TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01715 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZT4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00165

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE DL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2573

ET :

LA SOCIETE FINANCIERE EMSALEM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE KING SALOMON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 30 juin 2023, la SCI DL IMMOBILIER a consenti à la SAS ROSINSKI un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à Neuilly-sur-Marne.

La SAS ROSINSKI a été placée en redressement judiciaire.

Le tribunal de commerce de Bobigny a, suivant jugement du 3 janvier 2024, arrêté le plan de cession d’entreprise de la SAS ROSINSKI au profit de la société FINANCIERE EMSALEM, avec faculté de substitution au profit de l’une de ses filiales.

Suivant acte du 30 avril 2024, la SAS ROSINSKI a cédé son entreprise à la société KING SALOMON, filiale de la société FINANCIERE EMSALEM, en ce compris le droit au bail sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DL IMMOBILIER a fait délivrer à la société KING SALOMON le 8 août 2025 un commandement de payer la somme de 21.853,50 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 septembre 2025, la SCI DL IMMOBILIER a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société KING SALOMON, pour:

— Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de la société KING SALOMON et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux aux frais risques et périls des sociétés KING SALOMON et FINANCIERE EMSALEM ;

— Condamner solidairement les sociétés KING SALOMON et FINANCIERE EMSALEM à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 36.673,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 19 septembre 2025,une indemnité mensuelle d’occupation fixée au double du loyer majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux,- Assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— N’accorder aucun délai de paiement et subsidiairement, prévoir la déchéance du terme en cas d’impayé ;

— Condamner solidairement les sociétés KING SALOMON et FINANCIERE EMSALEM au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir, avec distraction au profit de la SELARL LAGOA.

A l’audience, la SCI DL IMMOBILIER sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignées, les sociétés KING SALOMON et FINANCIERE EMSALEM n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il ressort de l’acte de cession que du 30 avril 2024 que la société FINANCIERE EMSALEM, intervenue à l’acte, demeure garante de la bonne exécution par la société KING SALOMON de ses obligations, y compris celles relatives au bail.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 8 août 2025 pour le paiement de la somme en principal de 21.853,50 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte du 19 septembre 2025, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 8 septembre 2025.

L’obligation de la société KING SALOMON de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités fixées au dispositif.

Le maintien dans les lieux de la société KING SALOMON causant un préjudice à la SCI DL IMMOBILIER, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Les sociétés KING SALOMON et FINANCIERE EMSALEM seront donc condamnées solidairement au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La SCI DL IMMOBILIER justifie, par la production du bail, de l’acte de cession, du commandement de payer et du décompte arrêté au 19 septembre 2025, que la société KING SALOMON et la société FINANCIERE EMSALEM restent lui devoir à cette date une somme de 36.673,36 euros à valoir sur les loyers, indemnités et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, qui seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La société KING SALOMON sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société KING SALOMON sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir. qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL LAGOA.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DL IMMOBILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 8 septembre 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société KING SALOMON et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société KING SALOMON et la société FINANCIERE EMSALEM au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société KING SALOMON à payer à la SCI DL IMMOBILIER la somme provisionnelle de 36.673,36 euros à valoir sur les loyers, indemnités et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus ;

Assortissons cette somme des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons solidairement la société KING SALOMON et la société FINANCIERE EMSALEM à payer à la SCI DL IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons solidairement la société KING SALOMON et la société FINANCIERE EMSALEM à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL LAGOA ;

Déboutons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON