TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/918

N° RG 24/01317 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGWO

2 copies

GROSSE délivrée

le 04/11/2024

à la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

Rendue le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 07 octobre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VASTNED FRANCE HOLDING, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. DENTICAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 10 juin 2024, la SARL VASTNED FRANCE HOLDING a fait assigner la SAS DENTICAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

à titre principal :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date d’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement ;

— ordonner l’expulsion de la SAS DENTICAL, ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 42 108,36 euros, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer exigible majoré de 50 % à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux conformément aux dispositions de l’article 21.2 du bail à compter de la date de résiliation du bail, soit à la date du 06 juin 2024, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 4 210,83 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL au paiement d’un intérêt calculé au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 points, étant précisé que ce dernier sera celui du mois du précédent la date d’exigibilité jusqu’à complet paiement en application des dispositions de l’article 7 du contrat de bail ;

— ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par bailleur conformément aux clauses du bail ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer la somme de 1 000 euros HT en application des dispositions de l’article 21.2 du contrat de bail à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer le somme de 19 998 euros correspondant à la franchise de 22,22% de loyers rétroactivement annulée pour la première année de bail, en application de l’article 4 des dispositions dérogatoires du bail ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer la somme de 9 999 euros correspondant à la franchise de 11,11% de loyers rétroactivement annulés pour la 2ème année du bail, en application de l’article 4 des dispostions dérogatoires du bail ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL à lui payer la somme de 3 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL au paiement des intérêts judiciaires ;

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

— condamner à titre provisionnel la SAS DENTICAL aux dépens, en ceux compris les frais de commandement ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à une demande de délais de la part de la SAS DENTICAL :

— dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû et, en ce cas ordonner l’expulsion du preneur et condamner ce dernier aux sommes précitées.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 11 juin 2018, la société PALOCAUX, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS DENTICAL des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 06 mai 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2024.

La demanderesse a maintenu ses demandes. Elle a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la SAS DENTICAL n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties a été consenti moyennant un loyer annuel de 90 000 euros, payable trimestriellement et d’avance ;

— que ledit bail comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 06 mai 2024, à hauteur d’une somme de 46 615,48 euros dont 42 108,36 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 22 avril 2024, 4 210,83 euros de clause pénale et 296,29 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 22 avril 2024 à la somme de 42 108,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 06 juin 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DENTICAL, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 06 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS DENTICAL est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS DENTICAL au paiement de la somme provisionnelle de 42 108,36 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter du commandement de payer délivré le 06 juin 2024 ;

— de prononcer la capitalisation des intérêts ;

— de condamner la SAS DENTICAL au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 10 042,75 euros (30 128,24/3) à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme sollicitée.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS DENTICAL, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes tendant à majorer l’indemnité d’occupation de 50 %, à majorer les sommes dues de 10 %, à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, au paiement d’une somme forfaitaire de frais de contentieux de 1 000 euros, et au remboursement des franchises de 22,22 % et 11,11 %, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SARL VASTNED FRANCE HOLDING et la SAS DENTICAL ;

Condamne la SAS DENTICAL à payer à la SARL VASTNED FRANCE HOLDING la somme provisionnelle de 42 108,36 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 avril 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 06 mai 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la SAS DENTICAL au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit

10 042,75 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DENTICAL, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SARL VASTNED FRANCE HOLDING à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS DENTICAL ;

DEBOUTE la SARL VASTNED FRANCE HOLDING du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS DENTICAL à payer à la SARL VASTNED FRANCE HOLDING la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS DENTICAL aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,