, alors qu’aucun manquement dans la gestion opérée des quatre biens en Israël n’est établi, lui ont causé un préjudice moral, qu’il apprécie à la somme de 40.000 euros.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 15 novembre 2023, les consorts [A] demandent au tribunal de :

« Vu le rapport de Monsieur l’expert [Y],

Vu les dispositions des articles 1379, 1984 et suivants du code civil,

(…)

— REJETER des débats la pièce DEMANDEUR 33 : Attestation de [P] [H]

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— DEBOUTER Monsieur [G] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à considérer la convention d’honoraires comme étant la copie fidèle d’un document original,

— ORDONNER la vérification des écritures produites aux débats et précisément la vérification de la signature du document intitulé par Monsieur [N] « convention d’honoraires du 2 août 2008 » ;

En toute hypothèse, et à titre reconventionnel,

— CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Madame [A] la somme de 63.288 Nis,

— CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur [A] la somme de 2.083.301 Nis,

— CONDAMNER Monsieur [N] à 44.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ce y compris les frais d’expertise judiciaire ».

Sans contester l’existence de relations d’affaires avec M. [N] et, dans ce contexte, la conclusion d’un mandat aux fins de gestion des biens immobiliers qu’ils ont acquis, les consorts [A] se prévalent, au visa des articles 1986 et 1359 du code civil, de l’absence de démonstration par le demandeur du caractère onéreux du mandat conclu.

Ils exposent à cet égard que le document valant prétendument convention d’honoraires n’est pas un original et que sa qualité, médiocre, ne permet pas de retenir qu’il s’agit d’une copie fiable ou d’un document original. En cas de décision contraire de la juridiction, ils exposent que rien ne permet non plus de s’assurer de l’authenticité de sa signature par M. [A], qui la dénie.

Ils estiment ensuite qu’à supposer que cette copie constitue un simple commencement de preuve, elle n’est corroborée par aucune pièce sérieuse versée aux débats et permettant de justifier les honoraires réclamés par M. [N]. Ils affirment à cet égard que l’attestation produite de M. [S] [U], n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, doit être écartée des débats.

Ils considèrent en conséquence que le mandat de M. [N] doit être présumé formé à titre gratuit, faute de preuve d’un accord contraire entre les parties.

Ils ajoutent encore que M. [N] a opéré, durant le temps de son mandat, des retraits pour une somme de 1.694.978,53 nis sur le compte de M. [A], et pour une somme de 63.288 nis pour Mme [A], sans qu’il soit en mesure d’expliquer à quelles fins ces décaissements auraient servi et notamment de leur utilité pour la gestion des appartements en cause. Ils considèrent en conséquence que ces sommes doivent leur être restituées.

Sur cette même gestion, ils relèvent qu’au terme de l’expertise judiciaire, il n’a pu être trouvé un consensus que sur la somme de 118.585,92 nis dont M. [N] a reconnu être débiteur à leur égard, mais que les documents apportés ont été insuffisants pour justifier l’emploi prétendu de fonds personnels du demandeur dans l’intérêt des appartements en gestion, notamment pour des travaux dans ces derniers. Ils relèvent encore que l’attestation de M. [P] [H] ne permet pas de caractériser que des honoraires devant revenir à M. [N] au titre d’un autre mandat auraient transité par leurs comptes. Ils se prévalent enfin d’avances et de prêts faits à leur ancien mandant qui doivent désormais leur être remboursés.

Ils estiment en conséquence qu’il n’est établi aucune dette envers leur ancien mandataire au titre de sa gestion, mais que M. [N] doit au contraire leur restituer, pour Mme [A], la somme de 63.288 nis et, pour M. [A], la somme de 2.083.301 nis.

La clôture a été ordonnée le 16 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des débats de la pièce n° 33 communiquée par M. [N]

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature ».

Au cas présent, il est certain que l’attestation attribuée à M. [P] [H], telle que communiquée en pièce numérotée 33 par M. [N], ne respecte pas les conditions énumérées par l’article susvisé.

Cependant, les dispositions de cet article ne sont pas prescrites à peine de nullité. De plus, M. [N] produit cette pièce afin de démontrer la réalité d’honoraires qu’il aurait perçus d’un autre mandant à l’occasion de la vente d’un des appartements de M. [A]. S’agissant alors de démontrer la réalité d’un fait, la preuve est libre, de sorte que le juge ne peut pas rejeter un document au seul motif de sa non-conformité à l’article 202 du code de procédure civile mais doit en apprécier librement la force probante au regard des moyens et autres pièces mis aux débats.

En conséquence, les consorts [A] seront déboutés de leur demande de rejet des débats de cette pièce.

Sur les créances invoquées par M. [N]

Conformément à l’article 1984 du code civil, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

Par ailleurs, en application de l’article 1315 du code civil, dans sa version en vigueur au jour du mandat invoqué par M. [N], « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile prévoit enfin que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, à titre liminaire, il est tout d’abord acquis entre les parties que les consorts [A] ont confié à M. [N] le soin d’acquérir puis de gérer dans leurs intérêts quatre biens immobiliers en Israël, dont trois appartenant à M. [A] et le dernier à Mme [A].

M. [N] se prévaut alors :

— au titre de sa rémunération, d’une créance totale de 866.261,36 nis due par les consorts [A], déduction faite des honoraires déjà payés de 236.489 nis mais hors déduction du prêt évoqué dans leur accord du 13 avril 2016,

— au titre de frais restés à sa charge et engagés dans les intérêts des consorts [A] au titre de la gestion de leurs biens :

* d’une créance de 516.189,23 nis au titre d’avances versées sur le compte bancaire des consorts [A],

* d’une créance de 85.793 nis au titre des frais d’acquisition réglés pour leur compte,

* d’une créance de 319.000 nis au titre du coût des travaux menés dans les biens.

Les créances ainsi invoquées étant chacune contestées, en tout ou partie, par les consorts [A], il y a lieu de les analyser successivement.

Sur les impayés d’honoraires

L’article 1986 dudit code prévoit que : « Le mandat est gratuit s’il n’y a convention contraire ».

Il est toutefois constant que le mandat est présumé salarié lorsqu’il est exercé par une personne dont la profession habituelle est de s’occuper des affaires d’autrui.

Selon l’article 1346 de ce code, « Il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour dépôts volontaires, et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre.

Le tout sans préjudice de ce qui est prescrit dans les lois relatives au commerce ».

Conformément à l’article 1348 du même code, « Les règles ci-dessus reçoivent encore exception lorsque l’obligation est née d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit, ou lorsque l’une des parties, soit n’a pas eu la possibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve littérale de l’acte juridique, soit a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale, par suite d’un cas fortuit ou d’une force majeure.

Elles reçoivent aussi exception lorsqu’une partie ou le dépositaire n’a pas conservé le titre original et présente une copie qui en est la reproduction non seulement fidèle mais aussi durable. Est réputée durable toute reproduction indélébile de l’original qui entraîne une modification irréversible du support ».

Au cas présent, M. [N] justifie, par la production de sa carte professionnelle, de ce qu’il exerce de manière habituelle l’activité de mandataire en gestion immobilière en Israël.

Si les consorts [A] évoquent dans leurs écritures une gestion « amicale » de M. [N], ils ne rapportent toutefois aucune preuve de leurs liens d’amitié avec ce dernier. En outre, M. [A] souligne qu’il était, en 2008, parfaitement néophyte en matière d’investissement immobilier, qu’il ne disposait d’aucune attache en Israël et qu’il ne parlait pas l’hébreu. Il est dès lors certain qu’il a recherché, lors de la conclusion de son accord avec M. [N], les compétences professionnelles de ce dernier.

M. [N] est ainsi fondé à se prévaloir de la présomption ci-avant rappelée.

Afin de fonder sa demande en paiement d’honoraires, il verse aux débats la copie d’un document manuscrit, intitulé « Convention d’honoraires », lequel présente en son en-tête les noms, prénoms et adresses de M. [N] et de M. [A].

Ce document est ainsi rédigé :

« [V] et [F] ont convenu ce qui suit concernant les honoraires dans le cadre d’investissement immobilier en Israël :

I – Toutes les acquisitions seront à rendement locatif et obtention de plus value dans l’éventualité de revente (négociation du prix d’achat, suivi juridique, ouverture d’un compte bancaire, signature des contrats d’acquisition) montant des honoraires 10% du prix d’acquisition

II- Recherche d’un prêt hypothécaire pour le financement du bien 10% du prêt accordé avec un minimum de 10.000 nis.

III – Locataire : recherche de locataire, rédaction et signature des baux, honoraire 1 mois de loyer par contrat de location quelqu’en soit la durée

IV- Gestion des appartements 12% du C.A Annuel encaissé cela comprend paiement des factures, maintenance et réparation dépôt des chèques de loyer en banque

V- Travaux : 10% du chantier ou de la maintenance

Fait en 2 exemplaires

Bon pour accord à Jérusalem le 24 août 2008 ».

M. [A] conteste que ce document puisse constituer une copie fidèle au sens de l’article 1348 du code civil. S’il réclame alors la production d’un original, force est de tenir compte des explications de M. [N], lequel affirme que les parties avaient pour habitude de signer un exemplaire d’un document rédigé à la main par lui-même, dont M. [A] conservait, après signature, le seul original et lui-même, une simple photocopie.

Cette pratique paraît conforme à celle employée tant pour la procuration sur compte bancaire donnée par M. [A] à M. [N] (pièce numérotée 15 en demande) que pour l’accord dénommé « engagement réciproque » signé le 13 avril 2016, document rédigé de la main de M. [N] sur lequel y figure uniquement, pour M. [A], sa signature. L’authenticité de ce dernier document, bien que seule une copie en soit produite de manière similaire à celui du 24 août 2008, n’est alors nullement contestée par les défendeurs, lesquels s’en prévalent au contraire pour fonder leur demande reconventionnelle en remboursement du prêt qui y est mentionné.

Dans ces conditions, M. [N] est bien fondé à se prévaloir de l’impossibilité matérielle de se procurer un titre original et partant, de l’exception aux règles de preuve des actes juridiques prévue à l’article 1348 susvisé.

Le document produit apparaît alors complet et entier, en ce compris la signature attribuée à M. [A]. Le fait que ce document soit de faible qualité et présente une forme de tâche en son centre n’altère en rien son contenu, lequel demeure parfaitement lisible. Ces circonstances ne sauraient dès lors suffire à contester que la copie produite présente un caractère fiable et durable.

Le défendeur réfute alors sa signature telle que figurant à ce document.

A cet égard, l’article 288 du code de procédure civile dispose que :

« Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux ».

Outre que M. [A] ne présente aucune explication pour démontrer en quoi la signature sur la copie produite se distinguerait de la sienne, l’observation des nombreuses pièces mises aux débats portant sa signature, en ce compris celles communiquées par l’intéressé lui-même, font au contraire ressortir une parfaite correspondance avec celle contestée.

Dans ces circonstances, la signature de M. [A] figurant sur le document produit sera tenue pour authentique, sans qu’il soit nécessaire de rouvrir les débats et d’ordonner une plus ample vérification d’écritures. La demande en ce sens de M. [A] sera par conséquent rejetée.

Décision du 11 Février 2025

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Du tout, M. [N] établit donc que la pièce qu’il produit constitue une copie fidèle et durable de l’accord conclu le 24 août 2008 avec M. [A] et prévoyant une rémunération pour ses actes de gestion. Il est légitime à se prévaloir des conditions de rémunération y figurant.

Il lui revient alors d’établir les actes de gestion qu’il a accomplis, ainsi que le montant des honoraires qu’il pouvait en conséquence solliciter de M. [A], conformément aux termes de leur accord.

A cet égard, le demandeur fait état, uniquement par voie de notes en bas de page de ses écritures (pages 11 et 12), des montants des achats immobiliers effectués, des emprunts contractés en conséquence et des loyers encaissés, pour calculer sa rémunération.

Sur les frais d’achat de trois biens immobiliers dans les intérêts de M. [A], il ressort du rapport commun des deux experts et des explications du défendeur lui-même que :

— l’appartement situé [Adresse 5] [Localité 10] (appartement référencé « Kiriat Moshe ») a été acquis au prix de 1.310.000 nis,

— l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 10] (appartement référencé « [W] ») a été acquis au prix de 1.555.000 nis,

— l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11] (appartement référencé « Yair ») a été acquis au prix de 930.000 nis.

Il s’en déduit que la rémunération revenant à M. [N] pour ces achats s’élève à la somme de (1.310.000 + 1.555.000 + 930.000) x 10 / 100 = 379.500 nis.

Sur les emprunts, les deux experts se sont accordés sur le fait qu’au sein des extraits de comptes produits par M. [N], ces actes « ont été enregistrés pour leur valeur de souscription en fonction des Tableaux de Synthèses Annuels fournis par les différentes banques » et il en ressort alors :

— un emprunt de 917.000 nis pour l’appartement référencé « Kiriat Moshe »,

— deux emprunts de 933.000 nis pour l’appartement référencé « [W] »,

— un emprunt de 465.000 nis pour l’appartement référencé « Yair »,

soit un total de rémunération revenant à M. [N] de (917.000 + 933.000 + 465.000) x 10 / 100 = 231.500 nis.

Pour le reste, force est de constater un désaccord des parties sur la gestion opérée par M. [N] entre 2008 et 2015, dont l’opacité est soulignée en défense, faute de communication des justificatifs de gestion correspondant aux sommes encaissées et décaissées. Bien que cette carence probatoire du demandeur à l’instance ait déjà été soulignée au cours de l’expertise judiciaire, à l’issue de laquelle les experts privés ne se sont pas accordés, M. [N] ne produit devant le tribunal aucun plus ample justificatif permettant de corroborer les montants qu’il réclame, notamment les contrats de mise en location des biens ou encore le chiffre d’affaires généré par ces locations.

Dans ces circonstances, les extraits des propres documents de gestion comptable du demandeur, tels que versés en procédure, ou les tableaux de suivi réalisés par ses soins ou ceux de son expert privé, ne sauraient constituer une preuve suffisante de la réalité, de l’utilité et du coût des actes accomplis.

De surcroît, au sein de ses conclusions, M. [N] ne lie aucunement les mentions figurant sur le livre de 70 pages recensant les mouvements passés dans les comptes des mandants, avec un ou plusieurs actes de gestion précis de sa part. Il n’appartient alors pas à la juridiction de pallier les moyens de fait qu’il incombe à chaque partie d’apporter pour justifier du bien-fondé de ses prétentions.

En revanche, il y a lieu de tenir compte des propres explications du demandeur, qui déclare avoir déjà perçu la somme de 236.489 nis de M. [A] à titre de paiement de son arriéré d’honoraires.

Dans ces circonstances, le montant des honoraires dûs par M. [A] à M. [N] sera évalué à la somme totale de 379.500 + 231.500 – 236.489 = 374.511 nis.

En revanche, s’agissant de Mme [A], aucune preuve n’est rapportée d’un consentement de cette dernière à l’accord du 24 août 2008 et de ce que les termes de la rémunération fixée avec son père lui seraient donc opposables, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1165 du code civil, « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ».

Rien n’établit non plus un quelconque échange entre M. [N] et Mme [A] concernant la rémunération attendue par le premier au titre de la gestion faite de l’immeuble de la seconde, alors même qu’en qualité de professionnel et ainsi que souligné en défense, en application de l’article L. 111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, « Tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service », en ce compris son coût.

Enfin, étant rappelé que conformément à l’article 1202 du code civil, « La solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée », M. [N] ne démontre aucunement que Mme [A] devrait être solidairement tenue avec son père de la dette de ce dernier.

Dans ces circonstances, M. [N] échoue à établir une quelconque créance à son profit à l’égard de Mme [A].

Sur les avances alléguées par M. [N]

L’article 1993 du code civil dispose : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

En vertu de l’article 1999 de ce code, « Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.

S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres ».

Décision du 11 Février 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 16/16871 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJHWJ

Tout d’abord, l’expert judiciaire expose dans son rapport qu’il y a lieu d’acter l’accord des experts privés des parties sur une créance justifiée, au regard des éléments comptables versés, de 37.078 nis au profit de M. [N]. Cette somme, qui n’est pas débattue devant le tribunal, sera donc retenue à son crédit.

Il est ensuite certain, pour les motifs ci-avant adoptés, que les pièces comptables produites par M. [N] ainsi que l’ensemble des tableaux et décomptes émanant de son expert privé, fondés sur ces mêmes pièces, ne permettent pas de fixer de manière précise et certaine les recettes et dépenses liées au compte de M. [N], compte tenu de l’absence de traçabilité de certains mouvements, et de leur lien avec des actes de gestion réalisés dans les intérêts des consorts [A].

Le demandeur reconnaît d’ailleurs lui-même que « des mouvements inhabituels ont affecté les comptes des consorts [A] » et qu’une partie reste ainsi entièrement sans fondement établi.

A cet égard, si M. [N] invoque le droit israélien relatif à la durée de conservation de documents comptables pendant sept ans, il ne peut pas sérieusement, en tant que professionnel et étant à l’initiative de la présente procédure dès 2017, soit moins de sept mois après la conclusion des mandats en 2008, prétendre ne pas avoir conservé les justificatifs démontrant les avances faites pour ses clients entre 2008 et 2015, et dont il entendait ainsi obtenir le remboursement.

M. [N] ne peut pas davantage imputer l’état des comptes des consorts [A] tantôt à leur désintérêt pour leurs propres affaires, alors qu’il avait été précisément désigné comme mandataire pour les gérer, et tantôt à des instructions particulières de ces derniers, dont l’existence résulte de ses seules affirmations. S’il invoque notamment une insuffisance d’approvisionnement par les consorts [A], il n’établit pas avoir alerté ses mandants de cette situation, à l’exception d’un courriel isolé du 2 mai 2012 qui n’a toutefois été adressé à aucun des deux défendeurs, mais exclusivement à Mme [L] [A], personne tierce à leurs relations.

Il échet alors de rappeler que M. [N] se devait, en sa qualité de mandataire professionnel, de tenir une comptabilité exacte et précise des immeubles donnés en gestion et d’informer les consorts [A] de l’évolution de leur situation patrimoniale, conformément à son obligation fixée à l’article 1993 du code civil, en particulier au moment d’avancer des frais dans leurs intérêts.

M. [N] se prévaut encore d’une autorisation donnée par M. [A] d’utiliser à ses fins personnelles le compte bancaire ouvert au nom de ce dernier en Israël.

Néanmoins, une telle autorisation ne ressort pas de la pièce numérotée 15 versée par le demandeur, laquelle constitue un document manuscrit de M. [N] contresigné par M. [A] mais faisant uniquement mention de ce que : « [F] m’autorise à utiliser son compte ouvert à la discount en 2008 (Remboursement prêt perso / Rglt Hono) ». En toute hypothèse, c’est à raison que les consorts [A], outre qu’ils s’interrogent sur une telle pratique de la part d’un gestionnaire professionnel, soulignent qu’il revient à M. [N] de rapporter la preuve du caractère personnel des sommes versées sur un compte ne lui appartenant pas et dont il réclame le remboursement.

Ceci retenu, M. [N] invoque alors les sommes suivantes :

— la somme de 160.000 nis au titre du solde de la revente de l’appartement référencé « [W] » :

Le décompte dont M. [N] se prévaut pour établir sa créance et émanant de Me [M], avocat israélien en charge de cette vente, se borne à lister « trois virements effectués sur le compte bancaire de M. [A] auprès de la Banque Discount ». Il n’est ainsi fait aucune référence à des sommes avancées par M. [N] en qualité de mandant. En l’absence d’autres pièces et de plus amples explications, le demandeur ne justifie pas de sa créance.

— une somme identique (160.000 nis) à titre d’honoraires dus par M. [P] [H], acquéreur de l’appartement référencé « [W] » :

M. [N] communique pour preuve l’attestation de M. [H], contestée par les consorts [A]. Or, ce témoin y fait uniquement état de ce qu’il aurait versé deux acomptes de 70.000 nis et 90.000 nis « sur le compte de Monsieur [A] [F] à la discount bank », sans néanmoins que la preuve de ces virements soit donnée. Le tribunal n’est pas non plus mis en mesure d’en retrouver la trace dans la partie « VENTE [W] » du livre de compte communiqué en demande. Cette somme n’est dès lors pas justifiée.

— la somme de 356.189,23 nis à titre d’avances :

Outre que M. [N] expose de lui-même, en page 22 de ses écritures, qu’il « a consenti des avances pour 356.189,23 nis à ses mandants, lesquelles avances lui ont étaient remboursées ensuite », il s’appuie uniquement sur ses tableaux de comptes et les documents émanant de son propre expert, sans produire aucune autre preuve ou justificatif objectif.

Au demeurant, M. [N] souligne encore de lui-même que « la vente de l’appartement d'[W] et l’importante plus-value en résultant (…) a permis de rééquilibrer les comptes de gestion fin 2015 » de sorte, qu’à suivre ses explications, les avances alléguées ont d’ores et déjà été dûment compensées au jour du présent jugement.

Dans ces circonstances et au regard des motifs ci-avant adoptés, M. [N] n’établit donc pas que la somme réclamée devrait être mise à son crédit.

— la somme de 85.793 nis au titre des frais afférents aux transactions immobilières :

M. [N] cite à cet égard deux montants (37.078 nis et 48.715 nis) listés dans un tableau annexé par l’expert judiciaire à son rapport définitif, et signé pour accord par chacun des experts privés.

Sur la somme de 37.078 nis, le rapport précise que ce montant est « justifié mais non payé par [N] ». Le demandeur ne propose alors dans ses écritures aucune explication, ni ne produit de justificatifs établissant qu’il aurait effectivement avancé cette somme dans les intérêts de ses mandants.

Sur la somme de 48.715 nis, les frais correspondant ont été considérés comme « non justifiés » et M. [N] n’apporte aucun autre élément aux débats justifiant qu’il les aurait payés sur ses deniers personnels.

Ces deux sommes ne peuvent donc pas être retenues.

— les sommes réglées au titre des travaux dans les appartements

M. [N] invoque à cet égard une somme de 319.000 nis, répartis entre l’appartement référencé « [Z] » appartenant à Mme [A] (287.000 nis) et celui référencé « [W] » appartenant à M. [A].

Il se fonde alors sur une liste d’apports rédigée par M. [A] et mentionnant 45.000 euros de frais de travaux. Cette pièce est toutefois indifférente pour l’issue des débats, ne permettant pas de justifier d’une somme avancée par le mandant pour des travaux, puisqu’au contraire celle-ci a été acquittée par le propriétaire.

L’annonce publiée pour la mise en vente d’un des appartements, faisant état d’une réfaction à neuf, et la mention, insérée à l’acte d’achat de l’appartement référencé « [Z] », de ce que le « bien vendu requiert une rénovation générale élargie », ne rapportent pas davantage la preuve de frais avancés par le mandataire et dont il pourrait obtenir remboursement.

Pour justifier du montant des travaux, M. [N] se borne à produire un rapport de M. [I] [R], se présentant comme ingénieur en construction et évaluation immobilier, lequel n’a visité aucun des appartements couverts par le mandat et se limite en conséquence à faire état d’une valeur moyenne de rénovation au m2 de 3.000 nis HT en 2010.

Cette pièce est donc insuffisante à établir que des frais ont été avancés par M. [N] en qualité de mandant. Au surplus, le tribunal relève que le total retenu par M. [R] pour l’enveloppe de travaux, soit 250.000 nis HT, reste inférieur à la somme de 45.000 euros, convertie par le demandeur en 250.156,80 nis, dont se serait acquitté M. [A].

Pour le reste, le demandeur invoque de nouveau les éléments comptables et le rapport de son expert privé, lesquels, ainsi que précédemment retenu, ne sauraient suffire à démontrer ses allégations en l’absence de toute facture versée aux débats.

Aucune avance pour frais de travaux ne se trouve par conséquent justifiée.

***

Du tout, il y a lieu de retenir que la créance de M. [N] à l’encontre des consorts [A] s’élève à :

— la somme de 374.511 nis à l’encontre de M. [A] pour ses honoraires,

— la somme de 37.078 nis à l’encontre des consorts [A] au titre des frais avancés par leur mandataire.

Pour les motifs déjà adoptés, la solidarité ne se présumant point, cette dernière somme ne peut être retenue solidairement entre les défendeurs.

En l’absence de plus amples précisions des parties, celle-ci sera donc répartie au prorata du nombre d’immeubles gérés (3/4 pour M. [A] ; 1/4 pour Mme [A]).

M. [N] sollicitant alors, avant tout prononcé d’une éventuelle condamnation, une compensation avec les dettes dont il serait lui-même redevable à l’égard des consorts [A], il convient de statuer sur les créances invoquées par ces derniers.

Sur les créances invoquées par les consorts [A]

Selon l’article 1993 ci-avant cité du code civil, le mandataire est tenu de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu, quand bien même ce qu’il aurait reçu ne serait pas dû à ce dernier.

En l’espèce et en premier lieu, à l’issue de ses opérations, l’expert retient « un accord des deux parties sur un socle justifié conduisant à un solde dû par [G] [N] de 96 254,92 shekels (=153 889,92 shekels – 57 635 shekels) ». Les défendeurs, s’ils évoquent la somme finale de 118.585,92 nis en leur faveur au regard de l’expertise, ne justifient néanmoins par aucun élément de la différence de résultat par rapport à la somme actée par l’expert judiciaire et les deux experts privés.

N’étant pas contesté que cette somme revient à M. [A] seul, M. [N] sera déclaré débiteur de la somme de 96.254,92 nis envers celui-ci.

Il est ensuite acquis entre les parties que de multiples sommes ont été décaissées des comptes gérés par M. [N] sans qu’il n’ait été en mesure d’apporter une explication sur ces mouvements devant l’expert.

Si les consorts [A] retiennent la somme de 1.758.266,53 nis, celle-ci ressort uniquement du rapport privé de M. [C] [J]. Cette somme sera donc écartée au profit de celle actée par l’expert judiciaire dans son rapport, au regard des éléments comptables produits et après débats des experts privés, soit la somme de 1.662.011,91 nis.

Sur ce montant, M. [N] fait alors valoir que des décaissements, à hauteur d’un total de 254.959,77 nis, ont été recrédités sur les comptes des consorts [A] à la suite d’annulations d’opérations bancaires. Il produit un tableau récapitulatif de ces mouvements en pièce numérotée 41.

Si les consorts [A] soulignent la tardiveté de la communication de cette pièce, non soumise durant les opérations d’expertise judiciaire, il ressort néanmoins des renseignements précis donnés dans le tableau que les mouvements référencés peuvent être retrouvés et figurent dans le livre par ailleurs produit retraçant l’historique des comptes courants.

Cette comparaison permet alors de constater que, conformément aux explications données en demande et d’ailleurs non contestées sur ce point par les consorts [A], le montant débité a été re-crédité peu après sur le compte observé, avec un libellé faisant mention d’un remboursement. En l’absence alors de plus amples moyens des consorts [A], M. [N] sera suivi dans ses explications.

Les consorts [A] exposent enfin, sans être démentis, que sur le montant total de 1.662.011,91 nis, le compte de Mme [A] a été débité sans motif de la somme de 63.288 nis.

Le tribunal retient par conséquent :

— la somme de 1.662.011,91 – 254.959,77 – 63.288 = 1.343.764,14 nis, au crédit de M. [A],

— la somme de 63.288 nis, au crédit de Mme [A].

Par ailleurs, les consorts [A] invoquent :

— un « acompte de 3.000 € soit 13.110 NIS », sans donner aucune autre explication, ni citer aucune pièce au soutien de la somme ainsi alléguée, laquelle ne sera dès lors pas retenue,

— la « somme que [A] a versé à [N] 228.000 NIS manifestement indue », sans de nouveau développer aucun moyen en droit comme en fait, ni faire référence à aucune pièce pour cette somme, laquelle sera par conséquent exclue,

— un « prêt de [A] 32.718 € soit 138.724 NIS ». M. [N] reconnaît pleinement être débiteur de cette somme au titre d’un prêt mentionné tant dans une reconnaissance de dette datée des 12 et 13 juillet 2007, qu’il produit, que dans le protocole du 13 avril 2016 également mis aux débats.

Cette somme, évaluée en shekels à hauteur de 138.724 nis selon une conversion non contestée par le demandeur, sera retenue au crédit de M. [A] seul.

***

Du tout, il y a lieu de retenir que les dettes de M. [N] s’élèvent à :

— la somme de 96.254,92 + 1.343.764,14 + 138.724 = 1.578.743,06 nis au profit de M. [A],

— la somme de 63.288 nis au profit de Mme [A].

Sur la demande de compensation

Conformément à l’article 1289 du code civil, « Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés ».

Selon l’article 1290 de ce code, « La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ».

Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 1291 dudit code que : « La compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles ».

Décision du 11 Février 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 16/16871 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJHWJ

En l’espèce, au regard des montants retenus et pour les motifs précédemment adoptés, il y a lieu d’opérer une compensation :

— entre les dettes réciproques de M. [N] et de M. [A] :

Dettes de M. [A] :

— totalité des honoraires restant dûs,

— répartition des frais de gestion au prorata des quatre immeubles (3/4)

374.511,00

27.808,50

Dette de M. [N]

1.578.743,06

Total

—  1.176.423,56

— entre les dettes réciproques de M. [N] et de Mme [A] :

Dette de Mme [A] :

— répartition des frais de gestion au prorata des quatre immeubles (1/4)

9.269,50

Dette de M. [N]

63.288,00

Total

—  54.018,50

En conclusion, M. [N] restant débiteur vis-à-vis des consorts [A], il ya lieu de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 47.519,81 euros.

En revanche, M. [N] sera par conséquent condamné à payer :

— à M. [A] la somme de 1.176.423,56 nis,

— à Mme [A] la somme de 54.018,50 nis.

Au regard d’une part, de la nature des mandats conclus et de leur lieu principal d’exécution en Israël et d’autre part, en l’absence de tout moyen soulevé par les parties quant au libellé en shekel des prétentions formées par les consorts [A], il n’y a pas lieu de convertir les condamnations ainsi prononcées en euros.

Sur la demande indemnitaire de M. [N]

Conformément à l’article 1147 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, M. [N] échoue à caractériser, de la part des consorts [A], une quelconque résistance fautive dans l’exécution du mandat les liant, alors qu’il est seul à l’origine de l’opacité des comptes de gestion des quatre immeubles qui lui avaient été confiés en qualité de mandataire professionnel.

Le reste des arguments développés dans ses écritures, qui font état de la rentabilité des investissements immobiliers des consorts [A] et d’une origine frauduleuse des fonds versés par M. [A] à l’origine de ces investivements, est inopérant à caractériser de leur part un manquement contractuel pouvant justifier l’engagement de leur responsabilité.

Enfin, il n’établit pas davantage les faits de dénigrement qu’il allègue.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de M. [N] pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [N], succombant, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par les consorts [A] à l’occasion de la présente instance. Il sera ainsi condamné à leur payer la somme de 10.000 euros à ce titre.

L’ancienneté du litige opposant les parties et le sens de la présente décision commandent que soit ordonnée son exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de M. [F] [A] et de Mme [T] [A] tendant à voir écarter des débats la pièce intitulée « Attestation de M. [P] [H] » et communiquée par M. [G] [N] sous le numéro 33,

Rejette la demande de M. [F] [A] en vérification de sa signature figurant sur le document « convention d’honoraires » produit par M. [G] [N] en pièce numérotée 17,

Déboute M. [G] [N] de sa demande en paiement de la somme de 47.519,81 euros,

Condamne M. [G] [N] à payer à M. [F] [A] la somme de 1.176.423,56 shekels israéliens,

Condamne M. [G] [N] à payer à Mme [O] [A] la somme de 54.018,50 shekels israéliens,

Déboute M. [G] [N] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral,

Condamne M. [G] [N] à payer à M. [F] [A] et à Mme [O] [A] la somme de 10.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Condamne M. [G] [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 16 juillet 2019,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 12] le 11 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE