Décision du 14 Janvier 2026

Minute n° 26/0001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE CADRE

D’UNE PROCÉDURE D’ ÉVICTION COMMERCIALE

du 14 Janvier 2026

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Rôle N° RG 25/00018 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SSE

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (Société de Requalification des Quartiers Anciens)

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. COCOSUN, société à responsabilité limité au capital de 7622,45 euros, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 342 665 809 ayant son siège social au

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Maître Nicolas SIKA, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [L] [O], commissaire du Gouvernement

[Adresse 11]

[Localité 15]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 14 mai 2025

Dates de la première évocation et des débats: 10 septembre 2025 et 19 novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL Cocosun a été propriétaire d’un fonds exploité dans le local commercial correspondant aux lots n° 4 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 25], parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 1], suivant un bail commercial conclu le 7 décembre 1984 et un protocole transactionnel emportant renouvellement de bail homologué par jugement du 2 octobre 2013.

Les locaux contiennent une boutique de 57 m² (lot n° 4) et un entrepôt/atelier en fond de cour de 110 m² (lot n° 11).

Ils sont situés dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite de [Adresse 23].

Par un traité de concession d’aménagement de la [Adresse 23], en date du 31 mars 2014, l’établissement public territorial Est Ensemble a délégué à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) le droit d’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Par arrêté n° 2020-0438 du 17 février 2020, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement du secteur [Adresse 23] de la [Adresse 23].

Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré exproprié au profit de la SOREQA l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 1], emportant transfert de propriété.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la SARL Cocosun par acte signifié le 14 novembre 2024 à personne morale.

Par une requête reçue au greffe le 28 janvier 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du fonds de commerce de la SARL Cocosun.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 29 janvier 2025 à personne morale.

Par une ordonnance du 14 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 14 mai 2025 à 15 heures 30.

La SOREQA a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 25 mars 2025 à personne morale. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire vant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport ett la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

La SARL Cocosun a été représentée lors du transport sur les lieux au cours duquel la date d’audience a été fixée au 10 septembre 2025 à 9 heures 30.

La SOREQA, partie expropriante, se référant à son mémoire récapitulatif n° 2, reçu au greffe le 19 novembre 2025, formule une offre d’indemnité selon deux alternatives.

Elle rappelle que le tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 9 septembre 2025, a rejeté les demandes des époux [W] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et d’expulsion et séquestres. Un appel a été interjeté par ces derniers devant la cour d’appel de Paris le 13 novembre 2025.

Ainsi, dans le cas où la cour d’appel de Paris infirme ce jugement et constate l’acquisition de la clause résolutoire et l’occupation sans droit ni titre de la SARL Cocosun à compter du 20 août 2016, la SOREQA demande de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à zéro euro.

Dans le cas contraire où la cour d’appel de Paris rejette la demande de résiliation du bail, considérant ainsi qu’il s’est poursuivi jusqu’au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, la SOREQA demande de fixer l’indemnité d’éviction commerciale sur la valeur pleine du fonds de commerce à hauteur de 121.134 euros à titre d’indemnité principale d’éviction commerciale en valeur pleine fonds de commerce ; et 10.963 euros à titre d’indemnité de remploi.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses conclusions datées du 14 novembre 2025, reçues le 17 novembre 2025, procède selon deux alternatives.

En cas de cessation d’activité, il propose de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme totale de 183.396 euros, arrondie à 183.500 euros, correspondant à :

– 155.955 euros à titre d’indemnité principale en valeur du fonds (chiffre d’affaires TTC moyen de 259.924€ x 60 %) ;

– 14.446 euros à titre d’indemnité de remploi ;

– 12.996 euros à titre d’indemnité de trouble commercial (15 jours du CA TTC moyen) ;

– et une indemnité de licenciement sur justificatifs.

En cas de poursuite d’activité, il propose de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme totale de 156.254 euros, arrondie à 156.500 euros, correspondant à :

– 131.280 euros à titre d’indemnité principale en valeur du fonds (différentiel de loyer 16.410€ x 8) ;

– 11.978 euros à titre d’indemnité de remploi ;

– 12.996 euros à titre d’indemnité de trouble commercial (15 jours du CA TTC moyen) ;

– et des frais de déménagement et installation sur devis ou factures.

La SARL Cocosun, partie évincée des locaux, dans son mémoire reçu au greffe le 18 novembre 2025, demande de :

– à titre principal, fixer l’indemnité d’éviction à 300.000 euros ;

– à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction à 183.500 euros ;

– condamner l’autorité expropriante à lui payer la somme de 183.500 euros ;

– condamner l’autorité expropriante à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– et condamner l’autorité expropriante aux dépens.

En l’absence d’information définitive sur la cessation définitive ou la réinstallation de l’activité commerciale, l’indemnité totale d’éviction est calculée de manière alternative.

Dans le cadre d’une cessation de l’activité, elle demande de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme totale de 183.500 euros se décomposant de la manière suivante :

– 155.955 euros à titre d’indemnité principale en valeur fonds de commerce (CA TTC moyen de 259.924€ x 60 %) ;

– 14.446 euros à titre d’indemnité de remploi ;

– 12.996 euros à titre d’indemnité de trouble commercial ;

– et une indemnité de licenciement sur justificatifs.

Dans le cadre d’une poursuite de l’activité, elle demande de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme totale de 156.500 euros se décomposant de la manière suivante :

– 131.280 euros à titre d’indemnité principale en valeur droit au bail (différentiel de loyer de 16.410€ x 8) ;

– 11.978 euros à titre d’indemnité de remploi ;

– 12.996 euros à titre d’indemnité de trouble commercial ;

– et des frais de déménagement et d’installation sur devis ou factures.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 septembre 2025, a été renvoyée à celle du 19 novembre 2025 à la demande de la SARL Cocosun.

À cette audience, la partie défenderesse s’est faite représenter par un avocat.

Les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIVATION

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques, sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre soit de se procurer un autre fonds de commerce/d’activité, disposant d’un équipement et d’une commercialité similaires, et d’être en situation de l’exploiter, soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date de référence pour apprécier la consistance du fonds :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du fonds :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon son usage effectif à la date à laquelle le plan local d’urbanisme intercommunal Est Ensemble, approuvé le 27 mars 2020, a été modifié, soit le 11 février 2025, selon les écritures non contestées du commissaire du Gouvernement.

La SOREQA retient, comme dernière modification, le date du 27 juin 2023. Il convient néanmoins de retenir la date du 11 février 2025 à laquelle se réfèrent le commissaire du Gouvernement et la partie défenderesse.

Un usage de fonds de commerce d’alimentation générale n’est pas contesté par les parties.

La parcelle est située en zone UP (zone urbaine de projets) du plan local d’urbanisme, au sein de la [Adresse 23].

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) La consistance du bien

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

L’ordonnance d’expropriation rendue le 30 septembre 2021 est antérieure à la visite des locaux commerciaux, en date du 14 mai 2025. Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était à la date de l’ordonnance d’expropriation d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire.

Composition et équipement du local commercial :

Le local commercial est d’abord composé d’une boutique d’alimentation générale (lot n° 4), d’une surface de 57 m², située côté rue, comportant les équipements suivants : une entrée sécurisée par un rideau métallique électrique et un système de vidéosurveillance ; un étale de marchandises ; un comptoir de vente ; divers rayonnages ; deux congélateurs coffres et deux armoires réfrigérées ; un lavabo ; et de un système d’éclairage par néons au plafond.

Il est ensuite constitué d’un atelier/entrepôt (lot n° 11), d’une surface de 110 m², à l’arrière de la boutique, auquel on accède par la cour intérieure de l’immeuble, composé de :

– une première pièce étroite, équipée d’un congélateur coffre, d’un coin cuisine avec évier, four et four à micro-ondes, d’une chaudière, d’un compteur électrique Linky et d’un panneau électrique ;

– une salle d’eau équipée d’un WC, non fonctionnel, et d’une douche, avec l’eau courante ;

– et une seconde pièce correspondant au local principal, équipé de racks de stockage démontables, de trois congélateurs coffres en état de fonctionnement et de trois armoires réfrigérées non fonctionnelles.

Environnement du local :

Le local commercial est situé dans la commune de [Localité 25] et donne sur la [Adresse 28], qui est très animée, à double sens de circulation, composée principalement de commerces et d’habitations, à proximité immédiate de la ville de [Localité 27].

Il est desservi par :

– les axes routiers suivants : la route nationale N302, la route départementale D39 et le boulevard périphérique ;

– et les transports en commun suivants : la station de métro Robespierre de la ligne 9 située en face du bâtiment ; et les lignes de bus n° 202, 318 et M09.

Etat d’entretien des locaux :

Les parties qualifient l’état d’entretien de la manière suivante : pour la partie expropriante, un état d’entretien correct pour l’atelier et un état dégradé pour le sol de la boutique ; pour le commissaire du Gouvernement, un état d’entretien moyen ; et pour la partie évincée un état d’entretien moyen présumé et non actualisé dans ses dernières écritures.

Les parties ne se prononcent pas spécifiquement sur la commercialité du local commercial. La SOREQA et la partie évincée retiennent cependant sa très bonne implantation.

En l’espèce, le juge de l’expropriation retient :

– un état d’usage en raison des constatations faites lors du transport et des commentaires des parties à cet égard ;

– une excellente commercialité en considération de la très bonne localisation du local, situé à la sortie d’une station de métro et utilisé comme boutique d’alimentation générale.

En conclusion, les caractéristiques du fonds de commerce permettent de dégager les facteurs suivants:

– Des facteurs de moins-value : l’état d’usage du local commercial ; et un équipement dans un état d’entretien variable ;

– Des facteurs de plus-value : une surface adaptée au commerce avec un entrepôt ; une configuration conforme à l’activité exercée ; et une très bonne commercialité.

1.3) Le choix d’une méthode d’évaluation

En matière d’évaluation d’un fonds de commerce, deux méthodes sont généralement utilisées.

Première méthode : Lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée tout en conservant sa clientèle, l’éviction entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Le préjudice correspond dans cette hypothèse à la perte du droit au bail, à éventuellement une perte partielle de sa clientèle et aux dépenses nécessaires à sa réinstallation. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés par le commerçant ou l’exploitant.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer : le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux similaires donnés à bail sur le marché immobilier local, soit le loyer de nouveaux locaux dans lesquels la SARL Cocosun pourrait exercer son activité ; le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant pour les locaux dont il est évincé ; le différentiel entre le montant théorique du loyer d’un futur local commercial et le montant réel du loyer acquitté ; le coefficient de situation propre au commerce ; et de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation.

Seconde méthode : Lorsque l’exploitant d’un commerce ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds.

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices comptables clos, par un ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires. Ce ratio, exprimé en pourcentage, est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires, réalisant un chiffre d’affaires comparable, sur le marché local.

Le SARL Cocosun et le commissaire du Gouvernement soutiennent qu’en l’absence d’informations définitives à ce stade de la procédure quant à la cessation définitive ou la réinstallation de l’activité commerciale, l’indemnité totale d’éviction est calculée de manière alternative selon les deux méthodes.

La SOREQA relève quant à elle que la partie évincée exerce une activité de comemrce de détail et de proximité et que l’opération d’aménagement aura pour conséquence directe la perte totale du fonds de commerce, de sorte qu’il y a lieu d’indemniser en valeur pleine du fonds de commerce.

En l’espèce, il est constant que le local est utilisé aux fins de vente d’alimentation générale aux particuliers, ce qu’a confirmé le transport sur les lieux. La clientèle est presque exclusivement attachée à la très bonne localisation du local, situé en face de la station de métro Robespierre, ce qui lui assure une excellente commercialité. Il n’est pas allégué ni justifié de la vente de produits spécifiques qui justifieraient la fidélité de la clientèle en cas de déménagement.

Or, compte tenu de la dynamique du marché dans la [Adresse 29] et des locaux commerciaux versés aux débats par les parties, il n’est pas justifié de la possibilité de transférer l’activité commerciale dans un local situé à proximité immédiate et présentant les mêmes possibilités d’exploitation.

Il est retenu que la SARL Cocosun n’est pas en mesure de transférer son activité commerciale sans perdre sa clientèle, qui est exclusivement attachée à la situation géographique du local.

Le préjudice subi est donc la perte de l’entier fonds de commerce, et non pas seulement du droit au bail, et doit être liquidé par application de la méthode de la perte du fonds de commerce.

Il convient de relever, au demeurant, qu’au regard des calculs des parties, l’application de cette méthode est favorable à la partie évincée.

1.4) Les surfaces

Les parties exposent de manière concordante une surface de 57 m². En l’absence de contestation, cette surface sera retenue dans le cadre de l’évaluation du droit au bail.

2) Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie évincée, à un montant compris entre 132.097 euros, montant total offert par la SOREQA ; et 300.000 euros, montant total demandé par la partie évincée.

A titre liminaire, par jugement du 9 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a dit que la clause résolutoire du bail n’a pas été acquise par l’effet du commandement de payer et de la sommation de payer délivrés le 19 juillet 2016 par M. [Z] [W] et Mme [E] [W], née [H], à la SARL Cocosun ; débouté les époux [W] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire se fondant sur la sommation de payer du 19 juillet 2016 et des demandes d’expulsion et de séquestre qui en découlaient ; débouté les époux [W] de leur demande de résilition judiciaire du bail ; dit que le bail liant la SARL Cocosun aux époux [W] s’est poursuivi jusqu’au 30 septembre 2021 ; et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Les époux [W] ont interjeté appel de ce jugement le 13 novembre 2025. Il conserve néanmoins l’exécution provisoire, de sorte qu’il convient de considérer, à ce jour, que la SARL Cocosun est occupante au titre du bail commercial.

La SARL Cocosun et le commissaire du Gouvernement n’ont pas formulé d’observations sur cette question.

Dans l’hypothèse où, à l’issue de la procédure pendante devant la cour d’appel de Paris, l’acquisition de la clause résolutoire est constatée et le bail commercial résilié avec effet à une date précédant l’ordonnance d’expropriation, la SARL Cocosun serait occupante sans droit ni titre du local commercial à cette date. Cette situation la priverait de tout droit à une indemnité d’éviction commerciale.

Il est donc nécessaire de prévoir que, dans ce cas, l’indemnité sera fixée à zéro euro.

Il convient d’évaluer l’indemnité commerciale d’éviction dans l’hypothèse contraire.

2.1) L’indemnité principale

Chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables clos :

Le commissaire du Gouvernement et la SARL Cocosun retiennent un chiffre d’affaire, toutes taxes comprises (TTC), de 224.464 euros en 2022, de 270.734 euros en 2023 et de 284.575 euros en 2024, soit un chiffre d’affaires TTC moyen de 259.924 euros pour ces trois années.

La SOREQA retient les chiffres d’affaires suivants, en valeur hors taxes (HT) : 209.697 euros en 2022, 251.934 euros en 2023 et 265.175 euros en 2024, soit un chiffre d’affaires HT moyen de 242.268 euros pour ces trois années. Elle soutient que la taxe sur la valeur ajoutée est recueillie par la SARL Cocoun et redistribuée à l’Etat, sans qu’il ne s’agisse d’une valeur indemnisable pour le fonds de commerce.

En l’espèce, il est opportun de liquider le préjudice en considération d’un chiffre d’affaires TTC au regard de la pratique habituelle en matière d’évaluation d’un fonds de commerce d’alimentation générale.

Il y a lieu de retenir le chiffre d’affaires TTC moyen des trois derniers exercices clos, c’est-à-dire les années 2022, 2023 et 2024, selon une valeur de 259.924 euros.

Ratio entre prix et chiffre d’affaires :

Le ratio est déterminé à partir des termes de comparaison produits par les parties, consistant en des cessions de fonds de commerce pour lesquels le prix de vente et le chiffre d’affaires moyen des derniers exercices comptables réalisés sont précisés.

La SOREQA produit des cessions de fonds de commerce d’alimentation générale et de vente de fruits et légumes, à titre de termes de comparaison, présentant les ratios suivants :

Termes

Référence de publication

et mutation

Commune et adresse

Prix de vente

(€)

Chiffre d’affaires TTC moyen (€)

Ratio (%)

DEM n° 1

2023A 00620

31/01/2023

[Adresse 8]

100.000

239.000 pour 2020, 2021 et 2022

42

DEM n° 2

2023A 0061

19/03/2023

[Adresse 14]

90.000 (dont 5.000 de matériel)

134.000 pour 2019, 2020 à 2021

67

DEM n° 3

2021A 1313

26/02/2021

[Adresse 10]

120.000 (dont 20.000 de matériel)

200.200 pour 2017, 2018 et 2019

60

DEM n° 4

2022A 0919

15/03/2022

[Adresse 2]

210.000 (dont 25.000 de matériel)

360.500 pour 2018, 2019 et 2020

58

DEM n° 5

2021A 6672

20/12/2021

[Adresse 6]

150.000 (dont 70.000 de matériel)

490.000 pour 2018, 2019 et 2020

31

DEM n° 6

2023A 10340

17/10/2023

[Adresse 9]

180.000 (dont 5.000 de matériel)

500.457 pour 2020, 2021 et 2022

36

DEM n° 7

2022A 8615

19/07/2022

[Adresse 7]

250.000 (dont 15.000 de matériel)

1.184.000 pour 2019, 2020 et 2021

21

Le ratio moyen de ces termes de comparaison est de 45 %. La SOREQA propose un ratio supérieur de 50 %.

La SARL Cocosun critique ces termes, faisant valoir que le local bénéficie d’une très bonne implantation et qu’un coefficient de 60 % doit être retenu.

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que les termes DEM n° 5, 6 et 7 portent sur des chiffres d’affaires nettement plus importants et doivent être écartés. Le ratio des termes DEM n° 1, 2 et 3 est de 56 %, ce qui est plus important que celui retenu par la SOREQA, tandis que les deux jugements produits présentent des coefficients de chiffre d’affaires proche de 60 %. Il ajoute que la SOREQA n’indique aucun barème pratiqué par les professionnels pour les activités d’alimentation générale.

En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec l’activité exercée par la SARL Cocosun, les termes DEM n° 4, 5, 6 et 7 seront écartés, car ils portent sur des chiffres d’affaires bien plus importants que le fonds de commerce litigieux et ne sont donc pas comparables.

Le terme DEM n° 2 est écarté, car il porte sur un chiffre d’affaires inférieure de plus de 120.000 euros à celui du fonds de commerce litigieux, ce qui ne permet pas leur comparaison.

Les termes DEM n° 1 et 3 sont donc retenus pour un ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires moyen de 51 %, du fait qu’il s’agit de fonds exploités selon une activité similaire et ayant réalisé un chiffre d’affaires comparable.

Le terme DEM n° 3 est privilégié dès lors qu’il se situe dans la même rue que le fonds de commerce litigieux.

Le commissaire du Gouvernement verse des cessions de fonds de commerce d’alimentation générale et d’épicerie, à titre de termes de comparaison, présentant les ratios entre prix de vente et chiffre d’affaires suivants :

Termes

Référence de publication et date de mutation

Commune

Prix de vente

(€)

Chiffre d’affaires moyen (€)

Ratio

%

CG n° 1

2023A 01886

24/03/2023

[Localité 17]

50.000

164.073

30

CG n° 2

2025A 00658

28/01/2025

[Localité 26]

40.000

185.800

22

CG n° 3

2024A 04933

05/12/2024

[Localité 18]

50.000

162.837

31

CG n° 4

2024A 03386

28/08/2024

[Localité 30]

45.000

108.172

42

CG n° 5

2024A 02280

02/07/2024

[Adresse 24]

110.000

288.871

38

CG n° 6

2024A 01285

30/04/2024

[Localité 22]

70.000

162.298

43

CG n° 7

2024A 02776

31/07/2024

[Localité 17]

100.000

299.707

33

CG n° 8

2023A 05338

14/12/2023

[Localité 31]

35.000

113.879

31

CG n° 9

2023A 02865

15/06/2023

[Localité 19]

90.000

309.748

29

CG n° 10

2023A 02348

28/04/2023

[Localité 20]

70.000

176.177

40

CG n° 11

2023A 01445

16/03/2023

[Localité 26]

70.000

103.076

68

CG n° 12

2023A 03568

14/02/2023

[Localité 30]

60.000

145.072

41

CG n° 13

2023A 00620

31/01/2023

[Localité 25]

100.000

226.230

44

CG n° 14

2023A 00167

16/01/2023

[Localité 21]

55.000

110.000

50

CG n° 15

2023A 00061

06/01/2023

[Localité 25]

90.000

126.937

71

CG n° 16

2023A 00935

18/02/2023

[Localité 31]

100.000

332.771

30

Le ratio moyen de ces seize termes de comparaison est de 40 %.

Le commissaire du Gouvernement propose un ratio supérieur égal à 58 % compte tenu des deux termes de référence situés à [Localité 25], des barèmes pratiqués pour les commerces d’alimentation générale, de la progression du chiffre d’affaires de 27 % entre 2022 et 2024 et de la très bonne situation géographique.

La SOREQA ne présente pas d’observation quant à ces termes.

La SARL Cocosun reprend à son compte les termes de référence produits par le commissaire du Gouvernement ainsi que le ratio qu’il retient.

En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec l’activité exercée par la partie évincée, les termes CG n° 1 à 12, 14 et 16 sont exclus dès lors qu’ils portent sur des fonds qui ne sont pas situés dans la commune de [Localité 25] et ne sont pas comparables dans le cas d’espèce.

Le terme CG n° 15 n’est pas retenu, car il porte sur un fonds réalisant un chiffre d’affaires moyen inférieur de moitié à celui de la SARL Cocosun.

Seul le terme CG n° 13 est retenu, car il s’agit d’un fonds exploitant une activité similaire et réalisant un chiffre d’affaires comparable.

En l’espèce, il convient de déterminer le ratio applicable au chiffre d’affaires moyen réalisé par la SARL Cocosun au cours des trois derniers exercices comptables en vue de déterminer la valeur de son fonds de commerce de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont, à titre récapitulatif :

– les termes DEM n° 1 et 3, parmi ceux produits par la partie expropriante, selon un ratio moyen de 54 % ; étant précisé que le terme DEM n° 3 est privilégié ;

– le terme CG n° 13, parmi ceux présentés par le commissaire du Gouvernement et repris par la SARL Cocosun, pour un ratio de 44 %.

Le ratio moyen de ces trois termes de comparaison retenus est de 51,50 %.

Il convient de tenir compte des deux jugements communiqués par la SOREQA, rendus par la présente juridiction et définitifs au vu des certificats de non-appel. Dans le jugement du 4 juin 2024, il a été retenu un ratio de 56 % pour un local commercial d’épicerie et d’alimentation générale situé [Adresse 5] à [Localité 25]. Dans le jugement du 6 août 2024, il a été retenu un ratio de 58% pour un local commercial portant sur une activité de fruits et légumes et d’un appartement, situé [Adresse 4] à [Localité 25].

Il doit enfin être tenu compte de la très bonne localisation du local commercial, situé en face de la station de métro Robespierre, qui lui assure une excellente commercialité.

Par conséquent, le ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires est fixé à 58 %.

Il s’en suit que la valeur de l’entier fonds de commerce est égale au produit du chiffre d’affaires moyen des années 2022, 2023 et 2024 et du ratio entre prix de vente et chiffres d’affaire retenu, soit la somme de 150.756 euros (259.924€ x 58 %), qui correspond à l’indemnité principale d’éviction.

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Elle a pour base l’indemnité principale d’éviction fixée à 150.756 euros et sera liquidée comme suit :

– 5 % jusqu’à 23.000 euros = 1.150 euros ;

– et 10 % sur 137.756 euros = 12.776 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 13.926 euros.

2.3) S’agissant de l’indemnité de trouble commercial

La SARL Cocosun sollicite la somme de 12.996 euros correspondant à quinze jours de chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises.

La SOREQA ne propose pas d’indemnité à ce titre et ne formule pas d’observation pour s’y opposer.

Le commissaire du Gouvernement propose la même méthode et le même montant que la partie évincée au motif que l’interruption d’activité est généralement estimée à quinze jours de chiffres d’affaires annuel moyen TTC.

En l’espèce, la méthode consistant à indemniser le préjudice pour trouble commercial selon l’équivalent de quinze jours du chiffre d’affaires annuel moyen TTC, à un montant de 12.996 euros, est la plus à même de réparer l’entier préjudice subi par la SARL Cocosun.

2.4) S’agissant de l’indemnité pour frais de licenciement

La SARL Cocosun sollicite de lui allouer une indemnité de licenciement sur présentation des justificatifs.

La SOREQA ne présente pas d’observation à ce titre et ne formule pas d’observation pour s’y opposer.

Le commissaire du Gouvernement que les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justifications en cas de licenciement total ou partiel.

En l’espèce, les indemnités dues au titre du licenciement du personnel entretiennent un lien direct avec l’opération d’expropriation, et d’éviction subséquente, et elle est justifiée dans son principe et sera indemnisée par la SOREQA sur présentation des justificatifs.

En conséquence, l’indemnité totale d’éviction commerciale est de 177.678 euros et se décompose de la manière suivante :

– indemnité principale en valeur du fonds : 150.756 euros ;

– indemnité de remploi : 13.926 euros ;

– indemnité de trouble commercial : 12.996 euros ;

– et une indemnité pour les frais de licenciement qui sera due par la SOREQA à la SARL Cocosun sur présentation des justificatifs.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie expropriante, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 14 mai 2025 ;

FIXE l’indemnité totale d’éviction due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SARL Cocosun dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux correspondant aux lots n° 4 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 25], parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 1], de manière alternative :

– à la somme de zéro euro dans l’hypothèse où, à l’issue de la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris, la SARL Cocosun est considérée, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, comme occupante sans droit ni titre du local commercial avec effet à une date précédant celle de l’ordonnance d’expropriation ;

– ou à la somme de 177.678 euros cent-soixante-douze mille six-cent-soixante-dix-huit euros) dans l’hypothèse contraire ;

DIT que, dans la seconde hypothèse, l’indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

– indemnité principale en valeur du fonds : 150.756 euros ;

– indemnité de remploi : 13.926 euros ;

– indemnité de trouble commercial : 12.996 euros ;

DIT que, dans la seconde hypothèse, il est également dû par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SARL Cocosun une indemnité pour les frais de licenciement sur présentation des justificatifs ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à la SARL Cocosun la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens de première instance.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge