TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03024 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFJR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [A] a donné à bail à Monsieur [W] [I] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à BEAUGENCY 45190, par contrat du 24 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 415 euros, provision sur charges comprise.

Le 23 mai 2024 le bailleur a conclu un contrat de cautionnement [Localité 2] avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur ledit bail.

A compter du mois de juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 31 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1978,08 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 14 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [W] [I] au paiement de la somme de 2 388,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1978,08 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [W] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [W] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, a permis d’apprendre que le locataire, qui réside seul dans son logement, est en arrêt maladie depuis le moi d’avril 2024 en raison d’une affection de longue durée. Plusieurs dettes auraient été cumulées et il envisagerait un éventuel dossier de surendettement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 570,30 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [W] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [Localité 2] indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 4 février 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 14 avril 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 31 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1978,08 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or en l’absence de production d’un historique des versements du locataire, le tribunal ne peut s’assurer que ladite somme n’a pas été versées dans le délai de deux mois.

La demanderesse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que Monsieur [W] [I] ne paie que partiellement son loyer depuis le mois de juillet 2024.

Monsieur [W] [I] s’est toutefois maintenu dans les lieux sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé du présent jugement.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [W] [I] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Elles ne seront dues à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’à condition que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative dans les droits du bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives ne reprenant que le montant des sommes versées au bailleur, sans faire le détail de la cause dédites créances. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que l’ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées.

Dès lors, faute de mettre en mesure la juridiction de contrôler le montant des sommes réclamées, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 mai 2024 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [W] [I], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 16 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ;

DIT que cette indemnité d’occupation n’est due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’à condition que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative dans les droits du bailleur ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,