Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00432 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EVC

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[T] [C] [I]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

[T] [C] [I]

— FE délivrée à

S.A. MESOLIA HABITAT

Le 13/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Madame [N], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [T] [C] [I]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 24 octobre 2022, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA) a donné à bail à Madame [T] [C] [I] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 633,49 euros et 214,79 euros de charges ainsi qu’un emplacement de stationnement n°0101 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 31,17 euros et 3,24 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA a fait signifier à Madame [T] [C] [I] le 14 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 1574,46 euros en principal.

Par acte du 17 février 2025, MESOLIA a fait assigner Madame [T] [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 11 avril 2025 en lui demandant de :

— Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal,

— S’entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3758,61 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— De la condamner suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 avril 2024.

Lors des débats, MESOLIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5538,86 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise des paiements du loyer courant.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [T] [C] [I], comparant en personne, sollicite des délais de paiement en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Elle indique ne pas contester la dette et bénéficier d’aides de la CAF et de Pôle emploi à hauteur de 1700 euros environ, lesquelles ont été suspendues suite à un renouvellement tardif de son titre de séjour, et devraient reprendre en avril. Elle précise avoir trois enfants mineurs à charge et vivant au domicile et être séparée du père.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX:

— Sur la recevabilité de l’action :

MESOLIA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 19 mars 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets des clauses de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1574,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Si Madame [T] [C] [I] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets des clauses résolutoires, même s’il apparaît du décompte qu’elle a réalisé des versements partiels, alors que le bailleur est opposé à la demande de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin.

Madame [T] [C] [I], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

MESOLIA produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T] [C] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5538,86 euros à la date du 31 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [T] [C] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans les contrats de bail (953,25 euros à la date du 31 mars 2025).

Madame [T] [C] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 5538,86 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [T] [C] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente procédure.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 juillet 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 24 octobre 2022 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Madame [T] [C] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] et le parking n°0101 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [C] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [C] [I] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 5538,86 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [T] [C] [I] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 953,25 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS Madame [T] [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de condamnation formée par la société anonyme MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE