Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00935 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2OZP

Société ERILIA

C/

[S] [B], [V] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA, société anonyme inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° B058 811 670 et dont le siège social est sius [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représentée par Maître [Localité 10] LHUISSIER de l’AARPI [Localité 13] – DE KERLAND

DEFENDEURS :

Madame [S] [B]

née le 26 Juillet 2000 à

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

Monsieur [V] [J]

né le 16 Novembre 2000 à

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2022 la société ERILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [B] et M. [V] [J], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7] [Adresse 9] 7, outre un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel révisable de 388,01 pour le logement et 33,01 euros pour le stationnement (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 77,09 euros).

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la société ERILIA a fait délivrer à Mme [S] [B] et M. [V] [J] un commandement de payer la somme de 961,87 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 7 avril 2025, la société ERILIA a fait assigner Mme [S] [B] et M. [V] [J] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et obtenir :

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.152,51 euros ainsi que des indemnités d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation telle que prévue au bail et régularisation des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 13 juin 2025 a fait l’objet d’un report au 12 septembre 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la société ERILIA, représentée par avocat, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 2.955,27 euros jusqu’au mois d’août 2025 inclus. Elle a toutefois indiqué accepter l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Mme [S] [B] et M. [V] [J], représentés par avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé :

* à titre principal de,

— leur accorder un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative d’un montant de 1.242,22 euros

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant la durée de l’échéancier

— dire que le bail se poursuivra de plein droit si les délais accordés sont respectés et que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué

* à titre subsidiaire, leur accorder un délai de 36 mois pour libérer les lieux

* en tout état de cause,

— débouter la société ERILIA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— laisser les entiers dépens à la charge de la société ERILIA.

Ils font valoir être de bonne foi, avoir repris le paiement des loyers courants, et pouvoir verser 51,76 euros en sus du loyer courant. Ils indiquent qu’au regard de la précarité de leur situation, de la présence de deux enfants en bas âge et de l’absence de solution de relogement, un délai pour quitter les lieux est indispensable en cas de résiliation du bail.

La juridiction n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir signalé le 12 novembre 2024 la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 17 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 961,87 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la société ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [S] [B] et M. [V] [J] ont repris le paiement des loyers courants et que les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif qui tiennent compte d’une dette supérieure à celle mentionnée par Mme [S] [B] et M. [V] [J], et qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société ERILIA sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Mme [S] [B] et M. [V] [J] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats Mme [S] [B] et M. [V] [J] sont redevables de la somme de 2.955,27 euros à la date du 12 sepmtebre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre les frais de justice d’un montant respectif de 89,71 et 435,20 euros qu’il convient de déduire.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable pour le suprlus, Mme [S] [B] et M. [V] [J] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2.430,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [S] [B] et M. [V] [J] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de septembre 2025.

La condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs s’agissant de l’arriéré en application de la clause de solidarité contractuelle et in solidum s’agissant des indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [S] [B] et M. [V] [J], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

En considération de la situation respective des parties, l’équité conduit à ne pas faire supporter à Mme [S] [B] et M. [V] [J] une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que la société ERILIA a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 17 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] et M. [V] [J] à payer à la société ERILIA la somme de 2.430,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 12 septembre 2025 (échéance d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Mme [S] [B] et M. [V] [J] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

LES AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de décembre 2025 au plus tard dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 60 euros, le dernier étant augmenté à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 17 septembre 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Mme [S] [B] et M. [V] [J] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] [Adresse 9] 7, ainsi que l’emplacement de stationnement accessoire, et DISONS qu’à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (575,99 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS in solidum Mme [S] [B] et M. [V] [J], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er septembre 2025 ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] et M. [V] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection