MINUTE:

N° RG 24/00190 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5QA

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[O] [J], [L] [P]

Le

— Expéditions délivrées à

la SELARL CAROLINE MAZERES

— [L] [P]

— Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Sis [Adresse 5] [Localité 2],

représenté par Madame [K] [R], munie d’un pouvoir à l’audience

Présente

DEFENDEURS :

Madame [O] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES

Monsieur [L] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absent

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 15 avril 2019, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Mme [O] [J] et M [L] [P] un logement situé [Adresse 8], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 622,49 € et 83,80 € de provision sur charges.

Le 23 février 2024, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mme [J] et M [P] un commandement de payer la somme de 6640,50€ au titre des loyers impayés au 20 février 2024 en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Le 28 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré Mme [O] [J] recevable en sa demande.

Au terme de cette procédure, la commission a prononcé un effacement de l’ensemble des dettes de Mme [J] au 30 mai 2024 dont celle envers GIRONDE HABITAT pour un montant de 8204,92€.

Par courrier du 12 août 2024, M [P] a délivré congé à GIRONDE HABITAT.

Par acte en date du 07 novembre 2024, GIRONDE HABITAT a fait assigner Mme [O] [J] et M [L] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement de la somme de 3714,08€ au titre des loyers dus au 02 octobre 2024 après déduction de la somme de 9150,90€ suite à l’effacement prononcé par la commission de surendettement.

A l’audience du 24 janvier 2025 , GIRONDE HABITAT reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [J] et la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux et d’ une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

GIRONDE HABITAT sollicite par ailleurs la condamnation solidaire de Mme [O] [J] et M [L] [P] au paiement de la somme de 3496,94 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [O] [J], représentée par son Conseil, reconnaît le montant de la dette locative mais demande à bénéficier des plus larges délais de paiement et d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique sa défaillance par un arrêt maladie au cours de l’été 2024 mais indique cumuler depuis des contrats de travail à durée déterminée en qualité d’auxiliaire de vie lui permettant de faire face à ses obligations.

M [L] [P], cité à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur les demandes dirigées contre Mme [O] [J]

A) Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’article 24 III dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 31 mai 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 08 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

B) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 3.7) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024 pour la somme en principal de 6640,50 €.

La recevabilité de la demande de surendettement de Mme [J] est venue paralyser les effets du commandement de payer jusqu’ au terme de la procédure le 08 juillet 2024.

Mais postérieurement à la décision de la commission imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Mme [J] n’a pas repris le paiement de l’intégralité des loyers courants, de sorte que la clause a repris son plein effet.

C) Sur la demande en paiement et les délais

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu des dispositions de l’article 24 V de cette loi, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il a été indiqué ci-avant que Mme [J] n’avait pas repris le paiement intégral de son loyer courant mais que GIRONDE HABITAT était tout de même favorable à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du décompte versé aux débats que Mme [O] [J] serait redevable, au 23 janvier 2025, de la somme de 3496,94€ après soustraction des frais de poursuite.

Mme [O] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [O] [J] sera condamnée à verser à GIRONDE HABITAT la somme de 3496,94 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024.

Il résulte par ailleurs des pièces justificatives produites de part et d’autre que l’arrêt des paiements par Mme [J] durant la procédure de surendettement correspond à des périodes de chômage ou de maladie.

A compter du mois d’octobre 2024, Mme [J] a effectué des versements de 600€ par mois.

A ce jour, elle justifie d’une succession de contrats de travail à durée déterminée en qualité d’auxiliaire de vie dont l’un auprès de la Résidence Les Magnolias lui procurant un revenu de l’ordre de 2000€ par mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord sur un plan d’apurement de la dette conclu lors de l’audience par les parties, Mme [O] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

D) Sur l’expulsion

Il résulte de l’article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d’une demande à cette fin.

En l’espèce, en l’état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d’assurer un maintien de Mme [J] dans les lieux tant qu’ elle respectera ses engagements.

Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que Mme [J] ne se libèrera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à GIRONDE HABITAT de poursuivre l’expulsion de Mme [J] au besoin avec le concours de la force publique.

Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, que Mme [O] [J], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

A l’inverse, si Mme [J] procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

II/ Sur les demandes dirigées contre M [L] [P]

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 8-1 VI de cette loi, la solidarité d’un des deux locataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le congé délivré par M [P] a été reçu par GIRONDE HABITAT le 23 août 2024. Il a donc pris effet, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, au 23 novembre 2024 et la solidarité s’éteindra six mois après, soit le 23 mai 2025.

En l’état de ces éléments, M [P] sera condamné à verser la somme de 3496,94 € au titre des sommes due au 23 janvier 2025.

III/ Sur les frais de procédure

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [J] et M [L] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à hauteur de moitié chacun.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2019 entre GIRONDE HABITAT, Mme [O] [J] et M [L] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], [Localité 4], sont réunies à la date du 31 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [J] et M [L] [P] à verser à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3496,94 € (décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024;

AUTORISE Mme [O] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune , outre une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , GIRONDE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [J] soit condamnée à verser à GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [J] et M [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président