Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01156 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UZM

[B] [N]

C/

[O] [Z]

— Expéditions délivrées à

Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

— FE délivrée à

Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

Le 17/10/2025

Avocats : Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur [O] GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [N]

né le 14 Mai 1949 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [Z]

né le 25 Février 1968 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 18 et 19 août 2021, à effet du 20 août 2021, Monsieur [B] [N] a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que deux emplacements de stationnement lots n°128 et 239 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, Monsieur [B] [N] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.393,78 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Monsieur [B] [N] a assigné Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail conclu entre Monsieur [B] [N] (représenté par l’agence Aquitaine de Gestion) et Monsieur [O] [Z] portant sur le logement d’habitation (appartement C106) avec deux parkings accessoires (sous-sol n°PC006 et aérien n°P060) sis [Adresse 1], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer le 14 février 2025,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont s’agit, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique,

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges et de la taxe OM afférentes au logement avec 2 parkings dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 855,33 euros à la date de l’assignation + taxe OM),

— Et Condamner Monsieur [O] [Z] à son paiement à Monsieur [B] [N] compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 2.404,44 euros pour arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 23 avril 2025, somme à compléter des échéances mensuelles dues au jour de l’audience, et avec intérêts de droit à compter de l’Ordonnance à intervenir,

— Condamner Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [N] une indemnité de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 CPC,

— Le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de notification aux services préfectoraux .

L’affaire a été débattue à l’audience du 5 septembre 2025

Lors de l’audience du 5 septembre 2025, Monsieur [B] [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.142,42 euros au 3 septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 septembre 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique aux emplacements de stationnement loués par Monsieur [B] [N] à Monsieur [O] [Z].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [B] [N] a fait signifier à Monsieur [O] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.393,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [Z] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 14 février 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 15 avril 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 15 avril 2025.

Dès lors, Monsieur [O] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 15 avril 2025, ce qui constitue pour Monsieur [B] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [B] [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.142,42 euros à la date du 3 septembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre des frais de relance ou liés au recouvrement (20,06 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire, somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [O] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.122,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 3 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse. Monsieur [O] [Z] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (863,50 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [O] [Z] à verser à Monsieur [B] [N] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,50 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 4.122,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 3 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [B] [N], à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [B] [N] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE PROTECTION