TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

N° RC 23/01195 Le 05 Juin 2025

N° Minute : 25/

SL/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à

Maître Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS

M^e Doriane RICOTTI

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CMR – CONSTRUCTION

venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION suivant transmision universelle du patrimoine du 28 août 2023,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. ALPINE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS, avocats au barreau de GRENOBLE

d’autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 17 Avril 2025 par M^me VANDENDRIESSCHE, Président, M^me LEFRANCOIS et M^me VERN, Juges, assistées de M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier et en présence de Marine PESENTI, auditrice de justice.

Il en a été délibéré par les Magistrats du siège ayant assisté aux débats ;

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2008, la SCI ALPINE a donné à bail commercial à la SARL CALIMEN CONSTRUCTION :

— Un bâtiment à usage de bureaux et entrepôt avec au rez-de-chaussée des bureaux d’une superficie de 68 m² et au premier étage des bureaux d’une superficie de 58 m²,

— Un bâtiment à usage de dépôt de 580 m² environ.

La durée du bail a été fixée à 9 ans, et le prix du loyer mensuel a été convenu à un montant de 3 700 euros HT avec clause d’indexation.

Par avenant du 1er août 2017, le bail a été renouvelé pour 9 ans et le loyer a été fixé annuellement à un montant de 42 600 euros HT, les autres clauses du contrat sont restées inchangées.

Par jugement du tribunal de commerce de VIENNE du 16 octobre 2018, la SARL CALIMEN CONSTRUCTION a été placée en redressement judiciaire.

Par jugement du 17 avril 2019, un plan de cession a été arrêté au profit de la société CONSEIL MAITRISE REALISATION CONSTRUCTION (CMR CONSTRUCTION) avec notamment la reprise de la totalité des éléments corporels et incorporels dont le nom commercial et le droit au bail de la SARL CALIMEN CONSTRUCTION.

Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal de commerce de VIENNE a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CALIMEN.

Le repreneur, la société CMR CONSTRUCTION a pris le nom de société NEW CALIMEN CONSTRUCTION.

Une difficulté est survenue du fait que la société CALIMEN CONSTRUCTION, preneur initial, avait sous loué une partie du local à une entreprise BIEVRE FACADE devenue en 2014, la société MFR, avec un loyer mensuel de 467,84 euros HT.

Le repreneur s’est plaint de ce que la SCI ALPINE avait facturé et perçu, après la reprise de la société CALIMEN CONSTRUCTION, les loyers directement auprès de la société MFR.

Des échanges entre bailleur et preneur ont eu lieu, la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION s’estimant créancière d’une somme de 13 473,79 euros correspondant aux loyers perçus directement par la SCI ALPINE pour la période du 15 avril 2019 au 28 janvier 2021.

En parallèle, la SCI ALPINE s’est plainte de retards de paiement des loyers et a adressé à son preneur plusieurs mises en demeure notamment les 7 septembre 2020, 14 octobre 2020 et 12 janvier 2021, ainsi qu’un commandement de payer du 24 février 2021.

Par courrier du 21 février 2023, la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION a reproché à son bailleur une indexation rétroactive des loyers sur les trois dernières années, depuis le mois de juillet 2020 et a contesté la facturation. Elle a sollicité une nouvelle fois le paiement des loyers issus de la sous location à la société MFR.

En réponse, le 16 mars 2023, la SCI ALPINE a fait délivrer à la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par exploit d’huissier de justice du 14 avril 2023, la société CMR CONSTRUCTION, exerçant sous le nom de NEW CALIMEN CONSTRUCTION, a fait assigner devant le tribunal de commerce de VIENNE, la SCI ALPINE aux fins principalement de la voir condamner à lui verser la somme de 13 473,79 euros avec intérêts représentant le montant des loyers issus de la sous location des locaux à la société MFR, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Une compensation entre ces montants et les sommes dues au titre des loyers a également été sollicitée.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal de commerce de VIENNE s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes de la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION au profit du tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU.

Suivant ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU a condamné la société CMR CONSTRUCTION à payer à la SCI ALPINE la somme de 66 408,86 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers.

Par conclusions notifiées le 9 mars 2025, la société CMR-CONSTRUCTION demande au tribunal de céans, sur le fondement des articles 1226, 1231-5, 1235, 1240 et 1348 du Code Civil, de :

— Dire l’opposition à commandement de payer formée par la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la Société NEW CALIMEN CONSTRUCTION recevable et bien fondée,

— Lui donner acte de ce qu’elle intervient volontairement à l’instance et entend reprend à son nom et pour son compte, la présente instance.

— Débouter la SCI ALPINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées.

— Lui donner acte de ce qu’elle ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire et qu’elle a quitté les lieux le 25 juin 2024.

— Condamner la SCI ALPINE à lui payer la somme de 13 473,79 € en remboursement des loyers perçus de la Société MFR aux lieu et place de la Société NEW CALIMEN CONSTRUCTION, outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2021 sur la somme de 12 912,38 € et pour le surplus, à compter de la mise en demeure du 21 février 2023, et ce jusqu’à parfait paiement,

— Lui donner acte de ce qu’elle était redevable au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2024 de la somme de 96 091,27 €, dont il convient de déduire la somme de 70.699,93 € d’ores et déjà réglée de la manière suivante :

—  39 916,61 € conformément au courrier du CREDIT MUTUEL de BOURGOIN-JALLIEU du 2 novembre 2024 (pièce 21), dans le cadre de la saisie conservatoire pratiquée à la requête de la SCI ALPINE (pièce 15)

—  30 783,32 € qui ont d’ores et déjà été viré sur le compte CARPA du Conseil de la SCI ALPINE (pièces 12, 16 et 17),

Mais également :

—  10 500 € au titre du dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur au moment de la régularisation du bail initial.

—  13 473,79 € au titre du réajustement du loyer dont la Société CMR-CONSTRUCTION est créancière.

De sorte qu’il ne reste à ce jour qu’une somme de 1 417,55 € à régler au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtées au 25 juin 2024.

— Dire et juger que l’article 7.3 du bail s’analyse en une clause pénale susceptible de suppression ou de réduction par le Juge.

— Supprimer la clause pénale prévue à l’article 7.3 du bail ou, subsidiairement, la réduire à la somme de 1 €.

— Condamner la SCI ALPINE à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts, compte tenu de la résistance abusive dont elle a fait preuve,

— Ordonner la compensation entre les créances de la Société CMR-CONSTRUCTION venant aux droits de la Société NEW CALIMEN CONSTRUCTION avec celles de la SCI ALPINE,

— Débouter la SCI ALPINE de ses demandes indemnitaires comme infondées et injustifiées.

— Condamner la même à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou caution, mais uniquement à l’égard de la SCI ALPINE.

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à l’égard de la Société CMR-CONSTRUCTION.

En réplique, par conclusions notifiées le 4 février 2025, la SCI ALPINE demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, des dispositions de l’article 1231 et suivants du code civil, et des dispositions de l’article 1240 et suivants du même code, de :

— Déclarer acquise la clause résolutoire contenue dans le bail commercial les loyers étant restés impayés au-delà du délai d’un mois à compter du commandement de payer délivrer le 16 mars 2023

— En conséquence, constater et au besoin prononcer la résolution du bail commercial liant la SCI ALPINE et la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION

— Ordonner l’expulsion de la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 5]

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à lui verser une somme de 30 517,06 € au titre des causes du commandement de payer et indemnité d’occupation le tout dues à compter du 16 avril 2023, date de résiliation du bail compte tenu de l’ordonnance du 04 juin 2024 rendue par le juge de la mise en état

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à lui verser une somme de 33 844,72 € correspondant à la majoration contractuelle de 50 % due en application du contrat.

— Condamner la SARL CMR-CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à lui verser la somme de 57 890,93 € au titre de la remise en état des locaux loués

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts consécutifs aux retards dans le versement des loyers ayant généré des préjudices financiers

— Débouter la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à lui verser la somme de 5 000 € au titre de préjudice moral

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION à payer une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la Société CMR – CONSTRUCTION venant aux droits de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL PRAGMA JURIS, Avocat sur son affirmation de droit

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur à compter du 01 janvier 2020.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025.

A l’audience du 17 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera constaté que la société NEW CALIMEN a été dissoute le 13 septembre 2023 après transmission universelle de son patrimoine à la société CMR CONSTRUCTION qui entend reprendre la présente procédure.

La société CMR CONSTRUCTION venant aux droits de la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION sera ainsi déclarée recevable en son intervention volontaire.

Le 16 avril 2023, la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION a par ailleurs formé régulièrement opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mars 2023, ce qui n’est pas contesté par la SCI ALPINE.

I- SUR LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL ET LE DEPART DES LIEUX DU PRENEUR A BAIL

La SCI ALPINE sollicite la résiliation du bail commercial au 16 avril 2023, soit un mois après la délivrance du commandement de payer les loyers.

Selon l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il s’avère que, le 16 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, prévue à l’article 7.2 du contrat de bail, a été délivré au preneur qui ne s’est pas exécuté dans le délai d’un mois, comme le confirme la saisie conservatoire pratiquée en août 2023, et l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2024 condamnant la société CMR CONSTRUCTION à payer les loyers depuis cette date.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2023, ce que ne conteste pas la société CMR CONSTRUCTION, et de prononcer la résiliation du bail commercial à cette date.

Il sera donner acte, conformément à sa demande et sans contestation de la part du bailleur, du départ des lieux de la SAS CMR CONSTRUCTION au 25 juin 2024, date de l’état des lieux de sortie dressé par Maître [I] [F], commissaire de justice.

II- SUR LE PAIEMENT DES LOYERS [Localité 4] DE LA SOUS-LOCATION

La société CMR CONSTRUCTION reproche à la SCI ALPINE à compter du 16 avril 2019 d’avoir facturé directement des loyers à la société MFR. Les sommes indument perçues selon la demanderesse s’élèvent à un montant de 13 473,79 euros TT pour la période du 15 avril 2019 au 28 janvier 2021.

Il résulte expressément de l’offre de plan de cession du 29 mars 2019 que la société CMR CONSTRUCTION a entendu reprendre le bail dont la société CALIMEN CONSTRUCTION était titulaire, à l’exception du bail de sous location au profit de BIEVRE FACADES.

En contrepartie, les conditions suspensives relative à la reprise du droit au bail prévoyaient notamment que l’assiette du bail et son loyer soit diminuée en conséquence de la non reprise de la sous-location existant actuellement, la SCI ALPINE faisant son affaire personnelle de la régularisation au profit du sous-locataire actuel d’un bail direct à son profit.

C’est dans ces conditions qu’un contrat de bail a été régularisé entre la SCI ALPINE et la SAS MFR le 1er avril 2019.

La SASU MFR n’était donc plus sous-locataire de la SARL CMR CONSTRUCTION devenue SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION en vertu du plan de cession, et la SCI ALPINE était en droit de percevoir directement les loyers.

Il s’avère toutefois qu’aucun calcul n’a été réalisé pour que l’assiette du bail soit diminuée malgré les deux mises en demeure de régulariser la situation, adressées par le preneur au bailleur, de mars 2021 et de février 2023.

Il n’est pas non plus établi, contrairement à ce que soutient la SCI ALPINE, qu’une partie des locaux réservée à la société MFR ait été utilisée par la société NEW CALIMEN.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la société CMR CONSTRUCTION et de déduire du montant des loyers la somme de 13 473,79 euros TTC perçue par la SCI ALPINE.

En revanche, cette somme ayant un caractère indemnitaire, il convient de faire application de l’article 1231-7 du Code civil et de dire que cette somme portera intérêt à taux légal à compter de la présente décision.

La SAS CMR CONSTRUCTION sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir appliquer les intérêts à taux légal à compter du 8 mars 2021 sur la somme de 12 912,38 euros et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 21 février 2023 et ce jusqu’à parfait paiement.

III- SUR LE DECOMPTE DES SOMMES DUES ENTRE LES PARTIES AU TITRE DES LOYERS ET INDEMNITE D’OCCUPATION, FRAIS D’EXECUTION ET LA DEDUCTION DU DEPOT DE GARANTIE

La SCI ALPINE sollicite un montant de 30 517,06 euros au titre des causes du commandement de payer et indemnité d’occupation à compter du 16 avril 2023, date de la résiliation du bail compte tenu de l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 4 juin 2024.

Elle sollicite également en vertu de la clause 7.3 du bail l’application d’une majoration de 50 % du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, soit un montant de 33 844,72 euros.

La société CMR CONSTRUCTION reconnait, selon décompte produit, être redevable jusqu’à fin avril 2024 de la somme de 84 890,66 euros à laquelle s’ajoute le montant de l’indemnité d’occupation pour la période de mai 2024 au 25 juin 2024, date de départ des lieux, soit un montant de 94 072,03 euros.

Le calcul prorata temporis de la taxe foncière de 2 019,24 euros, qui n’est pas contesté par la SCI ALPINE, porte ainsi le montant des sommes dues au titre des loyers et indemnité d’occupation et taxes à un montant total de 96 091,27 euros.

SUR LA MAJORATION CONTRACTUELLE

La SCI ALPINE réclame une somme de 33 844,72 euros correspondant à la majoration de 50 % prévue au contrat de bail en son article 7.3 qui énonce que :

“Au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au BAILLEUR au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution et exigible chaque journée échue, sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au BAILLEUR, le tout sans préjudice de tous autres dommages-intérêts, sauf accord particulier des parties.”

Cette clause s’analyse en une clause pénale au regard de l’article 1226 du Code civil.

La société CMR CONSTRUCTION sollicite la suppression voire la réduction à un montant de 1 euro de la clause pénale.

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il n’ apparaît pas que cette clause librement négociée par les parties soit manifestement excessive.

La société CMR CONSTRUCTION sera par conséquent déboutée de sa réclamation à ce titre.

La SCI ALPINE est donc en droit de solliciter un montant de 33 844,72 euros complémentaire en application de cette majoration prévue au contrat de bail portant le montant des loyers et indemnités d’occupation à la somme de 63 527,13 euros.

En déduisant la somme versée de 66 408,86 euros, le montant des loyers et indemnités d’occupation restant dû est de 63 527,13 euros (96 091,27+33 844,72- 66 408,86).

SUR LES FRAIS

A cette somme s’ajoute un montant de 1 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en vertu de l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2024.

Il convient également de prendre en compte les intérêts de retard calculés à hauteur 380,39 euros ainsi que les frais d’huissier et émoluments pour un montant de 5 727,25 euros selon les décomptes de l’huissier.

Si la société CMR CONSTRUCTION conteste les frais d’huissier, notamment les émoluments, il n’apparaît pas qu’elle ait saisit le directeur des services de greffe judiciaires du tribunal ou le juge de l’exécution pour contester les frais des actes d’exécution diligentés par la SCI ALPINE pour recouvrer sa créance.

La société CMR CONSTRUCTION a versé une somme totale de 70 699,33 euros. En déduisant la somme de 66 408,86 euros, un reliquat au titre des frais de 4 290,47 euros doit être comptabilisé.

Le montant des frais s’élève à 7 407,64 euros dont à déduire les 4 290,47 euros versés.

Il reste dû la somme de 3 117,17 euros au titre des frais.

SUR LE DEPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Les conditions suspensives relative à la reprise du droit au bail prévoyaient notamment que la société CMR CONSTRUCTION soit dispensée de verser un nouveau dépôt de garantie. Le bail initial prévoyait dans son article 6.5 le versement d’un dépôt de garantie par le preneur d’un montant de 10 500 euros.

La société CMR CONSTRUCTION venant aux droits de la société CALIMEN est donc fondée à en solliciter le remboursement, sous réserve du respect de ses obligations locatives.

IV- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS DIRIGEE A L’ENCONTRE DE LA SCI ALPINE POUR RESISTANCE ABUSIVE

La société CMR CONSTRUCTION reproche à son cocontractant un manque de dialogue et un acharnement particulier du fait de la saisie attribution pratiquée sur ses comptes bancaires par la SCI ALPINE qui a refusé de cantonner la saisie et bloqué ses comptes.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière de nature dolosive, insuffisamment caractérisé en l’espèce du fait notamment du blocage pendant plus d’un an du paiement des loyers et indemnités d’occupation par la société CMR CONSTRUCTION.

La société CMR CONSTRUCTION sera, en conséquence, déboutée de la demande qu’elle forme de ce chef.

V- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SCI ALPINE

A- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION DE LA SOCIETE CMR-CONSTRUCTION

La société CMR CONSTRUCTION reconnait avoir quitté les lieux en juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 25 juin 2024.

La demande d’expulsion du locataire n’a ainsi plus d’objet et la SCI ALPINE sera par conséquent déboutée de sa réclamation en ce sens

B- SUR LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT DES LOCAUX LOUES

La SCI ALPINE sollicite la somme de 57 890,93 euros au titre de la remise en état des locaux loués.

Elle produit deux états des lieux dressés par maître [F], huissier de justice devenu commissaire de justice, l’un d’entrée réalisé le 23 novembre 2019, quelques mois après l’entrée dans les lieux du repreneur de la société CALIMEN CONSTRUCTION , et l’autre effectué contradictoirement le 25 juin 2024 lors du départ de la société CMR CONSTRUCTION.

La comparaison des deux constats d’huissier révèle que si les bâtiments administratifs présentent un état correct, ainsi que l’atelier et les dépendances, les lieux n’ont pas été débarrassés des archives et sont encombrés de matériels de chantier, de palettes et de gravats. Le bâtiment extérieur a subi des dégradations, telles que linteau de la porte sectionnelle tordu, linteau d’une fenêtre gauche abimé, griffures sur le bardage, et des trous dans le mur de la façade Est. La pelouse n’est pas entretenue et des containers poubelles n’ont pas été vidés.

Le devis produit par la SCI ALPINE apparaît excessif toutefois pour une occupation de plus de 5 ans, alors que la société CMR-CONSTRUCTION justifie avoir employé depuis sa prise de possession des lieux jusqu’au mois d’avril 2024 une femme de ménage, et a procédé, selon les factures produites de la SAS CROSSEY CHAUFFAGE, à l’entretien de la pompe à chaleur.

Il n’en demeure pas moins que les lieux ont subi des détériorations et n’ont pas été nettoyés.

Il convient dès lors de fixer la somme des travaux de remise en état au montant du dépôt de garantie, soit la somme de 10 500 euros et de permettre au bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre de dédommagement.

C- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS POUR RETARD DANS LE VERSEMENT DES LOYERS

La SCI ALPINE fait état de préjudices financiers générés par le retard dans le versement des loyers et sollicite un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Si elle justifie avoir dû renégocier un prêt auprès de l’ADEF, avoir eu des frais bancaires pour des rejets de prélèvements fin 2023 et début 2024, et avoir rencontré des difficultés financières au regard du montant conséquent des loyers impayés, la somme sollicitée n’est pas étayée.

Un montant de 2 000 euros lui sera alloué au titre du préjudice financier.

D- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS POUR PREJUDICE MORAL

La SCI ALPINE demande la condamnation de la société CMR CONSTRUCTION à un montant de 5 000 euros pour préjudice moral.

Il résulte de l’attestation de maître [F], commissaire de justice du 26 juin 2024, que l’établissement de l’état des lieux de sortie a été très conflictuel, Monsieur [B], gérant de la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION , étant très agressif et menaçant envers Monsieur [X], représentant la SCI ALPINE.

La somme de 300 euros sera ainsi allouée à la SCI ALPINE en indemnisation de son préjudice moral.

VI- SUR LA COMPENSATION DES SOMMES

Aux termes de l’article 1347 du Code civile, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation de 63 527,13 euros et la somme représentant les loyers perçus par la SCI ALPINE de la société MFR qui n’ont pas donné lieu à réduction du loyer, soit la somme de 13 473,79 euros.

La société CMR CONSTRUCTION sera dès lors condamnée à verser à la SCI ALPINE un montant de 50 053,34 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation incluant la majoration contractuelle prévue par les parties outre les frais annexes.

VII- SUR LES DEPENS, L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET L’EXECUTION PROVISOIRE

La SAS CMR CONSTRUCTION qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALPINE les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance.

Une somme de 2 000 euros lui sera allouée de ce chef.

L’équité ne commande pas qu’il soit plus amplement fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DONNE ACTE à la SAS CMR CONSTRUCTION venant aux droits de la société NEW CALIMEN CONSTRUCTION de son intervention volontaire,

DECLARE l’opposition de la SAS CMR CONSTRUCTION à commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mars 2023 recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu entre la SCI ALPINE d’une part et la SAS CONSEIL MAITRISE REALISATION CONSTRUCTION (CMR CONSTRUCTION) venant aux droits de la SARL CALIMEN CONSTRUCTION et de la SARL NEW CALIMEN CONSTRUCTION d’autre part et PRONONCE la résiliation du bail commercial liant les parties au 16 avril 2023,

DONNE ACTE à la SAS CMR CONSTRUCTION de son départ définitif des lieux le 25 juin 2024,

DEBOUTE en conséquence la SCI ALPINE de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la SAS CMR CONSTRUCTION,

CONDAMNE la SCI ALPINE à verser à la SAS CMR CONSTRUCTION la somme de 13 473,79 euros en remboursement des loyers versés par la SASU MFR et perçus par la SCI ALPINE pour la période du 15 avril 2019 au 28 janvier 2021,

DEBOUTE la SAS CMR CONSTRUCTION de sa demande tendant à voir courir les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2021 sur la somme de 12 912,38 euros et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 21 février 2023 et ce jusqu’à parfait paiement et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SAS CMR CONSTRUCTION à verser à la SCI ALPINE, les sommes suivantes :

—  63 527,13 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés incluant la majoration contractuelle prévue par les parties au contrat de bail commercial,

—  3 117,17 euros au titre des frais annexes,

ORDONNE la compensation entre les créances de la société CMR CONSTRUCTION avec celles de la SCI ALPINE,

FIXE les travaux de remise en état à la somme de 10 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie prévu au bail et DEBOUTE la SCI ALPINE pour le surplus de ses demandes au titre de la remise en état des lieux,

DEBOUTE en conséquence, la SAS CMR CONSTRUCTION de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie,

DEBOUTE la SAS CMR CONSTRUCTION de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée à l’encontre de la SCI ALPINE,

CONDAMNE la SAS CMR CONSTRUCTION à verser à la SCI ALPINE la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice financier,

CONDAMNE la SAS CMR CONSTRUCTION à verser à la SCI ALPINE la somme de 300 euros en indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNE la SAS CMR CONSTRUCTION à verser à la SCI ALPINE à payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à faire plus ample application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS CMR CONSTRUCTION aux dépens lesquels seront distraits au profit de la SELARL PRAGMA JURIS, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT qu’il n’y a pas lieu à l’écarter.

Ainsi rendu le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par M^me VANDENDRIESSCHE, vice-présidente, et par M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Président Le Greffier