TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01670 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NPH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2026

MINUTE N° 26/00812

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Nous, Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], représenté par son syndic la société CM GESTIMMO AJOA GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

ET :

La société MBS IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laura MILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D886

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI MBS IMMOBILIER (ci-après la SCI MBS) est propriétaire des lots n° 5 et n° 19 au sein de la résidence de l’immeuble soumis au régime de la copropriété située [Adresse 4] sur la commune des Lilas (93).

Par exploit de commissaire de justice du 4 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de ladite résidence, représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, a donné assignation à la SCI MBS d’avoir à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

— enjoindre à la SCI MBS de cesser immédiatement les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble,

— lui enjoindre de remettre en état des lieux, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, soit :

. remettre dans leur état initial les WC communs :

— par la dépose des installations anarchiques de plomberie dans les parties communes, leur rebouchage et la réfection du mur et la peinture des murs et,

— par la suppression des raccordements de fils électriques, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

. nettoyer les coulures blanches sur le mur situé en face de l’appartement, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

. déposer les tuyaux d’eau chaude de son ancien ballon dans les combles,

— dire que les mesures précitées devront être validées et contrôlées par l’architecte du syndicat des copropriétaires, qui devra donner son avis sur les mesures permettant d’y mettre fin et dont le coût sera supporté par le défendeur,

— dire qu’à défaut d’exécution la SCI MBS sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard,

— condamner la SCI MBS à lui verser une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Par conclusions en réponse n° 2 datées du 2 janvier 2026, la SCI MBS demande de voir :

A titre principal, prononcer l’irrecevabilité de l’action formée le 9 avril 2024 concernant des désordres connus depuis au moins le 6 septembre 2018 par le syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en raison d’une contestation sérieuse qui empêche de retenir la compétence du juge des référés,

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires :

— à lui payer la somme de 3 000 € au titre de dommages-intérêts résultant de l’abus du droit d’agir,

— à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. au paiement de l’ensemble des dépens.

In limine litis, la SCI MBS soulève la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en vertu de l’article 2224 du code civil. En substance, elle soutient que la présente instance porte sur un différend ancien, dénoncé le 6 septembre 2018 par le syndic qui lui avait demandé de procéder à la dépose d’une installation non conforme dans les toilettes présentes dans l’espace commun de l’immeuble, que bien étrangère à la pose de cette installation, elle avait vainement demandé des explications et que le 22 février 2020 elle s’était encore vainement enquise de savoir si les travaux avaient été effectués. Elle prétend que le 6 avril 2022, soit 7 années après la découverte des faits, le syndic lui a adressé une nouvelle mise en demeure pour les mêmes faits et que l’action diligentée en référé est prescrite et, partant, irrecevable.

A titre subsidiaire, la SCI MBS soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le moindre lien entre elle et les désordres allégués. Elle prétend que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice se limite à une description matérielle d’un ancien local commun aujourd’hui désaffecté et de la présence de canalisations en cuivre laissées apparentes sur le mur mais que l’auteur des travaux n’a nullement été identifié. Elle soutient qu’il existe ainsi une contestation sérieuse et que le litige ne relève pas du juge des référés.

S’agissant des conditions prévues par l’article 835 du code de procédure civile, elle considère que l’urgence n’est pas démontrée puisque les désordres litigieux, constatés en 2018, ne peuvent dès lors être susceptibles de constituer un péril et qu’en l’absence de lien prouvé entre la défenderesse et les désordres allégués, toute illicéité manifeste est, par définition, exclue.

A l’audience, elle précise qu’elle ne s’oppose pas à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée comme le sollicite à titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires, mais que les frais devront être mis à la charge de celui-ci.

La SCI MBS forme enfin une demande reconventionnelle pour obtenir l’indemnisation du préjudice qu’elle subit. Elle considère que le syndicat des copropriétaires multiplie inutilement les assignations en référé concernant un litige ancien et manifestement contestable, ce qui caractérise un acharnement procédural constitutif d’un abus du droit d’agir dont elle demande réparation par l’allocation d’une indemnité de 3 000 €.

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2025 et déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande :

A titre principal, de voir :

— débouter la SCI MBS de l’ensemble de ses demandes,

— enjoindre à la SCI MBS de cesser immédiatement les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble,

— enjoindre à la SCI MBS de remettre en état des lieux, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, soit :

. remettre dans leur état initial les WC communs :

— par la dépose des installations anarchiques de plomberie dans les parties communes, leur rebouchage et la réfection du mur et la peinture des murs et,

— par la suppression des raccordements de fils électriques, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

. nettoyer les coulures blanches sur le mur situé en face de l’appartement, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

. déposer les tuyaux d’eau chaude de son ancien ballon dans les combles,

— dire que les mesures précitées devront être validées et contrôlées par l’architecte du syndicat des copropriétaires, qui devra donner son avis sur les mesures permettant d’y mettre fin et dont le coût sera supporté par la SCI MBS,

— dire qu’à défaut d’exécution la SCI MBS sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard,

A titre subsidiaire, de désigner un expert avec pour mission notamment de :

1° se rendre sur place au [Adresse 5], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants,

2° se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

3° vérifier les désordres, listés aux termes de la présente assignation, les décrire, en indiquer le siège et l’importance, en rechercher les causes et origines,

5° (sic) proposer les moyens propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés et préciser la durée des travaux,

6° fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues, d’évaluer les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

— débouter la SCI MBS de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI MBS aux dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal du commissaire de justice établie le 10 juillet 2024 et à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande de rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action. Il soutient que les faits litigieux justifiant la saisine du juge des référés sont distincts de ceux l’ayant opposé à la SCI MBS en 2018, lesquels portaient sur une installation non conforme également située dans les WC de l’espace commun du bâtiment mais destinée à recueillir les eaux usées des toilettes de l’appartement appartenant à la SCI MBS, tandis que le présent litige porte sur le raccordement sauvage à ce même logement alimenté par l’eau des WC communs au moyen de tuyaux d’alimentation auprès desquels se trouvent des fils électriques. Il précise que les premiers faits ont été dénoncés à la SCI MBS par courrier du 6 septembre 2018 pour l’inviter à déposer l’installation mais qu’en l’absence de réaction de la société propriétaire, les travaux ont été réalisés.

En réponse à la SCI MBS le syndicat des copropriétaires reconnaît avoir fait délivrer à tort l’assignation du 9 avril 2025 à la SCI JMBS et l’explique par le fait qu’à cette date le numéro d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés correspondait à cette société et qu’il n’avait été trouvé aucun enregistrement au nom de la SCI MBS IMMOBILIER dans le département. Il affirme que cette confusion a conduit le commissaire de justice à désigner la SCI « JMBS » en qualité de propriétaire de l’appartement attenant aux WC communs.

Il souligne qu’il ressort clairement des échanges de mails et photographies qui avaient été produits par la SCI JMBS dans le cadre de la précédente instance que l’évacuation des toilettes de l’appartement dont la SCI MBS est propriétaire se faisait par le tuyau raccordé de façon sauvage dans les WC des parties communes, que le tuyau provenait du mur placé derrière les toilettes et que le gérant des deux SCI, M. [Z] [U], a lui même reconnu que l’installation provenait de son appartement situé derrière le mur des toilettes communes.

Il relève que le 6 avril 2022, le syndic a vainement adressé une mise en demeure à la SCI MBS de déposer cette installation de plomberie et électrique et de faire procéder au nettoyage du mur, que régulièrement convoquée, la SCI MBS n’a pas participé à l’assemblée générale du 13 mars 2023, que la résolution portant autorisation d’ester en justice à l’encontre de la SCI MBS a été adoptée à l’unanimité et n’a pas été contestée. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires écarte l’existence de toute contestation sérieuse quant à la responsabilité de la société MBS.

Le syndicat des copropriétaires retient que les travaux entrepris par la SCI MBS, qui contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété, constituent un trouble manifestement illicite. Il ajoute que le passage des canalisations d’eau à très grande proximité de fil électrique présente un risque pour la copropriété.

À titre subsidiaire, si le tribunal s’estimait insuffisamment renseigné, elle demande la désignation d’un expert judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SCI MBS, le syndicat des copropriétaires relève que la première assignation a été déclarée caduque, que la deuxième assignation a été délivrée par erreur à la SCI JMBS au regard du numéro SIREN, affirme qu’aucun abus du droit à agir ne peut lui être reproché et qu’il n’est enfin nullement démontré par la partie adverse l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux pour justifier de sa demande de dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se référer à leurs écritures développées oralement à l’audience et auxquelles elles se réfèrent.

Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MBS

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes de l’article 42 alinéa premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires entre copropriétaires et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La SCI MBS soutient que l’action pendante porte sur des faits dont le syndicat des copropriétaires a connaissance depuis plus de cinq ans et qu’elle est donc prescrite.

Le syndicat des copropriétaires dément ces allégations et affirme que la présente instance repose sur des faits nouveaux.

Il est établi par les pièces communiquées que, par courrier transmis sous pli recommandé avec demande d’avis de réception du 6 septembre 2018, le syndic de l’immeuble, AJOA GESTION, a adressé à la société 2A IMMO une mise « en demeure de procéder à la dépose », avant le 20 septembre 2018, d’une « installation non conforme et surtout non autorisée », à savoir, « le raccordement « hors norme » de [son] locataire, MBS ». Des échanges se sont engagés par mails entre M. [Z] [U], gérant à la fois de la SCI MBS et de la SCI JMBS, et le syndic. Le 24 octobre 2018, AJOA GESTION a transmis à 2A IMMO, un mail adressé par M. [I] [M], locataire, lequel a confirmé qu'« après essai (enregistré), ma chasse d’eau s’écoule dans le WC situé dans les escaliers ».

Parmi les pièces reprises de la précédente procédure, engagée à tort à l’encontre de la SCI JMBS, est produit par le syndicat des copropriétaires un autre mail du même jour, à 10 heures 50, par lequel M. [Z] [U] demande un entretien téléphonique à AJOA GESTION et conteste à nouveau être à l’origine de cette installation. Il indique que « cette installation doit dater de bien avant mon achat (30/10/2007)… Comment pouvez-vous partir du principe que cela date de cet été ? Et vous sous entendez que c’est mon Locataire qui l’a fait ? ». Le 11 juillet 2019, M. [Z] [U] indiquait : « Oui je suis désolé c’est vrai que je n’ai pas suivi ensuite et rien a été fait. J’y suis passé hier avec mon ouvrier en lui expliquant l’urgence de la situation. Il me dit que le mieux c’est de déposer le WC et de diriger le tuyau proprement dans l’évacuation. ». Il terminait en s’interrogeant d’une part sur la nécessité de remettre un WC qui ne fonctionne plus, précisant qu’il n’y a plus d’arrivée d’eau et d’autre part sur les appartements pouvant en avoir l’usage (« les 3 appartements du 1er ? Ou que 2 ou 1 ? ») et mettait en pièce jointe une photographie du local WC faisant apparaître qu’un tuyau de raccordement en eau sortait du toilette et était fixé en direction horizontale dans le mur percé à l’arrière du WC.

Le syndicat des copropriétaires communique en pièce n° 9 une facture établie le 6 juin 2020 par la société FGMS, entreprise de plomberie et de chauffage, pour des travaux réalisés au sein de la résidence, selon devis n° 1072, ainsi détaillés : « raccordement du branchement sur la cuvette en place dans le WC commun du 1er étage. Dépose de la cuvette en place et évacuation. Tronçonnage d’environ 2 mètres de colonne de fontes. Réfection en PVC diamètre 100 avec mise en place d’une culotte reprise à 45° afin de reprendre les évacuations de l’appartement derrière le WC ».

Force est de constater que l’objet du présent litige ne concerne plus l’évacuation des eaux usagées dans le WC commun mais le raccordement non autorisé de tuyaux d’alimentation de l’appartement situé au premier étage à partir de l’alimentation en eau du WC commun et son alimentation en électricité par des fils passant par la pièce des sanitaires.

Il apparaît ainsi manifestement que les premiers désordres évoqués par la SCI MBS ont été repris en 2020 et que la présente instance ne porte pas sur les faits dénoncés en septembre 2018 mais bien sur des faits survenus postérieurement. Dans ces conditions, et même s’ils ne peuvent être précisément datés, les faits justifiant la présente procédure n’ont pas été portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires plus de 5 ans avant l’assignation en référé. La prescription n’est donc pas acquise.

Sur la compétence du juge des référés

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection de compétences peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, pour l’exécution de l’obligation il s’agit d’une obligation de faire.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que la responsabilité de la SCI MBS ressort clairement du procès-verbal du constat dressé le 10 juillet 2024 par Maître [K] [C], commissaire de justice et des différents mails échangés entre le syndic et M. [Z] [U], gérant de la SCI MBS qui, lors du précédent litige de 2018 a reconnu que son appartement est la propriété voisine du local du WC commun.

La SCI MBS affirme que sa responsabilité n’est pas démontrée par le procès-verbal de constat et qu’elle n’a jamais effectué les travaux qui lui sont imputés. Elle souligne que le commissaire de justice se contente de rapporter les dires d’une copropriétaire qui désigne la SCI JMBS comme propriétaire de l’appartement et dénonce l’absence de vérification pouvant corroborer ces allégations, alors que cette société n’est propriétaire d’aucun logement dans l’immeuble. En tout état de cause, elle prétend que la demande du syndicat repose sur des faits anciens, confus et contestés et non sur une situation d’urgence ou de troubles actuels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 835 du code de procédure civile, le détournement de l’alimentation en eau et les travaux exécutés en dépit de toute autorisation constituant un trouble manifestement illicite.

Il est établi par la production du relevé de propriété et de l’attestation de propriété que depuis le 30 octobre 2007 la SCI MBS est propriétaire des lots n° 5 et 19 correspondant respectivement à un appartement situé au 1er étage du bâtiment A, porte à droite et à un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, ce qui n’est pas contesté.

Maître [K] [C], commissaire de justice, a été requis par le syndicat des copropriétaires qui lui a déclaré avoir « constaté que la SCI JMBS, propriétaire d’un local à usage d’habitation, a raccordé une installation privative sur une canalisation en eau de la copropriétété et ce sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale » et qui lui a demandé de « dresser toutes constatations utiles à la sauvegarde de ses droits et intérêts ».

Il ressort du procès-verbal de constat, que le 10 juillet 2024, le commissaire de justice, s’est rendu « sur le demi-palier situé entre le premier et le deuxième étage de l’immeuble » du [Adresse 4] sur la commune [Localité 1]. Il a constaté, dans le local commun abritant un WC dont le réservoir n’est plus alimenté en eau, qu’au dessous du réservoir « se trouvent deux canalisations d’eau en cuivre afférentes à l’alimentation des anciens équipements communs (toilettes). (…) qu’un raccordement a été effectué depuis la partie privative voisine, appartenant selon les dires de la copropriétaire présente à la SCI JMBS IMMOBILIER, sur le réseau d’alimentation de l’immeuble. Le raccordement a été effectué de manière grossière à l’aide de tubes en cuivre soudés traversant le mur et entourés d’une gaine en plastique, habituellement réservée au passage des câbles électriques. ». Plusieurs clichés photographiques ont été annexés montrant l’installation litigieuse et la présence de tuyaux en cuivre recouverts d’une gaine en plastique entrant dans le mur du fond et de fils électriques reliés par un domino découverts après enlèvement de la gaine.

Il résulte des pièces communiquées et notamment du règlement de copropriété que le bâtiment A est composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Il abrite neuf logements, dont trois au rez-de-chaussée, trois au premier étage et trois au second étage, lesquels ont droit au WC commun, sans précision sur sa localisation dans l’immeuble.

En 2018, toutes les parties, y compris l’entreprise de plomberie, s’accordaient pour dire que le WC se trouvait au premier étage.

Il n’est aujourd’hui pas contesté, malgré les différences existant entre la photographie du WC transmise le 11 juillet 2019 par M. [Z] [U], gérant de la MBS, et les clichés pris par le commissaire de justice en 2024 (WC situé entre les deux étages, présence d’un nouveau tuyau situé en face à gauche des toilettes, qui pourrait correspondre à la reprise en 2020 de l’évacuation des eaux usées, peinture bleue recouvrant la partie inférieure du mur bien plus haute que sur la photographie de 2019, et tuyau situé en face à droite du WC de bien plus grosse dimension et de consistante différente), qu’il s’agit du même local et du même WC.

S’agissant de la dénomination du propriétaire de la partie privative voisine, le commissaire de justice ne fait que reprendre les dires erronés de la copropriétaire, dont l’identité n’a pas été révélée mais qui l’accompagnait lors de sa mission, selon lesquels l’appartement voisin appartient « à la société JMBS » laquelle est enregistrée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 502 688 187, alors que l’attestation notariée de propriété communiquée, précise bien que la SCI MBS, immatriculée sous le numéro 443 400 999 est propriétaire des deux lots. Il importe peu que, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, la confusion générée par le numéro SIREN à disposition du syndic aurait conduit le commissaire de justice à mentionner une autre dénomination que celle de la société effectivement propriétaire, aucune vérification n’ayant été faite sur ce point.

Par ailleurs, il n’a été procédé à aucune vérification ni sur l’origine de cette installation ni surtout sur la destination finale des tuyaux d’alimentation, de sorte qu’en l’absence de tout élément permettant au moins d’éliminer les autres propriétés, il n’est pas démontré avec l’évidence nécessaire en référé que l’installation litigieuse dessert bien le logement appartenant à la SCI MBS.

Il en résulte que le constat du commissaire de justice présente des incohérences ou approximations évidentes de sorte qu’il n’apparaît pas avec l’évidence requise en référé que la responsabilité de la SCI MBS est engagée, étant précisé que, malgré l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle la SCI MBS aurait reconnu que son bien était situé derrière le mur du local WC et que les eaux usées de ses toilettes se jetaient à l’époque dans le WC, le coût des travaux réalisés en 2020 ont été pris en charge par le syndicat des copropriétaires qui n’a semble-t-il rien réclamé à la SCI MBS qui contestait toute responsabilité et prétendait que l’installation devait être antérieure à son achat.

En outre, s’il est vrai que le détournement sans autorisation de l’alimentation en eau et en électricité des parties communes au profit d’une partie privative est de nature à constituer un trouble manifestement illicite, les éléments rapportés sont insuffisants pour déterminer la responsabilité de la SCI MBS dès lors que faute de vérification, il n’est pas établi que les conduits d’alimentation desservent sa propriété. Ensuite, aucune pièce produite aux débats ne permet d’établir l’imminence d’un dommage du fait de la présence de fils électriques à proximité des tuyaux d’alimentation en eau, alors que le syndic a été autorisé à agir à l’encontre de la SCI MBS par décision de l’assemblée générale du 13 mars 2023, que le constat du commissaire de justice permettant la découverte de la présence de fils électriques n’a été réalisé que le 10 juillet 2024, soit 16 mois plus tard, et que la première assignation en référé n’a été délivrée que le 23 janvier 2025, soit plus de 6 mois après cette découverte.

Enfin, hormis la mise en demeure délivrée par courrier recommandé le 6 avril 2022, aucun document communiqué par le syndicat des copropriétaires ne permet de constater l’existence de coulures blanches sur le mur situé en face de l’appartement, ni la présence de tuyaux d’eau chaude de l’ancien ballon de la SCI MBS à un endroit inapproprié.

La demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la SCI MBS à nettoyer les coulures blanches et à déposer les tuyaux de chaude dans les combles sous astreinte ne peut qu’être rejetée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le présent litige ne relève pas du pouvoir du juge des référés et les demandes seront rejetées.

Sur la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. ».

En l’espèce le syndicat des copropriétaires apporte des éléments suffisants pour déterminer la présence d’une installation non conforme et non autorisée dans le local des WC communs. Il justifie d’un motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l’opposer à la SCI MBS dans le cadre d’une action judiciaire. Il convient de faire droit à sa demande et d’ordonner une expertise judiciaire selon les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle présentée par la SCI MBS

L’article 30 du code de procédure civile dispose que l’action en justice constitue un droit fondamental reconnu à toute personne ayant un intérêt à agir.

L’article 32 du code de procédure civile sanctionne l’exercice abusif de ce droit par le prononcé d’une amende civile et l’allocation de dommages et intérêts.

La SCI MBS, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’exercice abusif du droit à agir.

Au soutien de sa demande, elle relève que deux instances portant sur le même différend ont déjà été vainement introduites par le syndicat des copropriétaires préalablement à la présente procédure, la première n’ayant pas été poursuivie et la seconde ayant été dirigée à tort à l’encontre la SCI JMBS, société qui n’a aucun lien avec le litige. Elle rappelle que la SCI MBS est bien enregistrée au registre du commerce et des sociétés et communique son relevé Kbis.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les démarches initialement entreprises l’ont été en raison de l’absence de réaction de la SCI MBS. Elle rappelle qu’une première assignation a été déclarée caduque puis qu’une deuxième assignation à donner lieu à un désistement faute d’avoir pu valablement identifier le propriétaire de l’appartement, que la SCI JMBS a refusé et considère qu’elle n’a pas usé abusivement de son droit agir.

Il est constant que le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en œuvre par la partie adverse du projet contesté.

En l’espèce, contrairement à ce que la SCI MBS affirme, rien ne permet d’établir un abus du droit d’ester de la part du syndicat des copropriétaires. Il apparaît en effet que la première instance ait été déclarée caduque faute d’avoir été déposée au greffe de délai prévu par le code civil et que la deuxième assignation n’a été délivrée à la SCI JMBS que par une erreur laquelle ne peut être assimilée à une intention blâmable. Dans ces conditions la demande de dommages et intérêts ne peut être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, au regard du sens de la présente décision, chacune des parties conservera les dépens par elle engagés et il n’apparaît pas inéquitable de laisser également à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle a engagé dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

Constate l’existence d’une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;

Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder :

M. [L] [S], expert près la cour d’appel de Paris

[Adresse 6]

[Localité 2]

Port. : 06.80.61.74.88

Email : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— se rendre sur place, au [Adresse 7] sur la commune [Localité 3] (93) bâtiment A, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, les entendre ainsi que tout sachant,

— se faire communiquer l’assignation et les conclusions des parties ainsi que tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— décrire précisément où se trouve le WC litigieux et l’appartement de la SCI MBS, au besoin, annexer des clichés photographiques au rapport,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation et les décrire,

— rechercher l’origine des désordres et en déterminer la cause,

— préciser si les tuyaux et fils électriques litigieux sont reliés à un appartement en particulier,

— indiquer les travaux à effectuer pour y remédier et de remise en état,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des éventuels travaux propres à remédier aux désordres ou dommages et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux,

— fournir tous éléments de nature à permettre d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ou dommages ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des dommages et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens,

— dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire.

Dit que, pour ce faire, l’expert ainsi désigné devra se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et pourra s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

Rappelle qu’en application de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité autre que la sienne ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semblera possible, et en concertation avec les parties, l’expert devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

Dit que l’expert devra communiquer son pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour présenter leurs observations et y répondre point par point ;

Dit que le syndicat des copropriétaires devra consigner auprès du Régisseur d’avance et de recettes de ce Tribunal une provision de 3 000 euros (trois mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, avant le 25 juin 2026, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, [Adresse 8], [Adresse 9] à Bobigny (93), avant le 28 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Rejette la demande reconventionnelle formée par la SCI MBS ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile par elle engagés ;

Dit qu’à défaut d’instance sur le fond ou de transaction entre les parties, le coût de l’expertise restera à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 MAI 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT