TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître POMMIER

Maître VICENCIO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QB3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. HOMYA,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FRENCH HOME [Localité 7] INVEST,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître VICENSIO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0939

Madame [M] [T] épouse [I],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître VICENSIO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0939

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QB3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 novembre 2016, la société GECINA, aux droits de laquelle vient la société HOMYA, a donné à bail à la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 2277 euros, outres charges et taxes.

L’appartement donné à bail à la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE avait vocation à loger sa gérante, Mme [M] [T] épouse [I].

Suivant contrat du 10 mai 2017, la société GECINA, aux droits de laquelle vient la société HOMYA, a en outre consenti à la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 78 euros outre charges et taxes.

Le 21 décembre 2017, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde de la société FRENCH HOME PARIS RIVE GAUCHE, convertie en liquidation judiciaire le 6 mars 2018. La liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actifs par jugement du tribunal de commerce de Paris le 19 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la société HOMYA a assigné Mme [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’être autorisée à reprendre possession des lieux donnés à bail, et, à défaut de libération volontaire, d’expulsion de Mme [M] [T] et de condamnation de Mme [M] [T] au paiement :

— d’un arriéré locatif de 5564,84 euros pour le logement, arrêté au 1 janvier 2024,

— d’un arriéré locatif de 207,49 euros pour le parking, arrêté au 1 janvier 2024,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 % outre charges et taxes, jusqu’à libération complète des lieux,

— de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 30 avril 2025.

Aux termes d’un acte reçu le 31 janvier 2025, la société HOMYA a vendu l’ensemble immobilier dans lequel se situe le logement litigieux à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7].

Par assignations des 6 et 10 février 2025, la société HOMYA a assigné la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST en intervention forcée.

Aux termes de cet acte, signifié à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST ainsi qu’à Mme [M] [T], la société HOMYA demande au juge des contentieux de la protection de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale, enrôlée sous le n° de RG 24/03701,

— condamner la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST à payer à la société HOMYA les sommes de 27 172,54 euros pour le logement, selon décompte arrêté au 1 décembre 2024, et de 109,80 euros pour le parking, selon décompte arrêté au 10 décembre 2024,

— ordonner la résiliation judiciaire des contrats de bail liant les sociétés HOMYA et FRENCH HOME [Localité 7] INVEST,

— dire et juger que la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et Mme [M] [T] sont occupantes sans droit ni titre du logement et du parking litigieux,

— l’autoriser à reprendre possession des lieux, et, à défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et de Mme [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner in solidum la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et Mme [M] [T] à payer à la société HOMYA une indemnité mensuelle d’occupation égale aux derniers loyers majorés de 30 %, plus taxes et charges, à compter du 1er août 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et Mme [M] [T] à payer à la société HOMYA la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 30 avril 2025, à laquelle l’affaire a été examinée, la société HOMYA, représentée son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— ordonner la jonction des instances enrôlées au répertoire général sous les n° 24/03701 et n°25/02308,

— dire et juger Mme [M] [T] irrecevable ou mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,

— dire et juger Mme [M] [T] occupante sans droit ni titre,

— condamner in solidum Mme [M] [T] et la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST à payer à la société HOMYA la somme de 30.008,56 euros pour le logement, arrêtée au 23 avril 2025 (mois de janvier 2025 inclus),

— condamner in solidum la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et Mme [M] [T] à payer à la société HOMYA la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Elle précise que, l’immeuble ayant été vendu à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7], les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et de Mme [M] [T] sont désormais sans objet.

Au soutien des prétentions qu’elle maintient, elle soutient que le contrat de bail qu’elle a conclu avec la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE, aux fins d’y loger sa gérante, a été résilié sous l’effet de la disparition de la personnalité juridique de sa co-contractante, placée en liquidation judiciaire, dont la clôture a été prononcée le 19 janvier 2021. Elle en déduit que Mme [M] [T] est, depuis la radiation du registre du commerce et des sociétés de la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE, occupante sans droit ni titre du logement litigieux.

En réponse à l’argumentation selon laquelle le contrat aurait fait l’objet d’une novation par substitution de débiteur, elle soutient que si Mme [M] [T] a effectivement demandé le transfert de son contrat de bail au bénéfice de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST, la bailleresse n’a jamais manifesté son consentement à une telle substitution, de sorte que la novation, qui, en vertu de l’article 1330 du code civil, ne se présume pas, et doit résulter clairement de l’acte, n’a pu s’opérer. Elle ajoute, au visa de l’article 1342-1 du code civil, qui autrise le paiement pour autrui, que le paiement des loyers par la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST sans que le bailleur ne s’y oppose ne peut à lui seul caractériser une volonté de novation.

La bailleresse s’oppose par ailleurs à la demande de délais de paiement, considérant l’importance de l’arriéré locatif et l’absence de moyens financiers de la défenderesse pour régler cet arriéré en sus des charges courantes.

Mme [M] [T] et la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, aux termes desquelles elles demandent au juge au visa des articles 1329 et 1330 du code civil, 1343-5 du code civil, 32 et 122 du code de procédure civile, L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— débouter la société HOMYA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger qu’il se déduit des faits de la cause une volonté de nover de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et de la société HOMYA venant aux droits de la société GECINA,

— dire et juger qu’en acceptant le paiement des loyers par la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST pendant plus de 6 ans, un accord est intervenu avec la société HOMYA sur la novation des contrats de location,

En conséquence,

— dire que seule la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST est débitrice des loyers,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes pour défaut de mise en demeure d’avoir à payer les loyers adressées à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et à Mme [M] [T], épouse [I],

— prononcer l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de Mme [M] [T]

— débouter la société HOMYA de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

— octroyer de plus larges délais à Mme [M] [T] pour le paiement des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,

En tout état de cause,

— condamner la société HOMYA à payer à Mme [M] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société HOMYA aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les défenderesses expliquent que suite à la procédure de sauvegarde, convertie en liquidation judiciaire, dont a fait l’objet la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE dont Mme [O] [T] était la gérante, cette dernière a poursuivi son activité de gestion d’agence immobilière, en créant l’entreprise FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

Elles exposent avoir, dès le 24 janvier 2018, demandé à la société GECINA de transférer les contrats de location à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST, à laquelle la bailleresse a répondu en demandant à Mme [M] [T] de lui faire parvenir cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception, ce que Mme [M] [T] a immédiatement fait. Elles précisent qu’à compter du 5 mars 2018, tous les loyers ont été payés par la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

Au visa des articles 1330 et 1329 du code civil, ainsi que du principe jurisprudentiel selon lequel la volonté d’opérer une novation n’exige pas une manifestation explicite de volonté, sous réserve que la volonté de nover puisse être démontrée sans équivocité, elles considèrent que le comportement du bailleur, qui, après avoir été informé de l’existence de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et sollicité un extrait K-Bis de cette société en réponse à la demande de transfert des contrats de location au nom de cette société, a encaissé les loyers réglés par la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST durant près de sept années, ainsi que formulé une demande en paiement au titre de « loyers » dans son assignation, a manifesté une volonté sans équivoque de nover.

Elles en déduisent que les demandes formées à l’encontre de Mme [M] [T] sont irrecevables, seule la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST étant tenue, en sa qualité de locataire ayant succédé à la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE, du paiement des loyers.

Elles ajoutent, au visa des articles 1225 et 1226 du code et L. 145-41 du code de commerce, que le constat d’acquisition de la clause résolutoire est subordonné à la délivrance d’une mise en demeure demeurée infructueuse, et qu’en l’espèce, aucune mise en demeure n’a été délivrée à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST ou à Mme [M] [T], de sorte que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il existe un tel intérêt de faire juger ensemble l’instance principale avec l’instance en intervention forcée régularisée à l’encontre de la SARL FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

La jonction des deux affaires sera ordonnée sous le n° unique 24/3701.

Sur l’existence d’une contractuelle entre la société HOMYA et la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST

A titre liminaire, il sera rappelé que le logement du gérant d’une société, personne morale à qui a été consenti un contrat de bail, échappe, conformément à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux dispositions du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour se trouver soumis aux seules conditions prévues audit contrat et aux règles supplétives du code civil.

Aux termes de l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L’article 1330 du code civil (ancien article 1273 du code civil) précise que : « La novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte. »

La novation autorise l’association d’un changement de créancier, d’un changement de débiteur et d’une modification du contenu du contrat, permettant au nouveau contractant d’entrer dans un lien contractuel réaménagé. La novation par changement de débiteur s’opère lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé de son obligation contractuelle par le créancier.

La novation requiert donc la réunion de trois conditions : une obligation valable à éteindre, une obligation nouvelle à créer, et l’intention de nover, laquelle suppose une volonté positive et convergente des deux parties au contrat pour opérer un tel changement (Cass. 1re civ., 13 mai 2014, no 13-15.686; Cass. 1re civ., 28 nov. 1995, n 93-14.796).

Lorsqu’elle porte sur un changement de débiteur de l’obligation, doit être établi un accord de volontés et en particulier, s’il s’agit d’un changement de locataire, la preuve de la volonté du bailleur de décharger le débiteur primitif, étant précisé que l’intention de procéder à la novation d’un contrat doit être certaine et non équivoque et que la preuve de cette intention incombe à celui qui invoque l’existence d’une novation.

Par ailleurs, en application de l’article 1342-1 du code civil, le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue.

Il n’y a pas novation lorsque le bailleur a adopté une attitude purement passive et a simplement toléré la présence d’un nouvel occupant ou une sous-location prohibée ( Cass. soc., 27 févr. 1959 : . – Cass. soc., 30 oct. 1962 : – Cass. soc., 4 févr. 1965 – Cass. com., 22 mai 1967 :- Cass. 3e civ., 21 janv. 1976). Il en va de même a fortiori si, tout en acceptant les paiements faits par l’occupant, le bailleur a continué à établir les quittances de loyer au nom du locataire primitif ( Cass. soc., 10 avr. 1962 : – Cass. soc., 16 déc. 1965 : – Cass. soc., 13 févr. 1991 ).

La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023, rendu au visa de l’ancien article 1273 du code civil précité (actuel article 1330 du code civil) a par ailleurs considéré qu’il appartenait aux juges du fond de rechercher si « l’intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s’étaient volontairement et manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées du bail ». Dans cet arrêt, une salariée qui occupait un logement de fonction s’était maintenue dans les lieux après son départ à la retraite, et ce pendant 14 années près la rupture du contrat de travail sans opposition de la bailleresse, laquelle lui avait délivré des quittances de loyer, avait procédé à des régularisations de charges et des « révisions de loyer », visant la loi du 6 juillet 1989, tout au long de cette période.

En l’espèce, par acte sous seing privé à effet du 26 novembre 2016, un bail a été conclu entre la société GECINA, aux droits de laquelle vient la société HOMYA, et la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE aux fins d’y loger sa gérante, Mme [M] [T].

Il est établi que le 6 mars 2018, suite à une procédure de sauvegarde ouverte par le tribunal de commerce de Paris, la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE a été placée en liquidation judiciaire.

Il est par ailleurs établi que la SARL FRENCH HOME [Localité 7] INVEST a été créée le 29 janvier 2018, Mme [M] [I] née [T] ayant la qualité de gérante de cette nouvelle société.

Le 24 janvier 2018, Mme [M] [I] a adressé à Mme [K] [R], attachée de clientèle au sein de la société GECINA, un courriel sollicitant le transfert du contrat de bail consenti à la société French Home [Localité 7] Rive Gauche à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST, et l’établissement, à cet effet, d’un avenant au contrat de bail. Elle motivait cette demande par la nécessité d’équilibrer ses charges entre les deux sociétés dont elle était la gérante majoritaire.

Par courriel du 29 janvier 2018, Mme [K] [R] lui répondait que cette demande devait être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception afin qu’une réponse puisse lui être apportée.

Par courrier du 2 février 2018, à en tête de la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE, adressé en recommandé avec avis de réception, Mme [M] [I] née [T] a reformulé sa demande de substitution de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST à la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE dans ses relations contractuelles avec la bailleresse, rappelant la nécessité d’équilibrer les charges supportées par ses deux sociétés.

Aucune réponse écrite à la demande formée le 2 février 2018 n’a jamais été apportée par la bailleresse et aucun avenant formalisant la modification sollicitée n’a été établi postérieurement à ces échanges. En conséquence, si novation il y a eu, celle-ci revêt nécessairement un caractère verbal et doit être déduite des circonstances de l’espèce.

Il sera à ce stade rappelé que la volonté de nover doit résulter de façon claire et non équivoque des faits et actes intervenus entre les parties, et que, s’agissant précisément de la novation par changement de débiteur telle celle de la cause, il convient de caractériser, de la part de chaque cocontractant, une volonté réelle et sérieuse de décharger de ses obligations le débiteur originel au profit de celui destiné à prendre sa place (Cass. 1re civ., 4 nov. 1982, n° 81-11.91; Cass. 1re civ., 5 juin 1985, n° 84-10.897).

Or, en l’espèce, s’il résulte des relevés de compte bancaire versées aux débats par les défenderesses qu’à compter du mois de mars 2018, c’est bien la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST qui a réglé mensuellement les loyers appelés par la société GECINA, puis, par la société HOMYA, aucun élément ne permet d’affirmer que les bailleresses successives ont eu la volonté de décharger le débiteur primitif de ses obligations contractuelles.

En effet, toutes les correspondances échangées en 2018 par courriels entre les parties le sont entre Mme [K] [R] et « [Courriel 6] », l’identifiant utilisé par Mme [M] [I] née [T], en sa qualité de gérante des deux sociétés, « french.home.[Localité 7] », ne permettant pas de distinguer selon que le bailleur s’adresse à la gérante de la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE ou à la gérante de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

Les échanges de courriels produits par le bailleur, datés de 2024, s’ils font effectivement apparaître des demandes en paiement de “loyers”, et sont intitulés « Ultime mise en demeure bail 16090229 et 17050039 », sont adressés à et expédiés par un interlocuteur qui apparaît, sur les en-têtes des courriels produits aux débats, comme suit :

« De : FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE  »

Mme [M] [T] signe par ailleurs ses courriels et courriers en son nom propre (« Mme [I] ») sans précision sur sa qualité de gérante de telle ou telle société, ce qui ajoute à la confusion.

Il apparaît par ailleurs que certains des relevés de compte sont établis à l’adresse du siège social de la nouvelle société gérée par Mme [M] [I] née [T], laquelle figure sur l’extrait K-BIS transmis le 2 février 2018, et d’autres, notamment le plus récent, à l’adresse du siège social de la société aujourd’hui liquidée.

Il résulte enfin du courrier valant avenant au contrat du 10 mai 2017 modifiant le n° de l’emplacement de stationnement loué, que ce dernier est daté du 30 novembre 2018, et qu’il est établi au nom de la société FRENCH HOME [Localité 7] GAUCHE, [Adresse 2]. Il s’en déduit que la bailleresse entendait maintenir ses relations contractuelles avec cette société, en dépit de la demande de transfert au bénéfice de FRENCH HOME [Localité 7] INVEST qui avait pourtant préalablement été sollicitée par Mme [M] [I] née [T].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi la bailleresse avait conscience de s’adresser à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST lorsqu’elle s’adressait à Mme [M] [I] née [T]. Aucun élément ne permet par ailleurs d’affirmer qu’elle ait jamais été informée, par le liquidateur de la société French Home [Localité 7] Rive Gauche ou par sa gérante, de la procédure collective ouverte, plus close, à l’encontre de sa locataire. Elle a donc légitimement pu penser que la relation contractuelle se poursuivait avec sa débitrice d’origine, de sorte que l’utilisation des termes « loyers » ou « bail » dans ses écrits ne permet pas de caractériser l’intention de nover de la bailleresse.

Mme [M] [T] ne produit pour sa part aucun élément (avis d’échéance ou quittances de loyer, par exemple) permettant de démontrer que la société GECINA, puis, la société HOMYA, avaient conscience de ce que leur relation contractuelle n’était désormais plus nouée qu’avec la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1342-1 du code civil, le paiement par celui qui n’y est pas tenu est autorisé.

Mme [M] [T] ne démontrant pas avoir informé son bailleur de l’ouverture, puis de la clôture, de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société FRENCH HOME [Localité 7] RIVE GAUCHE, la gérante ayant, dans sa demande formée le 2 février 2018, simplement mentionné la nécessité d’équilibrer ses charges entre ses deux sociétés, la bailleresse a légitimement pu croire que les paiements effectués par la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST répondaient à cet objectif.

Dans un contexte où les bailleresses successives ont, jusqu’en 2024, adressé leurs correspondances ou établi leurs documents comptables et contractuels au nom du débiteur d’origine, y compris postérieurement à la demande de substitution de débiteur formée par leur gérante, la volonté sans équivoque de nover est insuffisamment établie, de sorte que la novation par changement de débiteur n’est pas caractérisée.

Il n’existe ainsi pas de contrat de bail entre la société HOMYA et la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST.

Sur la recevabilité des demandes en paiement formées contre Mme [M] [I] née [T]

L’article 1742 du Code civil précise que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur, le contrat de bail faisant partie de la succession du locataire décédé et étant dévolu automatiquement à ses héritiers.

Lorsque le contrat de bail est consenti à une société, le sort de celui-ci en cas de liquidation de la personne morale est régi par les dispositions de l’article 1844-8 du code civil, en application duquel si la personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation, période au cours de laquelle la société peut céder les contrats dont la survie paraît nécessaire, celle-ci disparaît lors la publication de la clôture de celle-ci, de sorte que, hors les cas de transmission universelle du patrimoine social de cette société à autrui, par fusion ou scission prévus aux articles 1844-4 et 1844-5, la disparition de la personne morale entraîne la résolution des contrats qu’elle a pu conclure.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société FRENCH HOME [Localité 7] GAUCHE, radiée du registre du commerce et des sociétés le 19 janvier 2021, aurait transmis son patrimoine à autrui, de sorte que le contrat qu’elle a conclu avec la société GECINA, aux droits de laquelle vient la société HOMYA, a pris fin à cette date.

Mme [M] [T], qui occupe le logement en sa qualité de gérante d’une société dont la personnalité juridique a aujourd’hui disparu et dont le patrimoine n’a pas été transmis, en est donc occupante sans droit ni titre, et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée contre elle est recevable.

Sur la recevabilité des demandes formées contre la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et contre Mme [M] [T]

S’agissant de l’irrecevabilité des demandes pour défaut de mise en demeure d’avoir à payer les loyers adressées à la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et à Mme [M] [I] née [T], soulevée en défense, il sera constaté que la société HOMYA ne forme aucune demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la fin de non recevoir soulevée est sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte dont il résulte qu’à la date de la résiliation du bail, n’existait aucune dette locative, et que lui était du, à la date du 23 avril 2025, la somme de 30 008,56 euros.

Mme [M] [T], qui ne produit aucun élément permettant de contester ce montant, sera ainsi condamnée au paiement de cette somme.

La demande formée à l’encontre de FRENCH HOME [Localité 7] INVEST sera en revanche rejetée, en l’absence de démonstration de l’imputabilité de la faute civile résidant en l’occupation illicite des lieux à cette société.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Mme [M] [I] née [T], dont l’avis d’impôt 2024 sur le revenu 2023 démontre que, divorcée, elle n’a déclaré que des pensions alimentaires d’un montant de 5244 euros au titre de ses revenus 2023.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Il y a en conséquence lieu d’accorder à Mme [M] [I] née [T] des délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif de la décision.

Sur les frais du procès

Mme [M] [T], qui succombe, supportera les dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter la demande formée à l’encontre de Mme [M] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées à l’encontre de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST seront rejetées.

Les article 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires n°24/03701 et 25/2308 sous le n° unique n°24/03701,

DIT la société HOMYA recevable en ses demandes formées à l’encontre de Mme [M] [I] née [T],

DIT sans objet la fin de non recevoir tirée de l’absence de mise en demeure de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST et de Mme [M] [I] née [T],

CONDAMNE Mme [M] [I] née [T] à verser à la société HOMYA la somme de la somme de 30008,56 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation constitué entre le 19 janvier 2021 et le 30 janvier 2025;

AUTORISE Mme [M] [I] née [T] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 1250 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de la société FRENCH HOME [Localité 7] INVEST,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE Mme [M] [I] née [T] aux dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 7], le 4 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION