TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08909 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WBX

Minute :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [U] [D]

Madame [X] [J] épouse [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

M. et Mme [D]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D], demeurant 5 rue des Coudes Cornettes – 93230 ROMAINVILLE

comparant en personne

Madame [X] [J] épouse [D], demeurant 5 rue des Coudes Cornettes – 93230 ROMAINVILLE

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 1er juin 2017, la SA Seqens a donné à bail à M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 689,45 euros, et 180,62 euros de provisions sur charges concernant le logement d’habitation et 39 euros pour le loyer et 3,47 euros de charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SA Seqens a fait signifier à M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2899,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 juin 2025 la SA Seqens a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la SA Seqens a fait assigner M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5212,84 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  dire qu’en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience et qu’à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA Seqens, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2923,13 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus.

La SA Seqens soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 avril 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [D], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare percevoir l’allocation de solidarité spécifique. Il indique avoir effectué une demande auprès du fonds de solidarité logement et envisager le dépôt d’un dossier de surendettement en raison d’une autre dette de 18000 euros (crédit à la consommation).

Mme [X] [J] épouse [D], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [X] [J] épouse [D], assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 avril 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juin 2017 à compter du 3 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative, qu’ils ont déjà commencé à réduire. Il ressort en effet des éléments communiqués que M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juin 2017, du commandement de payer délivré le 2 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la SA Seqens rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Il convient cependant de retrancher les frais imputés à hauteur de 629,18 euros.

Conformément à la clause 4 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] à payer à la SA Seqens la somme de 2923,13 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2025 sur la somme de 2899,30 euros et du présent jugement sur le surplus.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 juin 2025, M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] à son paiement à compter du 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 3 juin 2025, date de la résiliation, au 12 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] in solidum aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 1er juin 2017 entre la SA Seqens d’une part, et M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] d’autre part, concernant les locaux d’habitation et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 juin 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] à payer à la SA Seqens la somme de 2 923,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 2899,30 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] à s’acquitter de la dette en 29 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de la SA Seqens au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [D] et Mme [X] [J] épouse [D] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE