TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01378 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RQL

N° de MINUTE : 26/00708

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] SISE [Adresse 2], représenté par la SELARL [S] & ASSOCIES, Administrateur provisoire, nommé à cette fonction suivant ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 1er octobre 2018

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [P] [T] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [T] [V] est propriétaire des lots n°110 et 810 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 9] à NOISY-LE-GRAND (93160), représenté par son administrateur provisoire la SELARL [S] & ASSOCIES, a fait assigner Monsieur [D] [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Monsieur [D] [T] [V] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner Monsieur [D] [T] [V] à lui payer la somme de 10.763,17 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [D] [T] [V] à lui payer les sommes de 15 euros au titre de la mise en demeure, 28 euros au titre de l’état hypothécaire et 17 euros au titre du titre de propriété ;

— condamner Monsieur [D] [T] [V] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [D] [T] [V] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 9 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » ou « recevoir »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé de la [Adresse 1] située [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [T] [V],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025 (et non au 19 décembre 2024 comme indiqué par le demandeur, les appels de provision et de travaux du 1er janvier 2025 étant inclus dans ce décompte), faisant apparaître un solde débiteur de 10.763,17 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— l’ordonnance du 6 novembre 2025 prolongeant la mission de la SELARL [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [N] [S], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 jusqu’au 2 novembre 2026, et visant une ordonnance initiale du 2 novembre 2011 ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur en date des 11 décembre 2023, 9 novembre 2023, 31 janvier 2023, 12 mars 2024 et 14 février 2025 portant approbation des comptes des exercices du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [D] [T] [V],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 31 octobre 2024 adressée à Monsieur [D] [T] [V],

— le jugement précédemment rendu par le tribunal de proximité du Raincy entre les mêmes parties le 2 mai 2024, condamnant Monsieur [D] [T] [V] au paiement de la somme de 2986,11 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 2992,26 euros au titre de la reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 8 novembre 2023, qui correspond en réalité aux causes qui se trouvaient déjà réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la précédente instance ayant abouti au jugement rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 2 mai 2024, et pour lequel le demandeur se heurte donc à l’autorité de la chose jugée ;

— les sommes de 52,15 euros et 500 euros facturées le 2 mai 2024 sous les intitulés « JUGT DU 02/05/2024 [K] [T] » et « JUGT DU 02/05/2024 [O] », qui correspondent là encore aux causes du précédent jugement rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 2 mai 2024 ;

— la somme de 931,28 euros facturée à trois reprises le 15/09/2024 sous l’intitulé « 12-TRX MODERNISATION ASCENSEURS 1/3 AFB736749 », le 15/10/2024 sous l’intitulé « 12- TRX MODERNISATION ASCENSEURS 2/3 AFB746808 et le 15/11/2024 sous l’intitulé « 12-TRX MODERNISATION ASCENSEURS 3/3 AFB751817 », le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas au travers des pièces qu’il produit que ces travaux avaient fait l’objet d’une décision de l’administrateur provisoire,

Soit un total à déduire de 2992,26 + 52,15 + 500 + 931,28 x 3 soit 6338,25 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 10.763,17 – 6338,25 soit 4424,92 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [D] [T] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 9] à [Localité 4] la somme de 4424,92 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er décembre 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 3667,37 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus, et à compter du 7 février 2025, soit la date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 60 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure, pour un montant de 15 euros,

frais relatifs à la commande de l’acte de propriété, pour un montant de 17 euros,

frais d’état hypothécaire, pour un montant de 28 euros.

Ces sommes étant justifiées en leur principe et en leur montant, il sera fait droit à cette demande.

Par conséquent, Monsieur [D] [T] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la [Adresse 1] située [Adresse 9] à [Localité 4] la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [D] [T] [V] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le mois de décembre 2023 et le mois de décembre 2024.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal de proximité du Raincy en date du 2 mai 2024, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé de la [Adresse 1] située [Adresse 9] à [Localité 4] la somme de 500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

La demande d’indemnité formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 9] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, les sommes suivantes :

— la somme de 4424,92 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er décembre 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2024 sur la somme de 3667,37 euros, et à compter du 7 février 2025 sur le surplus ;

— la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025 ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 9] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES