Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01069 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGVF

AQUITANIS

C/

[Z] [H] [N]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 21/11/2024

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Mme [J] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2022, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [Z] [H] [N] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 3], moyennant un loyer charges comprises de 492,39 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [N] le 28 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 27 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement de loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7658,70 euros hors frais de procédure selon un décompte fourni à l’audience. Elle indique néanmoins que Monsieur [N] a justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs et qu’il a repris le paiement du loyer courant. Elle précise que Monsieur [N] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers qui a décidé d’orienter le dossier vers une procédure de rétablissement personnel, ce que conteste AQUITANIS. Elle ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement sollicités par son locataire (212 euros par mois).

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société AQUITANIS.

Monsieur [N], comparant en personne, ne conteste pas les sommes qui sont réclamées par le bailleur et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement au vu de sa situation qu’il détaille. Il confirme bénéficier d’une procédure de surendettement faisant l’objet d’une audience à venir le 1er octobre 2024.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier qui a été communiqué aux parties à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par courrier recommandé du 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 6064,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 février 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [N] reste devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation la somme de 7658,70 euros à la date du 19 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens et des intérêts de retard.

Monsieur [N] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats et des éléments produits que Monsieur [N] a repris le paiement du loyer et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers a par décision du 29 février 2024 déclaré son dossier recevable.

Cette même Commission a décidé d’imposer un effacement total des dettes de Monsieur [N] , ce que la société AQUITANIS a contesté. Une audience est en conséquence fixée le 1er octobre 2024 devant le juge du surendettement.

Dans ces conditions il y a lieu d’accorder à Monsieur [N] des délais de paiement auxquels la société AQUITANIS ne s’oppose pas et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour Monsieur [N] de régler le loyer et les charges courants. A défaut, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [N] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 554,02 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND , statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 29 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à Monsieur [Z] [H] [N] , concernant un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 3];

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 7658,70 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Monsieur [Z] [H] [N] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure, à hauteur de 212 euros par mois ;

SUSPENDONS le paiement de la dette, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 28 décembre 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que Monsieur [Z] [H] [N] , jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ou durant deux ans à compter de la décision ordonnant un rétablissement personnel, devra régler le loyer et les charges courants;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement du loyer et des charges courants et sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception:

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [H] [N] sera tenu de payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 554,02 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE