Du 12 novembre 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 24/00173 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YVOC

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[S] [Y]

— Expéditions délivrées à la défenderesse

— FE délivrée à

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Le /11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024

JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

RCS [Localité 6] 458 205 382

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

DEFENDERESSE :

Madame [S] [Y]

née le 08 Janvier 1995 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5] [Adresse 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date et à effet du 09 août 2017, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [P] [R] et Madame [S] [Y] un logement situé [Adresse 10] à [Localité 11].

Monsieur [P] [R] a valablement délivré son congé de sorte que, conformément à l’avenant du 14 décembre 2018, Madame [S] [Y] est restée seule titulaire du bail à compter de cette date.

A compter du 1er septembre 2021, la SA HLM CLAIRSIENNE a adressé différents courriers à la locataire aux fins de faire cesser les troubles de nuisances allégués par ses voisins.

Par ailleurs, Madame [W] ne s’acquittant pas régulièrement du paiement de ses loyers, un courrier lui a été adressé par la SA [Adresse 9] en date du 13 juin 2023 aux fins de tentatives de conciliation et aux fins de définir les modalités d’un plan d’apurement de la dette.

La locataire n’ayant donné aucune suite à ce courrier, par exploit en date du 12 juillet 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.476,61 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

En parallèle, les troubles de nuisances allégués s’étant poursuivis, par exploit en date du 17 juillet 2023, la SA [Adresse 8] a fait signifier à Madame [S] [Y] une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Aucune mesure amiable n’ayant pu aboutir, c’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 janvier 2024 aux fins de voir :

ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de bail passé entre la SA [Adresse 9] et Madame [Y] pour inexécution grave de ses obligations légales et contractuelles en qualité de locataire à compter de la décision à intervenir ; Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; La condamner à la somme de 3.191,06 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux ; •

La condamner à la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.

L’affaire ayant été audiencée à une audience de référé sous le numéro RG 23/02264, elle fait l’objet d’une passerelle et a été renvoyé au fond à l’audience du 06 février 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour citation de la locataire à l’audience du 12 mars 2024.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

La locataire n’ayant pas été valablement assignée pour l’audience du 12 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats et l’affaire a été de nouveau appelée à l’audience du 11 juin 2024 pour être renvoyée à l’audience du 10 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, la SA HLM CLAISIENNE a fait assigner Madame [Y] à l’audience du 10 septembre 2024. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00173.

Il conviendra d’ordonner la jonction des deux procédures.

Lors de l’audience du 10 septembre 2024, la SA [Adresse 8], régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.070,31 euros au 03 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [S] [Y], bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparante.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier dont il a été fait lecture à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure de résiliation pour non-paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 07 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10 septembre 2024.

En revanche, la société bailleresse ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 de sorte que l’action aux fins de résiliation du bail pour non-paiement des loyers est irrégulière et irrecevable.

Sur la résiliation du contrat pour troubles de voisinage et l’expulsion

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En immeuble collectif, constitue un manquement aux obligations du locataire le fait de troubler la tranquillité des autres occupants.

En l’espèce, la SA HLM CLAIRSIENNE produit des courriers de plusieurs locataires sur une période allant de septembre 2021 à août 2023, faisant part de nuisances sonores de même nature provenant la nuit de l’appartement de la locataire tels des cris d’enfants dans la nuit et des coups dans les cloisons de l’appartement.

La SA [Adresse 9] justifie avoir adressé deux courriers à Madame [Y] le 1er septembre 2021 et le 10 novembre 2022. Elle justifie également lui avoir fait signifier une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage en date du 17 juillet 2023.

Elle produit enfin la copie d’une main courante déposée le 07 août 2023 par Monsieur [B] [E] en sa qualité de voisin dans laquelle sont décrits les écoutes de trois enregistrements effectués les 29 juin, 05 juillet et 07 août 2023 et dont la retranscription mentionne respectivement des cris continus d’une enfant avec un volume important pendant 02 minutes et 52 secondes, des cris d’une enfant, de manière épisodique avec un volume important pendant 01 minute et 57 secondes, et pendant 07 minutes et 56 secondes.

Madame [Y] n’a donné suite à aucune des démarches amiables de son bailleur aux fins de trouver une solution et de lui assurer qu’elle prendrait les mesures nécessaires aux fins de faire cesser les troubles constatés.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ampleur des manquements, leur réitération et leur durée sont de ce fait suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à compet du présent jugement et l’expulsion de la locataire.

Dans ces conditions, Madame [S] [W] sera condamnée à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement

En l’espèce la SA CLAIRSIENNE produit un décompte selon lequel Madame [S] [L] reste à devoir la somme provisionnelle de 11.070,31€ au jour de l’audience, échéance du mois d’août 2024 incluse étant ici observé que la présente procédure ayant été engagée au fond il convient de requalifier la somme sollicitée et de ne pas prononcer de condamnation à titre provisionnelle.

Toutefois ce décompte comporte des pénalités pour un montant total de 243,84 euros qu’il convient de déduire de sorte que la créance de la SA [Adresse 9] s’élève à la somme totale de 10.826,47 euros.

Madame [S] [L], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme au jour de la décision, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due par Madame [S] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non résiliation du bail et seront condamnés à en payer le montant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [L] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures RG23/02264 et RG24/00173 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu en date du 09 août 2017 par la SA CLAIRSIENNE et Madame [S] [W] pour le logement sis [Adresse 10] à [Localité 11] aux torts de la locataire ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à quitter les lieux loués ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [Y] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 10.826,47 euros (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et CONDAMNE Madame [S] [Y] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION