N° RG 21/10035 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WELD

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

62B

N° RG 21/10035

N° Portalis DBX6-W-B7F-WELD

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SNC KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 5

C/

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL DGD AVOCATS

SCP TMV

1 copie M. [X] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SNC KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 5

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son syndic la SARL JACQUART GESTION en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a entrepris en avril 2019 des travaux de démolition et de construction d’un ensemble immobilier dénommé [6] Héritage sur une parcelle située [Adresse 4].

Elle a sollicité la désignation d’un expert judiciaire aux fins de réaliser une expertise avant la réalisation des travaux par requête déposée le 13 février 2019. Par ordonnance en date du 19 février 2019, il a été fait droit à sa requête et Monsieur [X] [G] a été désigné en tant qu’expert judiciaire pour expertiser l’état des immeubles voisins et leur évolution au cours de l’avancement des travaux.

La résidence [6] est située sur une parcelle contiguë à celle sur laquelle les travaux de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 sont intervenus.

Suite à deux notes expertales en date des 20 février 2020 et 28 avril 2021, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a demandé au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] de déposer le mur séparant les deux parcelles. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] a refusé de le faire.

Une partie du mur s’est ensuite effondrée, ce qui a été constaté dans une note expertale du 16 juillet 2021 faisant suite à une réunion du 09 juillet 2021.

Faute d’accord sur les frais de remise en état du mur et sur la prise en charge du coût d’un chemin d’accès aux travaux, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION aux fins de le voir condamné à lui rembourser la moitié du coût des travaux de reprise du mur, à faire réaliser des travaux de mise en place d’un système anti-racinaire sur sa parcelle et à lui rembourser le coût du chemin d’accès provisoire réalisé pour ses travaux.

Le juge de la mise en état a demandé aux parties si elles étaient d’accord pour la mise en place d’une mesure de médiation judiciaire par courrier du 02 février 2022.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION a refusé le recours à la médiation.

Par ordonnance en date du 15 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 demande au Tribunal de :

Vu les articles 653 et 655 du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 1343-2 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

➔ JUGER la SARL KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 GIRONDE bien fondée en ses demandes, fins et prétention ;

En conséquence :

➔ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à verser à la requérante la somme de 29 458 € TTC au titre du remboursement du coût des travaux de reprise du muret, assorti des intérêts au taux légal depuis la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2021 ;

➔ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à faire réaliser les travaux de mise en place d’un système anti-racinaire sur sa parcelle, ces derniers étant indispensables à la pérennité du nouveau muret, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

➔ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à verser la somme de 4 472.16 € TTC à la requérante au titre du remboursement du coût de création du chemin d’accès provisoire, au taux légal depuis la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2021 ;

➔ ORDONNER la capitalisation des intérêts afférents à la condamnation au titre du coût des travaux de reprise du muret ainsi qu’au titre du coût des travaux de création d’un chemin d’accès provisoire

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES FORMEES PAR LE SDC :

A titre principal, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, ORDONNER la compensation entre les créances de chacune des parties, à dûe concurrence de la plus faible ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à verser à la requérante la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6], représenté par son syndic la SARL JACQUART GESTION demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, REJETER l’ensemble des demandes de la SNC KAUFMAN ET BROAD ;

JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

A titre reconventionnel, JUGER que la SNC KAUFMAN ET BROAD a engagé sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence, CONDAMNER la SNC KAUFMAN ET BROAD à indemniser le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] de ses préjudices à hauteur de :

—  15.000€ au titre de son préjudice de jouissance

—  6.842,64€ TTC au titre de son préjudice matériel.

A titre subsidiaire, s’il est fait droit aux demandes de la SNC KAUFMAN ET BROAD, REJETER la demande d’application d’un intérêt au taux légal s’agissant des sommes mises à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6] ;

En tout état de cause, CONDAMNER la SNC KAUFMAN ET BROAD au paiement de la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les demandes de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 :

Sur la réparation du mur :

Il ressort de la promesse de vente intervenue le 20 juillet 2018 entre la société ERILIA, propriétaire du terrain et bénéficiaire initiale du permis de construire, et la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 concernant le lot n°1 de la propriété, que, dans le cadre du partenariat instauré entre elles, cette dernière avait la charge de réaliser, à ses frais avancés, la voirie correspondant au lot n°6 ainsi que la création des réseaux sous ce lot, lequel constituait le seul chemin d’accès pour les véhicules au lot n°1 et devait donner lieu à création d’une servitude de passage sur ce lot n°6 dans l’acte authentique de réalisation de la vente.

Il n’est pas contesté que le mur séparatif litigieux est mitoyen entre la parcelle de la Résidence [6] et le lot n°6.

L’article 655 du code civil dispose que la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, qui a fait réaliser à ses frais avancés des travaux de dépose et de reconstruction du mur mitoyen, fait valoir que l’état de dégradation avancé de celui-ci était antérieur aux travaux et qu’en conséquence le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] doit prendre en charge la moitié du coût de sa réparation.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] fait valoir que ce sont les travaux entrepris par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 qui sont à l’origine de l’effondrement du mur outre qu’elle n’a pour sa part pas refusé de prendre des mesures auparavant pour garantir sa préservation.

Dans une note d’expertise n°1 en date du 20 février 2020 rédigée après réunions d’expertise tenues sur les lieux et constatations les 07, 13 et 14 mai 2019, l’expert judiciaire a indiqué en pages 161 à 164 que le mur de clôture entre la résidence [6] et le terrain de l’opération immobilière était un mur de pierre de taille, d’une hauteur moyenne d’environ 1,70 mètres, épaulé à intervalles réguliers par des contreforts plats et couronné d’un chaperon légèrement courbé et qu’il présentait un mauvais état de conservation, avec un très mauvais état de certains contreforts, partiellement disloqués, de très nombreuses pierres desquamées, parfois très altérées, des fissures sur toute la hauteur parfois déjà reprises au mortier de ciment et, en plusieurs endroits, une tendance au basculement, le mur penchant vers le côté de l’opération immobilière. A partir d’une zone correspondant approximativement à l’axe des écuries voisines, le mur, surélevé, présentait un état médiocre ; le contrefort n°5 avait perdu son glacis. Au-delà, le mur plus récent était en moins mauvais état mais il était constaté la présence de joints et de fissures rebouchées au mortier de ciment. L’expert concluait à cette date que, eu égard au mauvais état général de ce mur de clôture affecté de nombreux et importants désordres avec présence de risque de basculement, il était nécessaire d’envisager les travaux de consolidation indispensables afin d’assurer la sécurité des personnes. Ces constatations apparaissent avoir eu lieu avant tout commencement des travaux.

Par un dire en date du 1er avril 2021, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a demandé à l’expert judiciaire de convoquer les parties afin qu’il soit décidé « ce que de droit s’agissant des travaux de reprise du mur de clôture, leur coût et leur prise en charge », estimant qu’un devis de 10 000 euros d’un tailleur de pierre n’était pas suffisant pour la reprise du mur.

A l’issue d’une réunion d’expertise en date du 27 avril 2021, Monsieur [G] produisait une note succincte n°2 le 28 avril 2021 aux termes de laquelle la situation était devenue encore plus préoccupante et nécessitait impérativement de prendre des mesures adéquates pour assurer la sécurité des personnes, avec la nécessité de restaurer une partie du mur et de déposer puis remonter après réalisation de fondations une autre partie du mur. L’expert notait que des parties du mur présentaient en effet un dévers très important. Il ajoutait que du côté du parc de la résidence [6], le terrain était d’un niveau légèrement plus élevé que le terrain voisin et que se trouvaient à proximité de la base du mur de clôture, de nombreux éléments de végétation spontanée ainsi que trois grands peupliers avec système racinaire horizontal très développé. L’expert judiciaire indiquait également dans sa note que l’état d’avancement du chantier nécessitait de commencer très prochainement des travaux d’aménagement d 'une voirie longeant le mur.

Dans un dire du 16 juin 2021, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a indiqué à l’expert judiciaire « je vous laisse le soin également de me préciser s’il est possible pour ma cliente d’entreprendre les travaux de voiries afin que le projet soit livré à la date contractuellement prévue, et, ainsi, démolir le mur existant. En effet, la livraison approche et l’instabilité de celui-ci, que vous avez pu constater lors de ces différentes réunions fait craindre qu’il ne s’écroule si la société KAUFMAN & BROAD entreprend de tels travaux ».

Dans un dire numéro 8 du 08 juillet 2021, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 informait l’expert judiciaire que le mur s’était effondré.

Une réunion d’expertise s’est alors tenue sur place le 09 juillet 2021 qui a donné lieu à une note n°3 du 16 juillet 2021. Dans cette note, l’expert judiciaire constatait qu’une partie du mur correspondant à celle présentant un dévers marqué s’était effondrée et qu’aux extrémités de la partie effondrée, les maçonneries de pierre n’étaient plus tenues par l’effet de cohésion de la maçonnerie. Il a ajouté que l’effondrement du mur permettait de vérifier les constatations précédentes, à savoir la différence de niveau des sols entre les deux terrains de chaque côté du mur. Les pierres qui s’étaient effondrées étaient entreposées sur le terrain de l’opération immobilière. L’expert judiciaire concluait qu’il était indispensable de déposer les parties de maçonnerie de pierre situées de part et d’autre fragilisées par l’effondrement jusqu’aux contreforts bétons et d’assurer la fermeture de la brèche pour éviter toute intrusion. Le chemin ne présentait plus le même aspect au niveau de la partie effondrée que sur les photographies du 27 avril 2021, semblant avoir été goudronné. L’expert judiciaire ne mentionnait pas s’il avait fait l’objet de travaux et/ou modifications. Il précisait que le statut d’espace boisé classé à conserver du parc de la Résidence [6] ne permettait pas d’envisager la suppression de la végétation à proximité du mur mais qu’il conviendra de mettre en place un système de barrière anti-racinaire efficace pour éviter tout désordre sur le mur futur à reconstruire.

Dans une note en date du 09 février 2022 faisant suite à une réunion du 08 février 2022, l’expert judiciaire a constaté qu’à cette date des travaux étaient en cours concernant le mur (diligentés par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5) et qu’un linéaire de tranchée avait été creusé à l’emplacement de la zone correspondant à la partie à reconstruire. Il a ajouté qu’il avait remarqué la présence de nombreux systèmes racinaires notamment au droit des souches correspondant à d’anciens bosquets de lauriers, végétation spontanée devenue adulte. Il lui a été précisé que les travaux de coupe de végétation spontanée contiguë au mur de clôture qui étaient également en cours étaient effectués par une entreprise diligentée par le Syndicat des copropriétaires (de la résidence [6]).

Il en résulte que dès avant le commencement des travaux de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 le mur était en mauvais état général, l’expert judiciaire relevant dès sa note du 20 février 2020 de nombreux et importants désordres avec présence de risques de basculement et concluant à la nécessité de travaux de consolidation « indispensables afin d 'assurer la sécurité des personnes », puis dans sa note du 28 avril 2021, alors que les travaux n’avaient toujours pas commencé à proximité, que la situation

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était devenue encore plus préoccupante et nécessitait alors impérativement de prendre les mesures adéquates, avec la nécessité de restaurer une partie du mur et de déposer puis remonter après réalisation des fondations une autre partie de ce mur. Or, si le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] soutient que l’effondrement d’une partie du mur en juillet 2021 est dû aux travaux de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, que ce soit par le passage des véhicules ou par l’arrachage d’un lierre, elle n’en rapporte pas la preuve, alors que l’effondrement apparaît être la conséquence du mauvais état général du mur pré existant, l’expert judiciaire ayant précisé dans sa note du 16 juillet 2021 que la partie du mur effondrée correspondait à celle qui présentait antérieurement un devers très marqué. En outre, quand bien même la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] ne sont pas parvenus à trouver un accord sur une remise en état du mur avant l’effondrement, ce ne sont pas ces désaccords qui sont à l’origine de la dégradation du mur puis de son effondrement, mais bien les désordres qui préexistaient. En conséquence, en application de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen étant à la charge de tous ceux qui y ont droit proportionnellement au droit de chacun, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] doit prendre en charge la moitié de son coût.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sont en désaccord sur le coût de la réparation, ce dernier estimant que le montant du devis de la société LE GUA BATI est trop élevé au regard des travaux de reprise nécessaires.

Il résulte des dires produits au cours de l’expertise que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] avait communiqué un devis d’un montant de 10 000 euros d’un « tailleur de pierre ». Dans sa note expertale n°2 du 28 avril 2021, l’expert judiciaire s’est prononcé sur deux devis, sans en mentionner le montant : l’un de l’entreprise SECMA qui prévoyait le remplacement dur mur par un mur en parpaing enduits (sur une longueur de 60 mètres), dont il a mentionné qu’il avait l’avantage de traiter de manière radicale un grand linéaire de mur mais présentait l’inconvénient majeur de perdre définitivement l’aspect du mur en pierre de taille ; l’autre de l’entreprise DUFORT qui prévoyait la reconstruction ponctuelle du mur sur une longueur de 12 mètres qui présentait l’avantage de préserver la qualité d’aspect du mur mais paraissait insuffisant au regard du linéaire à traiter. Il a préconisé une solution réparatoire intermédiaire avec préservation d’une partie du mur qui devait être restaurée (zone avec les 5 contreforts bétons) et dépose et repose de l’autre partie du mur (zone au devers marqué, correspondant à celle qui s 'est au final effondrée) après réalisation de fondations et avec réemploi des pierres en bon état et complément de pierres manquantes, reconstitution des contreforts plats disloqués et rejointement.

Dans un courrier du 29 juin 2021, l’expert judiciaire a indiqué à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 relativement à un nouveau devis de la société DSA Aquitaine d’un montant de 69 068,22 euros TTC transmis par un dire du 16 juin 2021, que la démolition et la reconstruction d’un linéaire de 43 mètres prévues à ce devis paraissait d’un linéaire supérieur à ce qui avait été prévu lors d’une réunion du 27 avril 2021 qui prévoyait une restauration de la première partie du mur et que le mode de reconstruction envisagé faisait perdre l’authenticité de la maçonnerie traditionnelle en pierre de taille existante.

Dans sa note n°3 du 16 juillet 2021 suite à l’effondrement d 'une partie du mur, l’expert judiciaire a demandé aux parties de proposer de nouveaux devis ou des devis réactualisés. Dans une note aux parties du 31 août 2021, il a examiné de nouveaux devis : un devis et un devis complémentaire de l’entreprise DUFORT pour un montant de 91 665,20 euros et un devis de l’entreprise LE GUA BATI pour un montant de 48 136 euros TTC. Il a indiqué que si les montant proposés pour la fourniture et la pose de pierres neuves étaient équivalents, le devis de l’entreprise DUFORT prévoyait « des montants forfaitaires de dépose, repose, etc… plus élevés que celui de l’entreprise LE GUA BATI dont l’offre était plus attractive ».

Suite à la réunion du 08 février 2022, dans sa note expertale du 09 février 2022, l’expert judiciaire a constaté que concernant les travaux en cours de réfection du mur, commencés par l’entreprise LE GUA BATI, les interventions en dépose et stockage provisoire des anciennes pierres du mur, convenues lors de la réunion du 09 juillet 2021, avaient bien été effectuées et qu’un linéaire de tranchée avait été creusé à l’emplacement de la zone correspondant à la partie à reconstruire.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 produit la facture de l’entreprise LE GUA BATI en date du 29 juillet 2022 d’un montant total de 58 916 euros TTC qui reprend les prestations de « dépose du reste du mur, y compris le stockage des pierres réutilisables, la réalisation d’une fondation en béton armé 60 x 60 x 27 ml, la fourniture et la pose des pierres récupérées (… ) », une « plus value pour les 6 contreforts », la « pose d’un couronnement en pierre dure récupérée sur site », le « déjointement et rejointement au mortier », une « plus value pour les pierres neuves fournies » et le coût de la protection, de la mise en sécurité et du nettoyage du chantier, de l’évacuation des gravats, du stationnement et de l’accès sur le site.

Ainsi, au final, il ressort des constatations de l’expert du 08 février 2022 que la zone de réfection du mur entreprise, et notamment celle avec réalisation de nouvelles fondations, correspondait à la zone du mur qui s’était effondrée. Il résulte en outre de la comparaison entre la solution réparatoire préconisée par l’expert dans la note expertale du 28 avril 2021 (avant même effondrement du mur) et entre les prestations réalisées par l’entreprise LE GUA BATI telles que décrites dans la facture du 29 juillet 2022, que ces prestations correspondent à la solution réparatoire validée par l’expert judiciaire, pour un coût moindre que celui de deux devis qui avaient été proposés antérieurement, l’un par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] d’un montant de 91 665,20 euros et l’autre par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 d’un montant de 69 068,22 euros TTC. En conséquence, il y a lieu de retenir le montant de la facture de l’entreprise LE GUA BATI du 29 juillet 2022 comme étant le coût nécessaire à la réparation et à la reconstruction du mur mitoyen.

Ainsi, en application de l’article 655 du code civil, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sera condamné à payer à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 la somme de 29 458 euros correspondant à la moitié du coût de la facture.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 demande à ce que cette somme soit assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 23 décembre 2021.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] fait valoir que ne s’agissant pas d’une dette et d 'un retard de paiement, il n’y a pas lieu à appliquer ce taux d’intérêts. Cependant, cette somme ne s’analyse pas en des dommages et intérêts dus en réparation d’un préjudice mais en une créance de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] qui résulte de paiement en totalité par la première de la facture du 29 juillet 2022. Ainsi, en application de l’article 1231-6 du code civil, la somme portera intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la mise en place d’un système anti-racinaire :

Dans sa note expertale du 28 avril 2021, l’expert judiciaire a indiqué que la solution réparatoire qu’il préconisait qui est celle qui a été mise en place, n’était envisageable qu’à la condition de supprimer les plantations trop proches du mur dont le développement des racines était très néfaste à la stabilité de la base de la maçonnerie et qu’il en était « malheureusement de même avec les trois grands peupliers dont le système racinaire très développé était une menace pour la stabilité du mur ». Dans sa note n°3 du 16 juillet 2021, l’expert judiciaire a précisé que le statut d’espace boisé classé à conserver du parc de la Résidence [6] ne permettait pas d’envisager la suppression de la végétation à proximité du mur mais qu’il conviendra de mettre en place un système de barrière anti-racinaire efficace pour éviter tout désordre sur le mur futur à reconstruire. Enfin, dans la note du 09 février 2022, l’expert judiciaire a constaté la présence de nombreux systèmes racinaires émergeant dans la tranchée réalisée (pour les fondations du mur), ce plus particulièrement au droit des souches correspondant à d’anciens bosquets de lauriers, végétation spontanée devenue adulte.

Si l’expert judiciaire a constaté que le système racinaire de trois grands peupliers était très développé de manière horizontale dans le parc de la résidence [6], il ressort des constatations en février 2022 au niveau de la tranchée réalisée pour les fondations qu’aucune racine de peuplier n’est présente aux abords des fondations du mur et que les systèmes racinaires présents dans la tranchée sont ceux d’anciens bosquets de laurier, végétation spontanée contiguë au mur, dont il s’avère que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] avait alors entrepris des travaux de coupe. En outre, l’expert judiciaire n’a pas attribué la cause de l’effondrement du mur au développement des systèmes racinaires, mais a considéré qu’il s’agissait d’une « menace » et que la mise en place d’une barrière anti-racinaire avait pour objectif « d’éviter tout désordre futur ». Ainsi, alors que la végétation dont la présence de racines a été constatée à proximité des fondations du mur a été supprimée, il n’est pas démontré que la mise en place d’un système anti-racinaire est désormais nécessaire afin d 'éviter une dégradation future du mur qui serait certaine. En conséquence, la demande de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 tendant à voir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] condamné sous astreinte à mettre en place un système anti-racinaire sera rejetée.

Sur le chemin d’accès provisoire :

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 fait valoir que par la faute du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] qui a refusé d’entreprendre les travaux de réparation du mur dès la note de l’expert judiciaire en date de février 2020, elle a été contrainte de faire réaliser un chemin d’accès provisoire afin d’assurer la livraison de son immeuble en VEFA dans les délais convenus. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] fait valoir qu’il a proposé des solutions qui ont été refusées par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il ressort du courrier officiel du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] en date du 06 juillet 2021 que celui-ci n’a pas souhaité déposer le mur litigieux et a proposé une solution consistant dans la mise en place d’un périmètre de sécurité autour du mur.

Si certes des discussions ont eu lieu entre les parties quant aux propositions à retenir pour la réparation du mur, il résulte de ce courrier que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] n’entendait pas les mettre en œuvre. Cette absence de mise en œuvre a permis à la dégradation du mur de se poursuivre et à son effondrement.

Cependant, il ne ressort ni de la note expertale du 28 avril 2021 et notamment de la photographie en page 5, ni de la note expertale du 16 juillet 2021 et notamment des photographies en page 2, que le chemin d’accès qui longe le mur, qui a été goudronné entre temps devant la partie qui s’est effondrée, a été rendu impraticable à cause de la dégradation du mur et de son effondrement et que la facturation d’un chemin d’accès provisoire en date du 09 novembre 2021 qui avait fait l’objet d 'un devis en date du 25 juin 2021, soit, alors que la société dans un dire en date du 16 juin 2021 sollicitait la démolition du mur et que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] n’a formalisé son refus que le 06 juillet 2021, en lien avec cette dégradation et cet effondrement.

En conséquence, la demande de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] fait valoir que la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 a engagé sa responsabilité délictuelle pour avoir entrepris ses travaux de reconstruction du mur sans autorisation, en violant sa propriété et en lui ayant causé un préjudice.

La SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 ne conteste pas avoir réalisé les travaux sans autorisation et en pénétrant sur la copropriété de la Résidence [6] mais fait valoir que l’intervention était urgente et qu’en outre aucun préjudice n’est établi.

Il résulte du constat de commissaire de justice en date du 22 janvier 2022 versé aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] que des ouvriers avaient alors entrepris la démolition du mur, la parcelle de la résidence se retrouvant non close, qu’ils avaient déposé sur la parcelle de la résidence des palettes et des pierres et qu’une pelle mécanique se déplaçait sur sa parcelle. Il résulte d’un nouveau constat de commissaire de justice en date du 05 février 2022 que le mur était éventré sur une distance de 27 m linéaire, que sur la parcelle de la résidence [6], des pierres de taille, présentant des traces terreuses fraîches, étaient entreposées et que des personnes de la société LE GUA BATI entraient sur la parcelle de la résidence sans autorisation. Dans un nouveau procès-verbal de constat en date du 14 mai 2022, le commissaire de justice constatait toujours la présence de pierres stockées sur la parcelle de la résidence [6] et qu’un ouvrier intervenait également du côté de la parcelle. Enfin, dans un dernier procès-verbal du 06 juin 2022, le commissaire de justice constatait qu’une grue hydraulique était actionnée depuis l’intérieur de la parcelle, que celle-ci était jonchée de détritus de construction non évacués et que les ouvriers de la société LE GUA BATI y jetaient des déchets en y pénétrant.

Quand bien même le parc de la résidence [6] est « très grand » ou du moins grand tel que relevé par la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 et tel que cela ressort des photographies annexées aux notes expertales et aux constats de commissaire de justice, les dépôts de pierre et de déchets, les allers et venues des ouvriers et l’utilisation d’engins mécaniques dont certains à partir de la copropriété de la résidence [6], sans aucune autorisation de celle-ci et en violation de ses droits de propriété, ont causé à l’ensemble des copropriétaires un préjudice de jouissance qui, eu égard à son quantum, sa durée et à sa nature, sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 2 000 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] fait en outre valoir qu’il a dû faire poser des barrières en vue de sécuriser la zone de travaux du côté de la résidence. La présence de ces barrières est attestée par les constats de commissaire de justice susvisés et le coût de leur mise en place d’un montant de 756 euros justifié par la production d’un devis de la société ARROKA BTP NORD en date du 24 mai 2022. Dès lors, il convient de condamner la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 756 euros à ce titre.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sollicité d’être indemnisé du coût de la remise en état des extérieurs suite aux travaux. Il résulte de même des constats d’huissiers susvisés que cette remise en état est justifiée par la présence de pierres, gravats et déchets entreposés sur sa propriété et par la production d 'un devis en date du 27 juin 2022 de la société paysage des Graves pour un montant de 6 086,64 euros. Ainsi, la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires cette somme.

En application de l’article 1347 du code civil et conformément à la demande de la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5, il sera ordonné la compensation entre les créances réciproques.

Sur les demandes annexes :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] qui succombe principalement sera condamné aux dépens de l’instance.

Au titre de l’équité, il convient de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, chacune conservant la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION à payer à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 la somme de 29 458 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022 et capitalisation des intérêts.

DÉBOUTE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à faire réaliser des travaux de mise en place d’un système anti-racinaire sous astreinte.

DÉBOUTE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], pris en la personne de son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à lui payer la somme de 4 472.16 euros TTC au titre du remboursement du coût d’un chemin d’accès provisoire.

CONDAMNE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION la somme de 6 842,64 euros en réparation du préjudice matériel.

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 et du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION.

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT