TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00253 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2LAZ

N° de MINUTE : 26/137

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE POINCARE, [Adresse 2]

[Adresse 9], représenté par Maître [P] [D], Administrateur Judiciaire la SELARL [D] ET ASSOCIES.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Me [F], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

Madame [Y] [H] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] sont propriétaires des lots n°94 et 131 de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à la Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire Maître [P] [D], a fait assigner M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— lui donner acte de ce qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle, et donc condamner M. et Mme [L] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 11.748,95 €, suivant décompte « arrêté au 7 novembre 022 », avec intérêts de droit à compter du 6 août 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [L] à lui verser :

14 € au titre des frais concernant l’état hypothécaire

17 € au titre des frais concernant l’acte de propriété

6,66 € au titre de la mise en demeure en date du 06/08/2024,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean Claude GUIBERE.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 24 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 18 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 11.748,95 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— l’ordonnance du 10 juin 2025 prolongeant la mission de la SELARL [D] & ASSOCIES, représentée par Maître [P] [D], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et visant une ordonnance initiale du 17 décembre 2012 ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire du 10 février 2020, 13 juin 2023, 12 octobre 2023, 21 mai 2024, 7 novembre 2024, 15 janvier 2025, 27 janvier 2025 et 14 octobre 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant d’effectuer les observations suivantes :

— des frais de contentieux et de recouvrement figurent sur le décompte pour un total de 13,93 euros, alors qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété, et ils se trouvent pour partie repris dans la demande formée par le demandeur sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des frais. Cette somme devra donc être retranchée.

— une reprise de solde figure sur le décompte à la date du 1er septembre 2022 pour un montant de 4.962,29 euros. Pour justifier de son bien-fondé, le demandeur produits des appels de fonds antérieurs au 1er septembre 2022, mais pas de décompte, tandis que les décomptes partiels figurant sur certains de ces appels de fonds ne permettent pas de pallier cette carence. L’examen du décompte partiel figurant sur l’appel de fonds daté du 27 juin 2022, corroboré par les appels de fonds qui s’y trouvent mentionnés, permet d’établir le bien-fondé de la somme de 676,78 + 37,98 + 801,87 soit 1516,63 euros au titre de la reprise de solde. Le surplus de la reprise de solde, soit 3445,66 euros (suivant le calcul 4.962,29 – 1516,63) devra donc être retranché.

Soit un total à déduire de 3459,59 euros (suivant le calcul : 13,93 + 3445,66).

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 18 novembre 2024, s’élève donc à la somme de 11.748,95 – 3459,59 soit 8289,36 euros.

De leur côté, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93) la somme de 8289,36 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2022 et le 7 novembre 2024 (régularisation de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 incluse), suivant décompte arrêté au 18 novembre 2024.

Compte-tenu des calculs qu’il serait nécessaire d’effectuer pour déterminer le montant des charges dont les défendeurs se trouvaient redevables lors de la réception de la mise en demeure du 6 août 2024 qui leur a été adressé, et dont les causes pour les motifs précédemment exposées ne sont pas entièrement fondées, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de signification de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la demande de condamnation « conjointe et solidaire des défendeurs », outre que cette formulation constitue un oxymore, le demandeur ne motive pas en droit ou en fait sa demande dans ses écritures, et il ne justifie d’aucune clause de solidarité applicable. La demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs sera donc rejetée, et M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette susvisée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 37,66 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais relatifs à la commande de l’acte de propriété, pour un montant de 17 eurosFrais de mise en demeure, pour un montant de 6,66 euros, imputés le 6 août 2024Frais d’état hypothécaire, pour un montant de 14 euros, commandé le 24 octobre 2024.

L’examen des pièces versés aux débats permet d’établir le bien-fondé de ces sommes, ainsi que leur montant.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété s’établit donc à la somme de 17 + 6,66 + 14 soit 37,66 euros.

Par conséquent, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93) la somme de 37,66 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

Pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment, la demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs sera rejetée, et M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette susvisée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué aucun paiement au titre de leurs charges courantes depuis le mois de septembre 2022 au moins.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, ce d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93) la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Claude GUIBERE en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne chiffrant pas, dans son assignation, la demande qu’il forme sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, celle-ci ne pourra qu’être rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), pris en la personne de son administrateur provisoire ou de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 8289,36 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2022 et le 7 novembre 2024 (régularisation de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 incluse), suivant décompte arrêté au 18 novembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

— la somme de 37,66 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] au titre des sommes susvisées ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), pris en la personne de son administrateur provisoire ou de son syndic, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré sise [Adresse 3] à [Localité 8] (93), pris en la personne de son administrateur provisoire ou de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et Mme [Y] [H] épouse [L] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Claude GUIBERE à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Caire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES