TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

N° RG 25/06335 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX2M

Jugement du 12 Décembre 2025

N°: 25/1085

[M] [G]

C/

[I] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [X]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de M^e Emmanuel CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2024, Monsieur [M] [G] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [N] et Madame [S] [D] concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 724 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par un avenant du 30 juillet 2024, et suite au départ des lieux de Madame [S] [D], Monsieur [I] [N] est devenu seul occupant et titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.397 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [N] le 24 mars 2025.

Par assignation du 17 juin 2025, Monsieur [M] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

Constater que Monsieur [I] [N] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légales, Constater que Monsieur [M] [G] est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de bail, A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du contrat de bail, En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique, Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution du jugement à intervenir et qu’il en sera rendu compte au tribunal en cas de difficulté, Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Monsieur [I] [N] au paiement des sommes suivantes : 4.794 euros en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif arrêté courant juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Les loyers échus ou à échoir à la date de la résiliation du bail avec intérêts à compter du commandement de payer,Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter de sa résiliation, et jusqu’à libération effective des lieux, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 novembre 2025, Monsieur [M] [G], assisté de Maître [X], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2025, s’élève désormais à 5.126,34 euros. Il a ajouté que Monsieur [N] a bénéficié d’un échéancier qui n’a été tenu que pendant trois mois (de juillet à septembre 2025), aucun paiement n’étant intervenu ensuite. Il indique également que Monsieur [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [I] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Monsieur [G] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [G] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [N].

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [M] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.397 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [M] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les délais des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune mauvaise foi de la personne expulsée et il y a lieu de constater que Monsieur [N], titulaire du bail, n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, le demandeur ne justifie pas que le locataire est concerné par la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction des délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [M] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, Monsieur [I] [N] lui devait la somme de 5.126,34 euros.

Monsieur [N] n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer mensuel actualisé de 774 euros.

Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 6 mai 2025, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 6 mai 2025 au 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.126,34 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [I] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de Monsieur [M] [G] les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Cependant et compte tenu de la situation économique de Monsieur [I] [N] qui ne parvient pas à payer régulièrement son loyer courant, il y a lieu de le condamner à payer à Monsieur [G] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, à la date du 6 mai 2025, la résiliation du bail conclu le 1er avril 2024 entre Monsieur [M] [G] d’une part, et Monsieur [I] [N] et Madame [S] [D], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], étant précisé que par un avenant du 30 juillet 2024, Monsieur [I] [N] est devenu seul occupant et titulaire du bail ;

ORDONNE à Monsieur [I] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 5.126,34 euros (cinq mille cent vingt-six euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [M] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 774 euros (sept cent soixante-quatorze euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mai 2025, date de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 6 mai 2025 au 7 novembre 2025, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.126,34 euros sus-prononcée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE à payer à Monsieur [I] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et celui de l’assignation du 17 juin 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge