N° RG 25/00821 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKBC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/00821 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKBC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Grégory ENGEL

☐ Copie c.c à déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Août 2025

Le Greffier

gory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° B 301 747 836

représentée par son Président

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître ROMERA

substituant Maître Grégory ENGEL,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256

DEFENDERESSE :

Madame [R] [Z] née [E]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Selon bail verbal du 6 décembre 2023 en l’absence de production du contrat de location, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à Madame [R] [Z] née [E] un logement à usage d’habitation n° 264481, rez-de-chaussée, porte 101 sis [Adresse 7], pour un loyer mensuel charges comprises de 460,57 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 juin 2024.

Elle a ensuite fait signifier le 11 juin 2024 à Madame [R] [Z] née [E] une sommation de payer pour un montant en principal de 1 318,53 €.

Puis elle a fait assigner Madame [R] [Z] née [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai corps et biens les lieux loués et ceux sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique

— fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 520 € ;

— condamner Madame [R] [Z] née [E] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation de 520 € jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remises des clés au demandeur ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction ;

— dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— condamner Madame [R] [Z] née [E] au paiement d’une somme de 1 930,99 € au titre de solde sur les loyers et provisions pour charges dus augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [R] [Z] née [E] à lui payer 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Le bailleur expose que la dette a augmenté pour atteindre 2 874,95 €. Il indique que le loyer courant n’est pas payé. Il n’est pas opposé à des délais de paiement avec une clause cassatoire.

Madame [R] [Z] née [E], a comparu. Elle fait état de ses soucis de santé et de frais médicaux importants. Elle dit qu’elle va reprendre le paiement du loyer et qu’elle a saisi la Banque de France pour régler la situation. Elle veut régler le loyer et 100 € en plus par mois. Elle indique que l’APL est suspendue.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL VERBAL

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que Madame [R] [Z] née [E] ne règle pas régulièrement son loyer et a laissé s’accumuler une dette locative à hauteur de 2 874,95 €. Elle n’a réglé que 500 € et 540 € depuis l’échéance de novembre 2024 alors que sont appelés chaque mois, 520,61 €.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

2.1. Sur la demande d’astreinte:

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [Z] née [E] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST produit un décompte établissant que Madame [R] [Z] née [E] restait lui devoir la somme de 2.874,95 € au 5 mai 2025.

Madame [R] [Z] née [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possible paiement depuis l’audience justifie une condamnation en deniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de la somme de 2.874,95 € (décompte arrêté au 5 mai 2025) avec les intérêts légaux à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire à la demande de l’une des parties.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, les paiements partiels et l’accord du bailleur permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

L’octroi de délais de paiement rend inopérante la demande d’évacuation immédiate.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [Z] née [E], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation. Ils comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture partie perdante,

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Madame [R] [Z] née [E] sera condamnée à lui verser une somme de 287,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal du 6 décembre 2023 entre la S.A. d’HLM ICF NORD-EST, bailleur, et Madame [R] [Z] née [E], locataire, portant sur un logement à usage d’habitation, n° 264481, rez-de-chaussée, porte 101 sis [Adresse 7], à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] née [E] à payer en deniers et quittance la S.A. d’HLM ICF NORD-EST à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers et indemnités d’occupation impayée, la somme de 2 874,85 € (décompte arrêté au 5 mai 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Madame [R] [Z] née [E] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir au plus tard avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la résiliation du contrat de location pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du contrat de location sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la résiliation du contrat de location retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Madame [R] [Z] née [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Madame [R] [Z] née [E] soit condamnée à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisable en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] née [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; précise qu’ils ne sauraient comprendre les honoraires des mesures d’exécution et les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] née [E] à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST la somme de 287,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN