Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00279 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BPG

[I] [H] épouse [S]

C/

[R] [T]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Nathalie PLANET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [I] [H] épouse [S]

née le 24 Octobre 1972 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie PLANET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

né le 17 Avril 1994 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2023, Madame [I] [H] épouse [S] a donné à bail à Monsieur [R] [T] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 11] ainsi que deux emplacements de stationnement n°34 et n°60 moyennant un loyer initial de 970 euros et 80 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, Madame [I] [H] épouse [S] a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2025, Madame [I] [H] épouse [S] a assigné Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut d’assurance contre les risques locatifs,

— Constater la résiliation du contrat de bail au 16 août 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que de tous les autres occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [R] [T] à verser à Madame [I] [H] épouse [S], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Vu l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fixer, sauf meilleur accord, au profit de Mme [S], le droit de faire visiter de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] selon les modalités suivantes, en vue de permettre sa vente :

—  2 heures par jours ouvrables, c’est-à-dire du lundi au samedi, de 17h à 19h,

— Condamner Monsieur [T] à laisser visiter le bien sis [Adresse 7] à [Localité 11], dont il est locataire, dans les créneaux horaires susvisés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur à payer à Madame la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements.

L’affaire a été débattue, à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience du 14 février 2025, Madame [I] [H] épouse [S], représentée par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [I] [H] épouse [S] a fait signifier à Monsieur [R] [T] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 16 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [T] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 16 juillet 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 août 2024, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 août 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 17 août 2024, ce qui constitue pour Madame [I] [H] épouse [S] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Il est prévu, dans le contrat, une clause stipulant que le locataire est tenu de laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. Il est précisé que l’horaire sera défini par accord entre les parties, ou, à défaut, entre 17h et 19h.

Il ressort des échanges de sms entre les parties que Madame [S] a sollicité auprès de son locataire la possibilité de faire visiter les lieux dans le cadre de la mise en vente du bien, dès le mois de février 2024, et qu’elle a adressé les coordonnées de l’agence immobilière afin que Monsieur [T] puisse se mettre en contact avec lui.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Madame [I] [H] épouse [S] a délivré à Monsieur [R] [T] une sommation d’avoir à prendre attache avec les personnes mandatées par Madame [I] [H] épouse [S] afin qu’elles puissent pénétrer dans le logement en vue de son estimation et de sa vente ultérieure.

Il ressort du courrier en date du 3 octobre 2024 de l’agence immobilière, qu’aucune réponse n’a été donné de la part de Monsieur [T] aux diverses sollicitations dans le cadre de la réalisation des photographies de l’appartement.

Dès lors, il est établi que la sommation susvisée n’a pas été suivie d’effet. Ainsi, il convient de donner acte de ce que Monsieur [T] s’oppose à laisser visiter l’appartement depuis le mois de février 2024, malgré les demandes réitérées de la bailleresse.

Monsieur [R] [T] sera par conséquent condamné à laisser s’organiser les visites de l’appartement tous les jours ouvrables, de 17h00 à 19h00, sans intervention de sa part de nature à faire obstacle à la vente, et ce sous peine d’une astreinte de 50 euros par manquement de sa part à cette obligation, à compter d’un délai de huit jours commençant à courir à partir de la signification de la décision.

Sur les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [R] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.050 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 17 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [T] à verser à Madame [I] [H] épouse [S] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 17 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 11] ainsi que les deux emplacements de stationnement n°34 et n°60 situés à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1050 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à payer à Madame [I] [H] épouse [S], à compter du 17 août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à laisser s’organiser les visites de l’appartement tous les jours ouvrables, de 17h00 à 19h00, sans intervention de sa part de nature à faire obstacle à la vente, et ce sous peine d’une astreinte de 50 euros par manquement de sa part à cette obligation, à compter d’un délai de huit jours commençant à courir à partir de la signification de la décision ;

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Madame [I] [H] épouse [S] à défaut d’exécution de Monsieur [R] [T] à l’expiration de ce délai, de solliciter de la présente juridiction la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de justifier d’une assurance et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à payer à Madame [I] [H] épouse [S] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION