Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01175 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJOY

S.A. [Adresse 8]

C/

[C] [Z]

— Expéditions délivrées à

M^e Philippe MILANI

— FE délivrée à

M^e Mathieu RAFFY

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE

RCS [Localité 6] N° B458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [C] [Z]

née le 17 Février 1972 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – N° BAJ : 2024-010451 – décision du 05/08/2024

Représentée par Maître Philippe MILANI, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI – WIART

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 octobre 2021, à effet au 28 juin 2016, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [C] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9].

Précédemment, par ordonnance de référé en date du 28 octobre 2016, l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée au bénéfice du bailleur s’agissant des lieux susvisés, et l’expulsion de Madame [C] [Z] et de Monsieur [H] [Z] a été ordonnée.

Néanmoins, Madame [C] [Z] ayant depuis lors respecté ses obligations locatives, DOMOFRANCE a proposé à Madame [C] [Z] la signature d’un nouveau contrat de bail, objet de la présente procédure.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 04 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 18 juin 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 23 août 2024 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner son expulsion des locaux donnés à bail ainsi que celle de toute personne entrée de son chef dans les lieux loués et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner à payer par provision la somme de 6.728,64euros suivant décompte arrêté au 19 mars 2024 sauf à parfaire au jour des plaidoiries ;

— la condamner à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamner à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11 octobre 2024, puis mise en délibéré au 29 novembre 2024.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, la SA DOMOFRANCE représentée par son conseil, a exposé que la dette de locative s’élevait à la somme de 6.688,44 euros suivant décompte du 09 octobre 2024 et a confirmé les termes de sa demande initiale. Elle a sollicité le débouté des demandes de Madame [Z] et notamment celles tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire dès lors que Madame [Z] n’avait pas repris le paiement du loyer courant et des charges, et qu’elle ne pouvait pas bénéficier des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection de lui accorder la possibilité de s’acquitter de la dette locative au moyen de 36 règlements mensuels de 100 euros, le solde au dernier pacte et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Elle précisait avoir déposé un dossier de surendettement lequel avait été déclaré recevable par la commission de surendettement le 05 septembre 2024. Elle ne contestait pas le principe de cette dette, mais sollicitait toutefois que lui soient accordés des délais de paiement au visa de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précisait que sans emploi, elle touchait des indemnités journalières, une prime d’activité versée par la CAF et 75 euros d’APL. Elle hébergeait son fils lequel suit un CAP en alternance et précisait avoir versé la somme de 1.500 euros au mois de juillet 2024, et avoir repris le paiement de son loyer courant.

Par ordonnance du 29 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 20 décembre 2024 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tenant à l’irrecevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail tirée de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département et de l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), et les demandes des parties ainsi que les dépens ont été réservés.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a déposé les pièces sollicitées dans le cadre de la réouverture des débats, et a maintenu ses demandes formulées lors de l’audience du 11 octobre 2024.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées lors de l’audience du 11 octobre 2024.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 06 Décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges en prévoyant un délai de deux mois (partie clause résolutoire dans le bail) pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 04 décembre 2023, pour la somme en principal de 5.171,17 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 05 février 2024.

Madame [C] [Z] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail., suite au dépôt d’un dossier de surendettement.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 05 septembre 2024, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [C] [Z].

Il découlait de cette décision qu’il incombait à Madame [C] [Z] de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement, et notamment de continuer à régler son loyer.

Or le décompte produit fait apparaître que Madame [C] [Z] n’a pas repris le paiement des loyers, contrairement à ce qu’elle énonce. En effet, il ressort du décompte locatif que Madame [Z] a procédé à deux règlements, la somme de 1.500 euros le 01 juillet 2024, et la somme de 350,83 euros le 03 juillet 2024. Depuis, plus aucun versement n’a été réalisé.

De plus l’examen de sa situation ne permet pas d’établir sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et des charges. En effet, depuis l’octroi du nouveau bail par DOMOFRANCE, Madame [C] [Z] a réalisé très peu de règlement au titre du paiement de son loyer et de ses charges.

Elle ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise.

Madame [C] [Z], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le détermine.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [C] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.376,79 euros à la date du 09 octobre 2024 (mois de septembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [C] [Z] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (343,80euros à la date du 1er octobre 2024).

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande de délais fondées sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATONS à la date du 05 février 2024 l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2O octobre 2021, à effet au 28 juin 2016, entre la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE et Madame [C] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 9] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 6.376,79 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnité d’occupation (décompte arrêté au 09 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er octobre 2024 égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 343,80 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes conditions que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION