TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/10169

N° Portalis DB3S-W-B7J-33DX

Minute : 26/35

S.C.I. ROVER

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [L] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ROVER,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2021 à effet au 1er juin 2021, la SCI RYC a donné à bail à Monsieur [L] [U] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 840 euros et 105 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié du 29 octobre 2021, la SCI RYC a cédé ledit bien à la SCI ROVER.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SCI ROVER a fait signifier à Monsieur [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 775,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 novembre 2024, la SCI ROVER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la SCI ROVER fait assigner Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [L] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [L] [U] au paiement des sommes suivantes :4 848,20 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majorée de 50%, jusqu’à libération effective des lieux,1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 19 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La SCI ROVER, représentée, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3 628,24 euros arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer et des charges mais être néanmoins opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [U], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juin 2021, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025 que la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [L] [U], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence du défendeur à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé, lequel fait notamment apparaître des paiements en espèces depuis juin 2025 ainsi qu’une diminution de la dette locative.

Sera déduite du décompte présenté une somme de 34,12 euros imputée pour des frais (17,06 + 17,06) de sorte que Monsieur [L] [U] est redevable d’une somme de 3 594,12 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [U] à payer à la SCI ROVER une somme de 3 594,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI ROVER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SCI ROVER Est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement (article III). Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VII).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant un délai de deux mois stipulé contractuellement a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 5 775,88 euros.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur.

En l’espèce, le tribunal constate que si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, celui-ci n’a pas comparu et n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 16 janvier 2025.

Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner Monsieur [L] [U] à son paiement à compter du 16 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

En revanche, il n’apparaît pas justifié de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge à compter de la résiliation du bail à un montant supérieur à celui du loyer et des charges. La demande de majoration de 50 % sera donc rejetée.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tous occupants de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement du 15 novembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ROVER les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [L] [U] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SCI ROVER ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juin 2021 entre la SCI ROVER venant aux droits de la SCI RYC d’une part, et Monsieur [L] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [L] [U] occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SCI ROVER une somme de 3 594,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SCI ROVER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SCI ROVER une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ROVER de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE