Décision du 10 Décembre 2025

Minute n° 25/00192

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 30]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 10 Décembre 2025

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Rôle N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2P4Y

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 30]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 18]

[Localité 15]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. LECBER, inscrite au RCS de [Localité 23] sous le numéro 443 097 886, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [K], domicilié audit siège

[Adresse 9]

[Localité 20]

représentée par Maître Jean-Pierre PATOUT, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [F] [O], commissaire du Gouvernement

[Adresse 14]

[Localité 19]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 26]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 02 avril 2025

Dates de la première évocation et des débats : 17 septembre 2025 ; 05 novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Lecber a été propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 10]) sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 21].

Il s’agit d’un terrrain nu de 100 m².

Le bien est situé dans le périmètre du secteur Rosiers Debain.

Par traité de concession d’aménagement du 27 mars 2019, l’établissement public territorial [Localité 27] Commune a confié à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) des missions d’aménagement portant sur le traitement de divers ilots et parcelles présentant des situations d’habitat dégradé dans le cadre du projet de renouvellement urbain d’intérêt régional Rosiers-Debain à [Localité 31].

Un arrêté préfectoral n° 2024-0880 du 22 mars 2024 a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire relative au projet de requalification du secteur Rosiers Debain. L’enquête s’est déroulée du 15 avril 2024 au 17 mai 2024 inclus.

Le bien a fait l’objet, par le préfet de la Seine-[Localité 30], d’une déclaration d’utilité publique par arrêté n° 2024-2765 du 5 août 2024, puis d’une déclaration de cessibilité au profit de la SOREQA par arrêté n° 2025-0359 du 4 février 2025.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 mai 2025 au profit de la SOREQA.

La SOREQA a signifié cette ordonnance à la SCI Lecber par acte signifié à personne morale le 12 juin 2025 et à M. [X] [K] par acte signifié à un tiers présent le 17 juin 2025.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la SCI Lecber par acte signifié le 3 octobre 2024 par dépôt à l’étude et à M. [X] [K], gérant de la SCI Lecber, par acte signifié le 15 octobre 2024 par remise à un tiers présent.

Par une requête reçue au greffe le 14 janvier 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation à la SCI Lecber par acte signifié le 9 janvier 2025 par dépôt à l’étude et à M. [X] [K] par acte signifié le 15 janvier 2025 par dépôt à l’étude.

Par ordonnance du 3 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 2 avril 2025 à 14 heures.

La SOREQA a notifié cette décision à la SCI Lecber par acte signifié le 25 février 2025 par dépôt à l’étude et à M. [X] [P] par acte signifié à personne le 20 février 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

La SCI Lecber a été représentée par un avocat lors du transport sur les lieux. La date d’audience a été fixée au 17 septembre 2025 à l’issue du transport.

La SOREQA a déposé un mémoire récapitulatif n° 2, reçu au greffe le 4 novembre 2025. Elle sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 155.000 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 140.000 euros (100 m² x 1.400 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 15.000 euros.

Elle s’oppose à la demande au titre de la perte d’un espace privé de stationnement.

La SCI Lecber a déposé des conclusions récapitulatives n° 2, reçues au greffe le 3 novembre 2025. Elle sollicite une indemnité en réparation de la dépossession de son bien d’un montant de 653.490 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 510.000 euros (100 m² x 5.100 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 53.250 euros ;

– perte d’un espace privé de stationnement : 90.240.

Elle sollicite également à la juridiction de condamner la SOREQA aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions datées du 12 mars 2025, reçues au greffe le lendemain. Il propose une indemnité de 166.000 euros, en valeur libre, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 150.000 euros (100 m² x 1.500 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 16.000 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 septembre 2025, a été renvoyée contradictoirement à celle du 5 novembre 2025 à 9 heures 30.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, le bien de la partie défenderesse doit être évalué selon sa consistance au 15 mai 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif du bien :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les parties se réfèrent au plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’établissement public territorial de [Localité 27] Commune, approuvé le 25 février 2020 et exécutoire à compter du 31 mars 2020.

La SCI Lecber et le commissaire du Gouvernement retiennent la date du 19 décembre 2023 qui correspond à la mise en comptabilité par le préfet de la délibération du 25 février 2020 du conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 27] Commune, ayant approuvé le plan local d’urbanisme intercommunal.

La SOREQA fait cependant état de la date de référence du 26 mai 2025 qui correspond à la publication de l’arrêté interpréfectoral de mise en conformité de la délibération du 25 juin 2024 portant modification n° 4 du PLUi. Cette date actualisée sera donc retenue.

A cette date, le bien était situé en zone UMh.

Date pour apprécier la valeur du bien :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, le bien de la partie défenderesse doit être évalué selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance du bien exproprié

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour une présentation générale et une description précise du bien à évaluer.

Qualification et composition du bien :

Le bien est un terrain nu d’une surface au sol de 100 m², ce sur quoi s’accordent les parties.

Son accès se fait par un portail métallique fermé et donnant sur la voie publique. Il est clos par quatre murs, sans que le propriétaire ne sache s’ils sont privatifs ou mitoyens.

Le sol est principalement en terre, hormis une dalle de béton. Lors du transport, il était encombré par quatre véhicules automobiles et divers autres biens mobiliers. Il est utilisé comme un parking par la SCI Lecber.

Le bien est situé en zone UMh mixte. Il ressort des écritures du commissaire du Gouvernement que cette zone urbaine correspond à des espaces mixtes de densités intermédiaires, au bâti hétérogène. Cette zone mixte regroupe de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces et services, activités, équipements). La zone UMh correspond à des secteurs faisant l’objet d’opérations de rénovation de l’habitat et de résorption de l’habitat indigne avec des immeubles limités à cinq niveaux.

Implantation du bien et son environnement :

Le bien est situé sur la commune de [Localité 31], dans une rue calme, à sens unique et composée principalement d’habitations et de commerces de première nécessité.

Il est à proximité immédiate de [Localité 26] et du boulevard périphérique.

Plusieurs transports en commun se trouvent à proximité : l’arrêt Garibaldi de la ligne de métro 13, situé à 500 mètres ; et les lignes de bus 85, 137, N14 et N44.

La SCI Lecber ajoute, sans que cela ne soit contesté par les autres parties, que le bien est également à douze minutes à pied de la ligne de métro 14 et de la mairie, et à quinze minutes à pied de l’hôpital [22] et bientôt à six minutes à pied du campus hospitalo-universitaire Paris Grand Nord.

Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien exproprié postérieurement à la visite des lieux.

En conclusion, le bien exproprié dispose des facteurs de plus-value suivants : la proximité immédiate de [Localité 26] et des réseaux de transport et la tranquillité de la rue et du quartier.

1.3) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

1.4) La situation locative

Les parties comparantes évaluent de manière concordante le bien en valeur libre de toute occupation, situation constatée lors de la visite des lieux.

Le bien est occupé par la propriétaire, comme consigné dans le procès-verbal de transport. Pour son évaluation, il doit être considéré comme libre, par analogie avec le fonctionnement du marché libre. Il sera comparé à des cessions de biens libres de toute occupation.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de la SOREQA. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie la SOREQA, le commissaire du Gouvernement et la SCI Lecber, selon un montant compris entre 155.000 euros, montant total offert par la partie expropriante et 653.490 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties, qui sont numérotés et précédés de : DEM pour ceux la partie la SOREQA ; CG pour ceux du commissaire du Gouvernement ; et DEF pour ceux de la partie expropriée.

La SOREQA propose les termes de comparaison suivants :

Termes

Date de publication

Adresse et cadastre

Surface (m²)

Prix (en €)

Prix unitaire (€/m²)

DEM n° 1

01/09/2022

2022P n° 24636

[Adresse 5]

275

308.000

1.120

Observations

DEM : terrain, en valeur occupée

CG : le bien ne correspond pas à un terrain, mais à un immeuble élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et divisé en cuisine et deux pièces avec grenier, avec cour, vendu loué, le visuel Google montre un immeuble dégradé et muré

DEF : se réfère à l’avis du commissaire du Gouvernement pour rejeter ce terme

DEM n° 2

25/08/2025

2025P n° 18669

[Adresse 6]

cadastre section H n° [Cadastre 4]

25

5.787

231

Observations

DEM : terrain nu, en valeur libre

CG : pas de commentaire formulé

DEF : inopérante vu l’écart d’échelle entre cette surface et celle du bien exproprié ; le prix traduit une utilité marginale pour l’acquéreur et non la valeur vénale d’un terrain à bâtir librement cessible ; la consistance matérielle et la vocation urbanistique n’est pas comparable avec le bien exproprié

DEM n° 3

04/10/2024

2024P n° 20354

[Adresse 3]

cadastre section H n° [Cadastre 8]

9

4.000

444

Observations

DEM : terrain nu, en valeur libre

CG : pas de commentaire formulé

DEF :inopérante vu l’écart d’échelle entre cette surface et celle du bien exproprié ; le prix traduit une utilité marginale pour l’acquéreur et non la valeur vénale d’un terrain à bâtir librement cessible ; la consistance matérielle et la vocation urbanistiqe n’est pas comparable avec le bien exproprié

DEM n° 4

24/05/2022

2022P n° 14171

[Adresse 1]

cadastre section H n° [Cadastre 7]

159

67.000

421

Observations

DEM : terrain, en valeur libre

CG : pas de commentaire formulé

DEF : non pertinent, car ne reflétant pas un prix de marché pour un terrain à bâtir comparable, mais résultant d’une opération institutionnelle assortie de charges, servitudes et contraintes d’urbanisme spécifique ; la consistance physique du bien, sa vocation opérationnelle et son contexte micro-local diffèrent radicalement du bien exproprié

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 554 euros/m².

La SOREQA offre une valeur égale à 1.400 euros/m², faisant valoir que cette somme est bien supérieure à la moyenne opérée et se justifie par la bonne localisation du terrain.

En l’espèce, après analyse, le terme de comparaison DEM n° 1 est écarté, car il ne correspond pas à un terrain nu, mais à un immeuble bâti, de sorte que les deux biens n’ont pas d’une consistance comparable.

Les termes de comparaison DEM n° 2 et 3 portent sur des cessions de terrains nus d’une surface respective de 25 et 9 m². Ces surfaces minimes sont sans commune mesure avec celle du bien exproprié et ne peuvent pas avoir la même finalité urbanistique. Il convient de retenir que ces biens cédés ne présentent pas de consistance comparable avec le bien expropriété. Ces deux termes de comparaison seront donc écartés.

Le terme de comparaison DEM n° 4 paraît porter, à première vue, sur une cession d’un terrain nu d’une consistance comparable au bien exproprié. Néanmoins, il présente une valeur unitaire de 421 euros/m², qui est très inférieure aux autres termes de comparaison versés aux débats, en particulier ceux du commissaire du Gouvernement. La partie expropriante retient elle-même une valeur unitaire de 1.400 euros en raison de la bonne localisation du bien, sans que cette explication apparaisse suffisante à justifier une telle différence. Ce terme de comparaison n’apparaît donc pas fiable pour la comparaison et sera rejeté.

Le commissaire du Gouvernement présente les termes de comparaison suivants :

Termes

Date de publication

Adresse et cadastre

Surface (m²)

Prix (en €)

Prix unitaire (€/m²)

CG n° 1

09/08/2022

2022P n° 22945

[Localité 30]

66//AC/82//

159

240.000

1.509,43

Observations

CG : zone UMTb, mixte traditionnelle ; terrain à bâtir ; 10mn à pied de la gare RER de [Localité 30]

DEM :demande de le retenir, car portant sur un terrain nu similaire dans une commune proche

DEF : cession déjà ancienne ; moins bonne situation géographique que le bien exproprié ; le prix du foncier de [Localité 30] est nettement inférieur au [Localité 28] (CG n° 5) et à [Localité 31]

CG n° 2

09/03/2023

2023P n° 05786

[Adresse 11]

6//T//93//

88

155.000

1.761,36

Observations

CG : zone UC centralité ; terrain à bâtir ; [Adresse 2]

DEM : demande de le retenir, car portant sur un terrain nu similaire dans une commune proche

DEF : pas d’observation spécifique

CG n° 3

28/01/2022

2022P n° 02585

[Adresse 16]

48//AT//229//

200

380.000

1.900

Observations

CG : zone UC, centralité ; terrain à bâtir ; [Adresse 17]

DEM : demande de le retenir, car portant sur un terrain nu similaire dans une commune proche

DEF : pas d’observation spécifique

CG n° 4

08/02/2023

2023P n° 03370

[Adresse 13]

48//AK//269//

200

265.000

1.325

Observations

CG : zone UC centralité ; terrain proche de la mairie de [Localité 25]

DEM : demande de le retenir, car portant sur un terrain nu similaire dans une commune proche

DEF : pas d’observation spécifique

CG n° 5

30/11/2022

2022P n° 33723

[Adresse 12]

61//A//164// et 61//A//163//

169

400.000

2.366,86

Observations

CG : zone UM mixte ; parcelle de terrain à bâtir

DEM : demande de le retenir, car portant sur un terrain nu similaire dans une commune proche

DEF : pas de raison d’écarter la zone du [Localité 28], ni d’écarter la “valeur plafond” ; la commune de [Localité 31] présente un dynamisme au moins équivalent au [Localité 28] ; la qualification économique d’un secteur n’est pas un critère d’exclusion, mais un motif de pondération

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 1.772,53 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur égale à 1.500 euros/m², faisant valoir que le terme CG n° 1 est privilégié en raison de la proximité de ses caractéristiques avec celles du bien exproprié.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de relever que la consistance particulière du bien exproprié, s’agissant d’un terrain nu, rend difficile d’identifier des cessions de biens situés dans la même commune. Il est donc nécessaire d’élargir la recherche aux communes du département présentant des caractéristiques similaires et à des biens placés dans une situation comparable. Cela implique néanmoins d’exercer un étroit contrôle des similarités des biens.

Dans ces conditions, s’agissant du terme de comparaison CG n° 1, le bien cédé est situé au nord de la commune de [Localité 30], à bonne distance de [Localité 26]. Il n’est pas desservi immédiatement par les transports en commun, le trajet simulé par la partie défenderesse révélant que la gare [29] est située à onze minutes à pied et l’arrêt de métro Basilique [Localité 30] à douze minutes à pied. La localisation de ce bien n’est pas suffisamment comparable avec celle du bien exproprié. Ce terme de comparaison doit donc être écarté pour ce motif.

Au contraire, les termes de comparaison CG n° 2 à 5 portent sur des terrains nus de surface comparable, situés dans des communes limitrophes à [Localité 26], à proximité immédiate de cette ville et du réseau de transports en commun. Il est donc opportun de les retenir.

Le terme de comparaison n° 5 sera privilégié compte tenu des caractéristiques similaires des marchés immobiliers dans les communes de Saint-Ouen-sur-Seine et du Pré-Saint-Gervais, telles que présentées par la SCI Lecber dans ses écritures, qui n’ont pas été contestées sur ce point.

La SCI Lecber communique deux termes de comparaison.

Dans l’arrêt cité par les parties, la [24] de cassation a jugé que, conformément au principe de la contradiction, les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence (Cass. 3e civ, 19 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.783, publié).

Or, les termes de comparaison fournis par la partie défenderesse ne sont pas accompagnés des références de publication au service de la publicité foncière permettant aux parties d’en débattre contradictoirement.

Ils seront par conséquent écartés de la comparaison.

Enfin, la SCI Lecber communique un compromis de vente portant sur le bien exproprié, signé par son gérant le 20 août 2025. Cet acte est manifestement nul dès lors que la SCI Lecber ne disposait de droit sur le bien à compter de l’ordonnance d’expropriation du 15 mai 2025, signifiée le 12 juin 2025, ayant transféré sa propriété.

En conséquence, les cessions produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction en qualité de termes de comparaison pour déterminer le prix du bien exproprié sont, à titre récapitulatif, en valeur libre, les termes de comparaison CG n° 2 à 5, étant précisé que le terme de comparaison CG n° 5 est privilégié.

Au regard de ces valeurs et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer le prix unitaire à 1.944 euros/m² ([CG2 + CG3 + CG4 + CG5 x 2] / 5).

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession est de 194.400 euros (100 m² x 1.944 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 194.400 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– 10% sur 179.400 euros = 17.940 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 20.440 euros.

2.3) S’agissant de l’indemnité relative à la perte d’un espace privé de stationnement

La SCI Lecber demande l’indemnisation de la perte d’un espace privé de stationnement. Il est utilisé par ses membres, à savoir Mmes [G] [K], [N] [K] et [Y] [K] et M. [X] [K], pour stationner leurs véhicules à [Localité 31], précisant que leur mère réside en face du bien exproprié.

L’indemnité principale répare déjà la perte de la jouissance du bien exproprié et de son usage effectif par ses membres.

Il n’est dès lors pas justifié de la nécessité d’une indemnité spécifique à ce titre, dès lors que l’indemnité principale répare déjà l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain de la SCI Lecber.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 214.840 euros, en valeur libre, et se décompose de la manière suivante :

– 194.400 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 20.440 euros au titre de l’indemnité de remploi.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 2 avril 2025 ;

FIXE l’indemnité due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SCI Lecber au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 10]), parcelle cadastrée section [Cadastre 21], à la somme de 214.840 euros (deux-cent-quatorze-mille-huit-cent-quarante euros), en valeur libre ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 194.400 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 20.440 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

REJETTE la demande de la SCI Lecber au titre de l’indemnité relative à la perte d’un espace privé de stationnement ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à la SCI Lecber la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge