Du 21 mars 2024

5AE

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/01999 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X53F

[Y] [V], [T]07041936 [V]

C/

[P] [H]

[D] [M] [F]

[E] [K]

Expéditions délivrées à :

M^e MESSINGER

FE délivrée à :

M^e MESSINGER

Le 21/03/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Madame [Y] [V] née le 28 Août 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

2°) Monsieur [T] [V] né le 07.04.1936 à [Localité 7] (Espagne), demeurant [Adresse 3]

Représentés par la M^e Sher MESSINGER de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1°) Madame [P] [H], demeurant [Adresse 4]

2°) Monsieur [D] [M] [F], demeurant [Adresse 5]

Ni présents, ni représentés bien qu’ayant M^e Sabrina LATHUS pour avocat constitué, absente lors de l’audience

3°) Madame [E] [K], demeurant [Adresse 5]

Ni présente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE /

Suivant acte sous seing privé signé le 3 juillet 2021, Madame [Y] [V] et Monsieur [T] [V], membres de l’indivision [V], ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [F] et à Madame [P] [H], portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 565 €, outre une provision mensuelle sur charges de 10 €.

Le même jour, par acte de caution solidaire, Madame [E] [K], s’est portée caution solidaire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réprations locatives et frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Par acte d’huissier de justice délivré le 1er octobre 2021, Monsieur et Madame [V] ont fait déliver à Monsieur [D] [F] et à Madame [P] [H] un commandement de payer la somme de 1.159,27 € au titre de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de septembre 2021.

Suivant acte d’huissier de justice délivré le 6 octobre 2021, ils ont dénoncé ce commandement à Madame [E] [K], en qualité de caution.

Par acte introductif d’instance délivré les 16 et 25 février 2022, les consorts [V] ont fait assigner Monsieur [D] [F], Madame [P] [H] et Madame [E] [K], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en matière de référé aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail.

Suivant ordonnance de référé en date du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection a, entre autres dispositions :

• constaté l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Madame [Y] [V] et de Monsieur [T] [V] et quant aux demandes reconventionnelles de Monsieur [D] [F] et de Madame [P] [H] visant à voir ordonné sous astreinte la réalisation de travaux et supprimé rétroactivement les loyers à compter du 16 août 2022 et jusqu’à l’achèvement des travaux,

• dit en conséquence n’y avoir lieu à référé,

• renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond pour l’examen de ces demandes.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 novembre 2022, les consorts [V] ont fait délivrer à Monsieur [D] [F] et à Madame [P] [H] un commandement de payer les loyers, de fournir l’attestation d’assurance et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement aux fins de résiliation de bail.

Le 19 décembre 2022, la SCP LVMP, commissaire de justice, a établi à la demande de Monsieur et de Madame [V] un procès-verbal de reprise avec état des lieux.

Suivant acte d’huissier de justice délivré le 30 mai 2023, les consorts [V] ont fait assigner Madame [P] [H], Monsieur [D] [F] et Madame [E] [K] devant le juge chargé des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1124 du code civil :

▸ être jugés recevables et bien fondés en leur action,

▸ constater que les lieux ont été officiellement libérés par l’effet de la restitution des clefs par les locataires au bailleur,

▸ condamner Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] au paiement des sommes suivantes :

○ 8.699,01 € au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation,

○ 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

○ 4.129,83 € au titre des travaux de remise en état du logement,

○ 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

▸ juger que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

▸ condamner Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer du 1er octobre 2021 et du 24 novembre 2022 et les frais de notification à la Préfecture.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 25 janvier 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après 4 renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions, les consorts [V], représentés par leurs conseils, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance.

En défense, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H], bien qu’ayant constitué avocat, n’ont ni comparu ni été représentés.

Madame [E] [K], quoique citée à personne, n’a ni comparu ni été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”.

I – Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7- a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Aux termes des dispositions de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 “le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues par l’article 15".

Il s’évince des dispositions de ce dernier article que “lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois”. Il est, toutefois, réduit à un mois sur la commune de [Localité 8], territoire visé au 1er alinéa du I de l’article 17. “Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire … est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués”.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, plus spécialement du procès-verbal de reprise avec état des lieux, établi le 19 décembre 2022, par Maître [J] [N], commissaire de justice, que Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] avaient quitté les lieux loués à cette date.

Le contrat de bail et le décompte apparaissant dans le commandement de payer les loyers, de fournir l’attestation d’assurance et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement aux fins de résiliation de bail délivré le 24 novembre 2022, versés aux débats montrent que Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] sont redevables d’une somme de 8.699,01 € au titre des loyers impayés des mois d’août 2021 au 18 novembre 2022.

En l’absence de preuve du paiement de ces sommes, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] seront condamnés à payer aux consorts [V] la somme de 8.699,01 €, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II – Sur les réparations locatives :

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que “ le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Aux termes des dispositions de l’article 1730 du code civil, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”. L’article 1731 du même code prévoit que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, les consorts [V] soutiennent que Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] ont volontairement commis des dégradations locatives et ont emporté certains équipements tout en laissant certains meubles. Ils affirment avoir été contraints de procéder à des travaux de remise en état de l’immeuble.

Ils versent aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement et signé par le bailleur et les preneurs, le 3 juillet 2021. Ils produisent un procès-verbal de reprise avec état des lieux établi, le 19 décembre 2022, par Maître [J] [N], commissaire de justice, en l’absence de Monsieur [D] [F] et de Madame [P] [H], non convoqués. Les mentions de ce procès-verbal montrent qu’à la suite de la signification du commandement de payer délivré le 24 novembre 2022, Monsieur [D] [F] a remis les clefs du logement, «à l’étude et a quitté les lieux». Aucun élément ne permet d’établir qu’il a communiqué son adresse ni celle de Madame [P] [H]. Ce procès-verbal permet, en conséquence, d’établir l’état des lieux loués au moment du départ des locataires.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de reprise, dont les constatations ne sont pas contestées, permet de prouver la réalité des dégradations locatives alléguées par Monsieur et Madame [V].

Il apparaît, en effet, que le logement loué en bon état a été retrouvé dans un état général sale. Il apparaît, en effet :

• s’agissant du salon, en bon état à l’entrée, que le sol constitué d’un carrelage gris en état sale, présente des traces de salissures dont les joints sont noircis, que des plinthes sont arrachées et d’autres sont dans un état poussiéreux et comportent des traces noires, que les murs présentent de nombreuses traces noires, que le convecteur comporte des traces de poussière et des traces noires de salissures, que des prises se désolidarisent du mur, que les vitres de la fenêtre, le revêtement plastique et le coffret du voulant roulant sont sales et comportent des traces noires,

• s’agissant de la cuisine et de ses équipements, notamment du réfrigérateur, également en bon état, lors de l’entrée dans les lieux, il apparaît qu’au moment de la reprise des lieux, le sol était très sale et les joints noircis, que les joints de la crédence de faïence de carreaux blancs sont jaunis et noircis à certains endroits, que l’évier en inox est dans un état insalubre et les deux plaques de cuisson sont très sales, que la robinetterie comporte des traces de tartre et de calcaires, des déchets, des résidus et des salissures diverses étant présents dans l’évier, que le petit placart en dessous de l’évier est en mauvais état et comporte des traces noires de salissure, que la hotte comporte des traces de salissures, que les prises de la crédescense se désolidarisent, sont poussiéreuses et présentent des traces noires, que la bouche d’aération VMC est poussiéreuse, que la présence du réfrigérateur n’a pas pu être constatée.

• que s’agissant du couloir, aussi appelé «entrée», en bon état au moment de l’état des lieux d’entrée, il est poussiéreux et comporte des traces noires, aussi bien au niveau du sol, des plinthes, des murs et des prises et interrupteurs, de l’encadrement de la fenêtre, de sa poignée et du coffret du volet roulant, du tableau électrique, et au niveau des équipements,

• que s’agissant de la salle de bain, en bon état lors de l’entrée dans les lieux à l’exception de l’abattant de la cuvette qui était dans un état moyen, elle est très sale et poussiéreuse, la robinetterie étant de surcroît recouverte de traces de calcaire et de tarte,

• que s’agissant de la chambre, en état d’usage, au moment de l’entrée dans les lieux, à l’exception de la fenêtre, en état moyen, elle présente de nombreuses traces de salissures au sol au niveau des plinthes, au plafond et sur les murs.

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] seront, en conséquence, déclarés responsables de ces désordres.

Il est nécessaire de rappeler que l’indemnisation des bailleurs n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, de sorte que les devis seront pris en compte au même titre que les factures produites.

S’agissant des factures de mise en sécurité et de changement des serrures et de fabrication de deux nouvelles clés d’un montant respectif de 37,09 € et de 9 €, les consorts [V] soutiennent que la clef restituée ne correspondait pas à la serrure et qu’aucune clef n’a été laissée dans la boîte aux lettres. Force est, cependant, de constater qu’aucun élément ne permet d’établir la réalité de leurs allégations. Le procès-verbal de reprise des lieux en date du 19 décembre 2022 montre que Monsieur [D] [F] «a remis les clefs du logement à l’étude et a quitté les lieux». Les mentions de l’acte ne permettent pas d’établir que la serrure a été forcée. Au surplus, il échet de constater que les factures concernant le changement des clefs ont été établis les 3 et 19 janvier 2023, bien après l’établissement du procès-verbal de reprise des lieux. Aussi, en l’absence de preuve permettant d’établit que cette dépense est en lien avec les défaillances des locataires sortants dans la restitution des clés, Monsieur et Madame [V] seront déboutés de ce chef de demande.

L’état général des lieux loués justifie :

• la facture de nettoyage d’un montant de 140 €,

• la facture relative à l’acquisition de produits d’entretien d’un montant de 33,29 €,

• le devis peinture d’un montant de 524,80 €,

• le devis de fourniture de peinture d’un montant de 109 €.

S’agissant des divers travaux de remise en état d’un montant de 1.218 € TTC, seule la pose de plinthes d’un montant de 310 € H.T. et le remplacement de l’abattant du WC d’un montant de 98 € H.T. seront retenus, soit une somme totale de 448,80 € T.T.C. En revanche, le procès-verbal de reprise et d’état des lieux ne permet pas d’établir que le chauffe-eau a subi une fuite sur l’évacuation, que le mitigeur du lavabo était à remplacer et que le coffret du volet roulant du séjour est à remplacer. S’agissant de la dépose et repose du mitigeur de la douche, du flexible et de la pomme d’un montant de 330 € H.T., soit 363 € T.T.C., il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 75% compte tenu de son état moyen au moment de l’entrée dans les lieux, soit un montant retenu de [363 € – (363 € X 75 %)] = 90,75 € T.T.C.

S’agissant du remplacement de la kitchenette endommagée et du réfrigérateur emporté, ces travaux seront pris en compte, un coefficient de vétusté de 50 % étant appliqué, ce bien étant en bon état à l’arrivée des locataires, soit : 2.032,87 € – (2.032,87 € X 50 %) = 1.016,44 €

Enfin, s’agissant du remplacement du récepteur de la sonnette, aucun élément ne permet d’établir que cet équipement était manquant au moment du procès-verbal de reprise des lieux.

Aussi, les réparations locatives imputables à Monsieur [D] [F] et à Madame [P] [H] doivent être évaluées à la somme totale de 2.363,08 €.

III – Sur la résistance abusive :

Monsieur et Madame [V] sollicitent une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve que Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] ont commis une faute en adoptant un comportement constitutif d’un abus de droit ni ne démontrent l’existence d’un préjudice. Ils seront déboutés de ce chef de demande.

IV – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] qui succombent, seront tenus aux dépens à l’exclusion des frais des commandements de payer délivrés les 1er octobre 2021 et 24 novembre 2022 et les frais de notification à la Préfecture, les locataires ayant quitté les lieux avant toute procédure au fond en expulsion locative.

Succombants, ils seront condamnés à payer aux consorts [V] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] à payer à Monsieur [T] [V] et à Madame [Y] [V] les sommes suivantes :

○ 8.699,01 € au titre de l’arriéré locatif des mois d’août 2021 au 18 novembre 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

○ 2.363,08 € au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [T] [V] et à Madame [Y] [V] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] à payer à Monsieur [T] [V] et à Madame [Y] [V] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] aux dépens à l’exclusion des frais des commandements de payer délivrés les 1er octobre 2021 et 24 novembre 2022 et les frais de notification à la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE