Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/02028 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXDD

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[F] [V]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à MESOLIA HABITAT

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M. [O] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 24 février 2021, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à Monsieur [F] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 363,51 euros et 109,59 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [V] le 02 août 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. MESOLIA HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 09 octobre 2024, MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant de :

— Voir constater la résiliation du bail par l’effet du commandement en date du 02/08/2024 ;

— S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [V] [F], à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s’agit, dans les QUARANTE HUIT HEURES de la décision à intervenir ;

— S’entendre dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint et expulsé si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier (art L 412-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution) ;

— S’entendre condamner, Monsieur [V] [F] à payer à la SA MESOLIA une indemnité provisionnelle de 11.958,85 euros correspondante aux sommes restant dues au 30/09/2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— S’entendre condamner, Monsieur [V] [F] à payer à la SA MESOLIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux ;

— S’entendre condamner, Monsieur [V] [F] au paiement de la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— Vu l’urgence, s’entendre rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir (art. 514 du Code de Procédure Civile) ;

— S’entendre condamner, Monsieur [V] [F] aux entiers dépens (art. 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.269,58 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [F] [V], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Monsieur [F] [V] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

De plus, il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2021 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 02 août 2024, MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [F] [V] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 7.812,94 euros et à produire l’attestation d’assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Monsieur [F] [V] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 septembre 2024.

Par ailleurs, il est également établi que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [F] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [F] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.269,58 euros à la date du 11 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [F] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (499,08 euros à la date du 11 décembre 2024).

Faute de comparaître, Monsieur [F] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 4.269,58 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [F] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [F] [V] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 03 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2021 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Monsieur [F] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 6], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [V] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.269,58 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [V] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 499,08 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [V] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE