Du 19 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D2Y

S.C.I. SERRE

C/

[L] [H], [G] [U]

— Expéditions délivrées à

M^e Delphine BRON

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

— FE délivrée à

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

Le 19/09/2025

Avocats : M^e Delphine BRON

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SERRE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 3] -

[Localité 5]

Représenté par M^e Delphine BRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [G] [U]

[Adresse 3] -

[Localité 5]

Représenté par M^e Delphine BRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 20 mars 2002, la SCI SERRE a donné à bail à M. [L] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 835 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation. M. [L] [H] avait auparavant conclu avec M. [G] [U] un pacte civile de solidarité en date du 5 janvier 2000.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SCI SERRE a fait signifier à M. [L] [H] et M. [G] [U] un commandement de payer la somme de 10.490 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er novembre 2024.

Par assignation en date du 10 février 2025, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 11 février 2025, la SCI SERRE a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [L] [H] et M. [G] [U].

A l’audience du 4 juillet 2025, la SCI SERRE, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [L] [H] et M. [G] [U] et tous occupants de leur chef à évacuer, sans délai, les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement M. [L] [H] et M. [G] [U] à lui payer la somme de 12.995 € au titre des loyers et charges échus au 4 juillet 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement M. [L] [H] et M. [G] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;Débouter M. [L] [H] et M. [G] [U] de leurs prétentions, et, à défaut, leur accorder des délais de paiement sans suspension des effets de la clause résolutoire ;Condamner solidairement M. [L] [H] et M. [G] [U] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI SERRE fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [L] [H] et M. [G] [U] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 26 novembre 2024.

la SCI SERRE ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [L] [H] et M. [G] [U] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion.

En réponse aux moyens adverses, elle souligne qu’outre les loyers et charges impayés, dont elle se prévaut dans le cadre de la présente instance, M. [L] [H] et M. [G] [U] sont également redevables d’une autre dette locative, au titre des loyers et charges échus au 5 avril 2017, qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de dette établie par les défendeurs, cette créance n’étant pas incluse dans sa demande.

Elle conteste la prescription partielle de sa créance, soulevée par M. [L] [H] et M. [G] [U], au regard de la règle d’imputation des paiements prévue par l’article 1342-10 du code civil, et soutient que les paiements irrégulièrement effectués par les défendeurs ont successivement servi, faute de précision expresse des locataires, à régler les loyers et charges les plus anciennement échus, y compris ceux inclus dans la reconnaissance de dette sus citée, de sorte qu’aucune des échéances, dont elle réclame le paiement, ne se trouvait prescrite au moment de l’introduction de l’instance.

La SCI SERRE s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, en s’opposant, d’une part, aux délais de paiement sollicités par ces derniers, dès lors que, si ces derniers ont repris le paiement du loyer courant, ils ne démontrent pas que leur situation financière leur permettrait de s’acquitter de leur dette en 36 mois, dans la mesure où les capacités financières de M. [L] [H] sont inconnues et que celles de M. [G] [U] sont insuffisantes au regard de leurs charges courantes. Elle ajoute que ces derniers ne justifient d’aucune recherche d’un nouveau logement.

D’autre part, elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles s’agissant de la chaudière, en plaidant que M. [L] [H] et M. [G] [U], qui n’ont jamais évoqué de difficulté à cet égard au cours de l’exécution du bail, ne rapportent pas la preuve d’un quelconque dysfonctionnement, alors même que pèse, sur ces derniers, une obligation annuelle d’entretien.

M. [L] [H] et M. [G] [U], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

Limiter la demande en paiement de la SCI SERRE à la somme de 10.925 € ;Condamner la SCI SERRE à leur verser la somme de 6.003 € à titre de dommages et intérêts, avec compensation des créances réciproquement détenues par les parties ;Condamner la SCI SERRE à remplacer la chaudière installée dans le logement donné à bail, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ;Débouter la SCI SERRE de sa demande d’expulsion et leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

M. [L] [H] et M. [G] [U] reconnaissent, dans son principe, la créance alléguée par la SCI SERRE, mais en contestent le montant, au regard, d’une part, de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, empêchant la demanderesse de réclamée le paiement des loyers et charges échus avant le mois de février 2022, compte tenu de la date de l’assignation. D’autre part, ils plaident que chacun des versements effectués au cours de l’année 2025 concernait le loyer et l’avance sur charges dus pour le mois en cours, et ne peuvent s’imputer sur les dettes antérieures, notamment celles déjà prescrites, qui, contrairement aux moyens soutenus par la demanderesse, n’ont pas formellement fait l’objet d’une reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du code civil. M. [L] [H] et M. [G] [U] rappellent, à cet égard, qu’outre la pratique contractuelle et la date de réalisation de ces paiements, qui correspond à celle de l’échéance prévue au bail, ils avaient davantage intérêt à régler le loyer du mois courant, afin de pouvoir solliciter des délais de paiement.

A titre reconventionnel, M. [L] [H] et M. [G] [U] sollicitent la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la SCI SERRE, en plaidant que celle-ci ne respecte pas son obligation d’entretien du logement, prévue par la loi du 6 c) juillet 1989, compte tenu de la défaillance de la chaudière depuis le début de l’année 2023. Ils précisent qu’un accord verbal avait été conclu avec le gérant de la SCI SERRE, ce dernier souhaitant effectuer lui-même l’entretien annuel de l’appareil. Les défendeurs soulignent que le manquement de la bailleresse à son obligation leur cause un préjudice, résultant d’un défaut de chauffage depuis la panne définitive de la chaudière, justifiant une indemnisation équivalente à 20 % du montant du loyer pour chaque mois écoulé, venant compenser, pour partie, leur dette locative.

Par ailleurs, les défendeurs sollicitent le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois, sous la forme de versements mensuels de 300 €, en sus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de leur situation financière, qui leur permet de s’acquitter régulièrement de cette somme, après avoir connu de multiples difficultés, engendrées notamment par l’état de santé de M. [L] [H]. Ils se prévalent, par ailleurs, de perspectives professionnelles et économiques favorables.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que M. [L] [H] doit verser un loyer mensuel de 835 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SCI SERRE verse aux débats un décompte à l’appui de sa demande en paiement, comportant, d’une part, les loyers et charges échus entre novembre 2021 et avril 2025, à l’exclusion des loyers et charges échus antérieurement, soit la somme de 43.470 €, ainsi que, d’autre part, l’ensemble des versements effectués directement par M. [L] [H] et M. [G] [U], ou pris en charge par un tiers, soit la somme de 26.770 € (en excluant le règlement pour décembre 2021) sur la même période ;

Qu’il convient, en outre, d’ajouter les loyers et avances sur charge échus pour les mois de mai, juin et juillet, soit la somme totale de 3.105 € ;

Attendu que, cependant, il résulte des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les loyers échus plus de trois ans avant la date d’introduction de l’instance, soit le 10 février 2025, sont prescrits, ce qui concerne les loyers mis en compte pour les mois de novembre 2021 et janvier 2022 (le loyer décembre 2021 ayant été payé) représentant un montant total de 2.070 € ;

Qu’en effet, chaque versement effectué en paiement d’une obligation unique à exécution successive, comme l’obligation en paiement résultant d’un bail d’habitation, prévoyant le paiement d’un loyer mensuel, concerne nécessairement le loyer du mois en cours, nonobstant le débat noué entre les parties sur les conditions d’application de l’article 1342-10 du code civil, qui concerne l’hypothèse de l’existence de plusieurs dettes due par un même débiteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Que, par ailleurs, M. [L] [H] et M. [G] [U] justifient le versement, par le biais de quatre virements, de la somme totale de 4.440 € entre mai et juillet 2025 ;

Qu’en définitive, la créance détenue par la SCI SERRE peut être chiffrée à la somme de [(43.470 + 3.105) – (2.070 + 26.770 + 4.440)] €, soit 13.295 €, qui sera cantonnée à la somme de 12.995 €, compte tenu du montant de la demande formée à l’audience ;

Attendu que la SCI SERRE n’allègue aucun fondement à l’appui de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs, alors que seul M. [L] [H] figure au bail en qualité de locataire, et que, par conséquent, celle-ci sera écartée ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner conjointement M. [L] [H] et M. [G] [U] à payer à la SCI SERRE la somme de 12.995 € au titre des arriérés échus et non réglés entre février 2021 et juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que M. [L] [H] et M. [G] [U] se sont engagés à régler leur dette par le biais de versements mensuels de 300 €, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que le décompte produit aux débats par la SCI SERRE laisse apparaitre que M. [L] [H] et M. [G] [U] ont repris le paiement régulier du loyer courant, depuis plusieurs mois ;

Qu’ils produisent plusieurs pièces relatives à leur situation financière, justifiant de revenus réguliers, outre d’autres éléments établissant l’existence de perspectives favorables, liées à une épargne salariale constituée auprès de l’ancien employeur de M. [G] [U] et la propriété d’un terrain de plus de 3.000 m² sur la commune d'[Localité 7] ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. [L] [H] et M. [G] [U] de sauvegarder leur logement en leur permettant d’apurer leur dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance, prévoyant, compte tenu du montant de la dette locative, des versements complémentaires de 350 € en sus du loyer courant ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;

III – Sur la résiliation du bail et sur ses conséquences :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 20 mars 2002 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SCI SERRE a, par communication électronique en date du 11 février 2025 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que la SCI SERRE a fait signifier, le 26 novembre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de M. [L] [H] et M. [G] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si M. [L] [H] et M. [G] [U] se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum en tant que besoin, M. [L] [H] et M. [G] [U] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur la demande en indemnisation formée par M. [L] [H] et M. [G] [U] à l’encontre de la SCI SERRE :

Attendu qu’il résulte de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le bailleur est tenu d’assurer l’entretien du logement, en y faisant toutes les réparations, autres que locatives, permettant son maintien en état ;

Que, parallèlement, l’article 7 d) du même impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, incluant, en principe, sauf accord des parties, l’entretien annuel d’une chaudière individuelle ;

Attendu qu’en l’espèce, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la SCI SERRE au titre de son obligation d’entretien du logement, en raison du défaut de fonctionnement de la chaudière, suppose une appréciation au fond, dans la mesure où, si un quelconque dysfonctionnement était avéré, il conviendrait d’abord de déterminer sur qui pèse la charge de l’entretien annuel de l’appareil ;

Qu’il conviendrait ensuite de déterminer si ce dysfonctionnement procède d’un défaut d’entretien, aucune des parties ne produisant de pièce permettant de vérifier la réalisation de celui-ci, ou d’une défaillance définitive de la chaudière, nécessitant son remplacement, en raison de sa seule obsolescence ;

Qu’une telle appréciation suppose ainsi un examen et une analyse des pièces produites de part et d’autre, ce qui se trouve manifestement incompatible avec l’application des articles 834 et 835 du code civil ;

Attendu que, par conséquent, la demande d’indemnisation formée par M. [L] [H] et M. [G] [U] sera rejetée ;

V – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SCI SERRE, il convient de condamner in solidum M. [L] [H] et M. [G] [U] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant la SCI SERRE d’une part, et M. [L] [H] et M. [G] [U] d’autre part, a été résilié à la date du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNONS conjointement M. [L] [H] et M. [G] [U] à payer en deniers et quittances à la SCI SERRE la somme de 12.966 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus entre février 2021 et juillet 2025 inclus ;

AUTORISONS M. [L] [H] et M. [G] [U] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 350 € au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [L] [H] et M. [G] [U] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible

— la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. [L] [H] et M. [G] [U] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement situé BBBB dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [H] et M. [G] [U] et à celle de tous occupants de leur chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [H] et M. [G] [U] à payer en deniers et quittances à la SCI SERRE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er août 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETONS la demande d’indemnisation formée par M. [L] [H] et M. [G] [U] à l’encontre de la SCI SERRE ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [H] et M. [G] [U] à payer à la SCI SERRE la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [H] et M. [G] [U] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT