TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/02354 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VHJ

N° de MINUTE : 26/00862

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE BIS [Adresse 1], représenté par son Syndic, la SARL TETHYS GESTION représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

[B] [C] est propriétaire du lot n°426 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic en exercice la société TETHYS GESTION (S.A.R.L.), a fait assigner [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner [B] [C] à lui payer la somme de 7.911,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

— condamner [B] [C] à lui payer la somme de 66 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

— condamner [B] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [B] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, [B] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 23 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de [B] [C],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 4 février 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 7.911,94 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à hauteur de 66 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 8 mars 2021, 8 décembre 2021, 26 octobre 2023 et 13 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds et les décomptes annuels de répartition des charges définitives adressés à [B] [C] entre le 26 octobre 2023 et le 1er janvier 2025,

— des extraits des grands livres des précédents syndics, la société SABIMO et la société AZUR SYNDIC, pour les périodes allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 23 novembre 2023,

— la mise en demeure du 11 décembre 2024 adressée à [B] [C].

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 février 2025 s’élève à la somme de 7.911,94 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, [B] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 7.911,94 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 février 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus).

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2024, soit le lendemain de la présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 7238,06 euros, et à compter du 4 mars 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée le 11 décembre 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, et leur montant, de 66 euros, se trouve justifié par la production du contrat de syndic.

Par conséquent, [B] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 66 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que [B] [C] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 31 mars 2023.

Les manquements répétés de l’intéressé à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner [B] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 700 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, [B] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, [B] [C] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 7.911,94 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 février 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2024 sur la somme de 7238,06 euros, et à compter du 4 mars 2025 sur le surplus ;

— la somme de 66 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 ;

— la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [B] [C] aux dépens de l’instance.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 08 Juin 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES