TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/02049 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IOP

N° de MINUTE : 26/00005

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1” SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société FONCIERE DE LA MARNE, SAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Me [O], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [P]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [P] est propriétaire du lot n°122 au sein d’un immeuble dénommé « résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 » et situé [Adresse 4] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à Tremblay-en-France (93290), représenté par son syndic la S.A.S. FONCIERE DE LA MARNE, a fait assigner Monsieur [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Monsieur [P] [X] à lui payer la somme principale de 18.541,61 euros au titre des charges impayées pour la période du 10/03/2022 au 28/10/2024, se décomposant comme suit : 18.481,61 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû, et 60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, ce avec intérêts de droit à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner le même à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le même à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience d’orientation du 20 mai 2025, la présidente a ordonné la clôture de l’instruction, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 10 novembre 2025.

Monsieur [X] [P] s’est constitué le 26 mai 2025.

Par conclusions notifiées ce même 26 mai 2025 par la voie électronique adressées au juge de la mise en état, Monsieur [X] [P] lui demande de :

— rabattre l’ordonnance de clôture ;

— ordonner la réouverture des débats ;

— renvoyer les parties à l’audience de plaidoirie initialement prévue par l’ordonnance de clôture du 20 mai 2025.

Par conclusions notifiées le 26 mai 2025 par la voie électronique adressées au tribunal, Monsieur [X] [P] demande à celui-ci de :

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette d’un montant total de 18.481,61 euros due au titre des charges de copropriété et arrêtée au 28 octobre 2024 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile formées à son encontre.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue de l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le demandeur, qui ne produit aucune pièce justificative au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, ne justifie d’aucune cause grave qui serait survenue depuis l’ordonnance de clôture.

Il sera observé, en réponse au moyen qu’il soulève, qu’il ressort de l’assignation, remise à domicile le 30 janvier 2025, qu’une copie de l’assignation avait été remise à sa conjointe Madame [W] [I]. L’intéressé a donc disposé d’un délai de près de quatre mois entre la remise de cette assignation le 30 janvier 2025 à son domicile, et l’audience d’orientation du 20 mai 2025, qui lui laissait le temps de constituer avocat.

Il ne justifie par ailleurs d’aucune cause grave qui l’aurait empêché de retirer l’assignation ou de se constituer dans le délai dont il disposait.

Dans ces conditions, à défaut pour Monsieur [M] [P] de justifier de l’existence d’une cause grave de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état, les conditions n’apparaissent pas réunies pour faire droit à sa demande en ce sens, qui sera donc rejetée.

Ses conclusions au fond notifiées le 26 mai 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, seront par suite déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [P] ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 28 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 18.481,61 euros au titre des charges de copropriété impayées, frais de recouvrement d’un montant total de 60 euros déduits, sur la période allant du 21 mars 2022 au 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2021, 8 décembre 2021, 12 janvier 2023, 15 février 2023 et 26 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, ainsi que les budgets prévisionnels 2023/2024 et 2024/2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— les relevés annuels de répartition des charges de l’exercice et les états des dépenses joints.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 28 octobre 2024 s’élève à la somme de 18.481,61 euros.

De son côté, Monsieur [X] [P], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [X] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 18.481,61 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 21 mars 2022 au 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 28 octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 60 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure imputés le 3 octobre 2024, à hauteur de 30 euros ;

frais de mise en demeure imputés le 4 juin 2024, à hauteur de 30 euros.

Le demandeur ne justifie pas, cependant, de leur envoi au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [X] [P] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le mois de mars 2022 et le mois d’octobre 2024.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné par deux jugements rendus le 15 octobre 2020 et le 15 décembre 2022 par le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Monsieur [X] [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré deux précédentes condamnations judiciaires, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 1800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [P] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 allouée euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [M] [P] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 20 mai 2025 ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond notifiées par Monsieur [M] [P] le 26 mai 2025 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 18.481,61 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 21 mars 2022 au 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 28 octobre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 ;

— la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] DU [Localité 13] GALANT U1 sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES