Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01197 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VWZ

[P], [D] [H], [B], [N] [U] épouse [H]

C/

[E] [C], [V] [O]

— Expéditions délivrées à

M^e Patrick DUPERIE

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le 24/10/2025

Avocats : M^e Patrick DUPERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [P], [D] [H]

né le 12 Juillet 1968 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [B], [N] [U] épouse [H]

née le 03 Avril 1972 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [C]

né le 01 Juillet 1981 à [Localité 8]

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

Madame [V] [O]

née le 07 Novembre 1980 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2019, prenant effet à la même date, Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] un logement situé [Adresse 2], lot n°17, à [Localité 15] ainsi que deux emplacements de stationnement n°23 et n°24 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024, Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.461,58 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] ont assigné Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER la réunion à la date du 9 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 28 janvier 2019 et visée dans le commandement de payer délivré le 8 avril 2024 ;

— ORDONNER en conséquence à Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] de libérer le logement situé [Adresse 13] ;

— ORDONNER à défaut l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [H] et à Madame [B] [U] épouse [H] épouse [H] la somme provisionnelle de 10.225,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [H] et à Madame [B] [U] épouse [H] épouse [H] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [V] [O] aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente assignation, le coût du commandement de payer du 8 avril 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 13.606,64 euros au 11 septembre 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 02 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 septembre 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 09 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] ont fait signifier à Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.461,58 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 08 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 08 avril 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 09 juin 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 09 juin 2025.

Dès lors, Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 09 juin 2025, ce qui constitue pour Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 13.606,64 euros à la date du 11 septembre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 13.606,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse. Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (845,17 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. ».

Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] à verser à Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 09 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 15] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (845,17 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] la somme de 13.606,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] , à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [B] [U] épouse [H] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE chargée du contentieux de la protection