Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01614 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSQM

[V] [Z]

C/

AOGPE SA2P,

[R] [X]

— Expéditions délivrées à

AOGPE SA2P

M. [R] [X]

— FE délivrée à

M^e Christine MOREAUX

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [Z]

née le 03 Juillet 1948 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christine MOREAUX, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

AOGPE SA2P, ès-qualité de curateur de M. [R] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par Madame [T] [O], mandataire judiciaire chargée du dossier de M. [R] [X]

Monsieur [R] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er août 1999, Madame [V] [Z] a donné à bail à Monsieur [R] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Il sera précisé à ce stade que Monsieur [R] [X] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée aux termes d’un jugement du 26 juin 2017 et que cette mesure a été maintenue pour une durée de 60 mois suivant jugement du 21 février 2022. L’AOGPE SA2P a été désignée en qualité de curateur.

Suivant actes de Commissaire de justice du 11 janvier 2023, Madame [V] [Z] a fait délivrer à Monsieur [X] ainsi qu’à l’AOGPE SA2P LORMONT un congé aux fins de vente du logement à effet au 31 juillet 2023.

Monsieur [X] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Par actes introductifs d’instance en date du 3 septembre 2024, Madame [V] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [X] ainsi que l’AOGPE SA2P LORMONT, es qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 18 octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail au 31 juillet 2023,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Dire qu’en ce qui concerne le mobilier trouvé dans les lieux, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au dernier terme du loyer à compter de la résiliation du bail soit la somme de 362,41€ (339,54 loyer+22,87€ provision pour charges) et ce jusqu’à la reprise effective des lieux conformément aux dispositions de l’article 1780 du Code civil, étant précisé que l’indemnité à ce jour est payée,

— Condamner Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT au paiement de la somme de 2.400€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais et honoraires, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision de justice à intervenir par application de l’article 1231-7 du Code civil

— Condamner Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT au paiement des entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le commandement de payer les loyers.

A l’audience du 18 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 22 novembre 2024.

A cette audience, Madame [V] [Z], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et sollicite en outre le débouté des demandes de Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT.

Elle expose avoir fait délivrer un congé pour vente à Monsieur [X] ainsi qu’à l’AOGPE SA2P LORMONT ; que le bail a pris fin le 31 juillet 2023 et que Monsieur [X] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date, qu’il est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Elle soutient être fondée à obtenir l’expulsion de Monsieur [X] et rappelle que si l’article 426 alinéa 1er du Code civil dispose que le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible, la jurisprudence considère que ce droit ouvert aux majeurs protégés n’est pas applicable aux logements occupés sans droit ni titre. Elle fait valoir que le bail est résilié. Elle avance en outre que les diligences de Monsieur [X] pour trouver un logement sont très limitées ; que celles-ci se résument à une demande de logement social à la Préfecture et à l’envoi tous les trois mois d’une relance. Elle soutient que Monsieur [X] ne peut limiter son choix de logement au centre de [Localité 9] ; elle indique qu’il existe des offres de logement et que Monsieur [X] peut y prétendre. Elle ajoute que Monsieur [X] ne verse aucune visite de logement démontrant qu’il a fait des recherches et que celles-ci ne sont pas acceptables. Elle s’oppose à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux dans la mesure où Monsieur [X] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de 14 mois depuis la résiliation du bail le 31 juillet 2023 ce qui porterait le délai à 26 mois. Elle ajoute que Monsieur [X] est de mauvaise foi dans les diligences à effectuer pour trouver un logement et la réalité de la perception d’aides.

Elle précise être âgée de 76 ans, se retrouver depuis le 23 juillet 2023 dans l’impossibilité de vendre son appartement et avoir fait preuve de patience.

En défense, Monsieur [R] [X] comparaissant et l’AOGPE SA2P LORMONT, es qualité de curateur, régulièrement représentée par Madame [T] [O], mandataire judiciaire, sollicitent de :

— Constater la résiliation du bail au 31 juillet 2023

— Autoriser Monsieur [X] à demeurer dans le logement pour un délai maximal d’un an à partir de l’assignation en justice afin qu’il soit relogé dans des conditions certaines et décentes, à charge pour lui de justifier impérativement de la survenance d’un relogement avant ce délai auprès de Madame [Z],

— Dire que pendant ce délai d’un an, aucune procédure d’expulsion ne pourra être diligentée à l’encontre de Monsieur [R] [X],

— Ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 362,41€ jusqu’au départ effectif de Monsieur [X] du logement,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à la condamnation de Monsieur [X] sur le fondement des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Ils exposent que Monsieur [X] est âgé de 62 ans et est sous mesure de curatelle renforcée depuis le 24 avril 2003, mesure renouvelée dernièrement par jugement du 21 février 2022. Ils indiquent que, malgré les nombreuses diligences entreprises afin de trouver un nouveau logement par la mandataire judiciaire chargée du suivi de la mesure de curatelle de Monsieur [X], Madame [O], il se trouve toujours au sein du logement postérieurement à la date du congé notifié par la propriétaire. Ils précisent que Monsieur [X] s’acquitte régulièrement d’une indemnité d’occupation mensuelle auprès de Madame [Z] à hauteur de 362,41€. Ils soutiennent que Monsieur [X] est de bonne foi s’agissant des diligences entreprises pour se reloger ; qu’il a, à réception du congé, immédiatement pris contact avec sa mandataire judiciaire afin d’être relogé à temps dans un logement convenant à ses attentes et à ses besoins. Ils précisent qu’une demande de logement social a été déposée et que Madame [O] a formalisé une demande de contingent prioritaire au service hébergement/ logement de [Localité 9] ; que le 17 avril 2023, le dossier a été reconnu comme prioritaire et qu’il a été transmis au bailleur social AQUITANIS aux fins de proposition de logements sociaux à Monsieur [X]; que le bailleur AQUITANIS a été relancé à de très nombreuses reprises ; que ces relances mensuelles illustrent la prise en compte de la situation urgente de Monsieur [X].

Ils indiquent que le bailleur social AQUITANIS leur a indiqué qu’il n’y avait pas de logement à proposer et n’a plus donné de nouvelles concernant l’avancement de la procédure de contingent prioritaire. Ils soutiennent que Monsieur [X] est encore présent au sein du logement en raison de circonstances extérieures à sa volonté et qu’il n’a d’autres choix d’y résider de bonne foi tant qu’un relogement ne lui est pas assuré. Ils ajoutent que Monsieur [X] a toujours été un locataire exempt de reproches s’agissant du versement mensuel des loyers. Ils sollicitent au bénéfice de Monsieur [X] un délai d’un an pour quitter les lieux au visa des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution au vu de la bonne foi de Monsieur [X] en entreprenant les démarches conduisant à un relogement le plus tôt possible et en s’acquittant d’une indemnité mensuelle correspondant à la valeur du loyer.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un contrat de bail à effet du 1er août 1999 pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement à plusieurs reprises.

Il est constant que Madame [Z] a fait délivrer à Monsieur [X] ainsi qu’à l’AOGPE SA2P LORMONT, par actes d’huissier du 11 janvier 2023, un congé pour vente du logement à effet au 31 juillet 2023.

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il contient l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par la bailleresse dans un délai de six mois. Partant, le congé est valable.

En se maintenant dans les lieux à l’expiration du délai imparti soit depuis le 1er août 2023, Monsieur [X] est devenu occupant sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite à l’égard de Madame [Z] auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Par suite, Madame [Z] est fondée à faire ordonner l’expulsion de Monsieur [X] et de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X], occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023, sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (362,41€ par mois à la date de l’audience).

Il résulte des déclarations des parties que Monsieur [X] règle l’indemnité d’occupation due chaque mois. Partant, cette indemnité sera due, en deniers ou quittances, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [X]

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [X] sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, demande à laquelle s’oppose Madame [Z].

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] et l’AOGPE SA2P LORMONT démontrent avoir effectué une demande de logement social le 20 janvier 2023 ainsi qu’une demande de contingent prioritaire le 20 février 2023. Ils produisent en outre les nombreuses relances adressées à AQUITANIS ainsi qu’à la Préfecture de la Gironde afin d’obtenir une solution de relogement. Il ressort par ailleurs du courriel du 4 décembre 2023 émanant d’AQUITANIS l’absence de proposition de logement, celui-ci ayant de nombreuses demandes à satisfaire.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [X] a d’ores et déjà bénéficié de plus de 15 mois de délais pour quitter les lieux depuis le 1er août 2023 et qu’il ne démontre pas pour autant avoir également effectué des démarches aux fins de trouver un logement dans le parc privé en élargissant sa zone de recherche. Il est constant que Madame [Z], âgée de 76 ans, est aussi pénalisée depuis de très nombreux mois par le maintien de Monsieur [X] dans le bien, bien dont elle ne peut disposer pour le vendre.

En conséquence, au vu des situations respectives des parties, il est justifié de surseoir à l’expulsion en accordant à Monsieur [X] un délai de 2 mois à compter de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] sans comprendre le coût d’un commandement de payer dont il n’est pas démontré qu’il en ait été délivré un à Monsieur [X] étant précisé qu’un tel acte n’est pas un préalable obligatoire dans le cadre d’un congé pour vente.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] à verser à Madame [Z] la somme de 300€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Déclarons valable le congé délivré le 11 janvier 2023 à Monsieur [R] [X] ;

Constatons l’extinction du contrat de bail au 31 juillet 2023 ;

Constatons que Monsieur [R] [X] est occupant sans droit ni titre du logement d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] depuis le 1er août 2023 ;

Condamnons Monsieur [R] [X] à quitter ce logement d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

Autorisons, à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Accordons néanmoins à Monsieur [R] [X] et tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 2 mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et Disons qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

Rappelons que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (362,41€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

Condamnons en deniers ou quittances valables Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT à payer à Madame [V] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons les demandes autres, plus amples ou contraires des parties,

Condamnons Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT à payer à Madame [V] [Z] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamnons Monsieur [R] [X] sous curatelle de l’AOGPE SA2P LORMONT aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION