Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00429 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EU6

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[X] [O]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

— FE délivrée à

S.A. MESOLIA HABITAT

Le 13/06/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par Madame [D], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDERESSE :

Madame [X] [O]

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 16 décembre 2016, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA) a donné à bail à Madame [X] [O] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 11] moyennant un loyer initial de 459,31 euros et 76,92 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA a fait signifier à Madame [X] [O] le 14 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 4.523,28 euros en principal.

Par acte du 18 février 2025, MESOLIA a fait assigner Madame [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal,

— Sentendre autoriser en conséquence, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 8181,49 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 avril 2025.

Lors des débats, MESOLIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 11.948,11 euros dont 3.771,63 euros au titre du SLS hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle précise que Madame [X] [O] n’a pas déclaré ses revenus, ni justifié de sa situation familiale, ni remis son avis d’imposition et se voit appliquer le supplément de loyer de solidarité au taux maximum, soit 1.257,21 euros par mois.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [X] [O], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.523,28 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [X] [O], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs s’agissant d’un logement HLM il incombe au locataire de répondre annuellement à une enquête de ressources et un questionnaire sur l’occupation du logement, destinés à vérifier s’il remplit les conditions d’attribution et au calcul, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité.

Le défaut de réponse à l’enquête de ressources expose le locataire à une pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois, et à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

MESOLIA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11.948,11 euros dont 3.771,63 euros au titre du SLS à la date du 31 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, au supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement sur la période du 31 janvier au 31 mars 2025 en raison de la défaillance de Madame [X] [O] à justifier de ses ressources et de sa situation malgré les multiples démarches régulières effectuées par le bailleur, aux frais de dossier applicables ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [X] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (613,60 euros à la date du 31 mars 2025).

Faute de comparaître, Madame [X] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 11.948,11 euros dont 3.771,63 euros au titre du SLS à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [X] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

L’équité et la situation économique de Madame [X] [O] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2016 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Madame [X] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Localité 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 11.948,11 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, du supplément de loyer de solidarité (supplément de loyer de solidarité provisoire : 3.771,63 euros), et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que Madame [X] [O] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation si elle communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 613,60 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE