Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01463 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNP3

Société CLAIRSIENNE

C/

[P] [K], [U] [K]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M. [N] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 4]

Madame [U] [K], née [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé des 20 et 22 août 2015, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°34 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] le 11 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 23 juillet 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] à la somme de 4464,32 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois d’août 2023, le tout pour un montant total arrêté au 18 juillet 2024 de 45,72 euros,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3171,02 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et a été autorisée à justifier en cours de délibéré de l’identité précise et exacte de Monsieur et Madame [K].

Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

Par une note en délibéré autorisée, CLAIRSIENNE a justifié de l’identité des locataires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

— Sur la recevabilité de l’action :

CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail relatif au logement en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°34 loué par CLAIRSIENNE à Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K].

Le bail relatif au logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement conclu le 20 août 2015 est accessoire au logement, il suit le sort du bail principal en application de la théorie de l’accessoire.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur et Madame [K] le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 3821,57 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mai 2024. Le bail relatif à l’emplacement de stationnement étant accessoire au bail principal, il sera dès lors également résilié à la date du 12 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin à cette date.

Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

CLAIRSIENNE produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (291,92 euros et 156,57 euros), la somme de 3170,82 euros (et non 3171,02 euros) à la date du 14 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre des articles L441-9 et L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 3170,82 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue aux contrats, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 787,52 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, ils seront également condamnés in solidum à payer à la société CLAIRSIENNE une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 20 et 22 août 2015 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que l’emplacement de stationnement n°34 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 3170,82 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 787,52 euros;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes de la société CLAIRSIENNE ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [U] [K] née [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE