Tribunal judiciaire de Bordeaux

CABINET JAF 9

N° RG 23/07179 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDF5

N° RG 23/07179 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDF5

Minute n°25/

AFFAIRE :

[Z], [A], [U], [W] [D]

C/

[E], [N] [X]

Grosses délivrées

le

à

M^e Jérôme DIROU

M^e Alrick METRAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

CABINET JAF 9

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe,

Juge aux affaires familiales

assistée de Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 07 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire,

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [Z], [A], [U], [W] [D]

née le [Date naissance 7] 1999 à [Localité 16]

DEMEURANT :

Chez Monsieur et Madame [D]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [E], [N] [X]

né le [Date naissance 3] 2000 à [Localité 17] (Yvelines)

DEMEURANT :

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 14]

représenté par Maître Alrick METRAL de l’ASSOCIATION METRAL ET PENAUD-METRAL, avocat au barreau de BORDEAUX

Tribunal judiciaire de Bordeaux

CABINET JAF 9

N° RG 23/07179 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDF5

FAITS ET PRÉTENTIONS

Monsieur [E] [X] et Madame [Z] [D] ont entretenu une relation.

Par acte notarié en date du 08 février 2022, ils ont acquis un immeuble situé Résidence [Adresse 15] à [Localité 14] (Gironde), moyennant un prêt d’un montant de 231.600€ conclu auprès de la banque [12] dont les échéances actuelles sont de 772,82 € par mois.

Monsieur [E] [X] et Madame [Z] [D] ont conclu un PACS enregistré le [Date mariage 6] 2022 dissout par déclaration conjointe en date du 22 décembre 2022.

Par acte en date du 07 août 2023, Madame [Z] [D] a assigné Monsieur [E] [X] en liquidation de l’indivision existante.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2024, Madame [Z] [D] demande au tribunal de :

— ORDONNER la liquidation et le partage des biens de l’indivision née entre Monsieur [X] et Monsieur [D],

— DÉSIGNER tel notaire qu’il plaira pour procéder à l’établissement d’un projet d’acte et partage avec la mission habituelle et notamment, celle de pouvoir consulter le FICOBA et tous comptes des coindivisaires,

— FIXER l’indemnité dont est redevable Monsieur [E] [X] à l’indivision [X]-[D] à la somme de 900 € par mois pour l’occupation de l’immeuble indivis situé sur la commune de [Localité 14] (Gironde), dont l’adresse est Résidence [Adresse 15] – [Localité 14],

— CONDAMNER Monsieur [X] à lui payer la somme mensuelle de 450 € depuis le 16 janvier 2023,

— CONDAMNER Monsieur [X] à reverser à Madame [D] la moitié des bénéfices AIRBNB perçus depuis le 16 janvier 2023,

— CONDAMNER Monsieur [X] à communiquer la totalité des montants des loyers qu’il a perçus dans le cadre des locations sur la plate-forme AIRBNB et toute autre plate-forme et ce, depuis le 1er janvier 2023 jusqu’au jour des présentes conclusions, sous astreinte de 150 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

— DÉBOUTER Monsieur [X] de toutes ses demandes reconventionnelles,

A TITRE SUBSIDIAIRE ET SI PAR EXTRAORDINAIRE LE TRIBUNAL ORDONNAIT UNE ATTRIBUTION PRÉFÉRENTIELLE À MONSIEUR [X],

— DÉSIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira, à charge pour Monsieur [X] de consigner, afin de déterminer la valeur de l’immeuble, permettant de déterminer la soulte due à Madame [D] au visa des dispositions des articles 832-4 et 829 du code civil,

— CONDAMNER Monsieur [X] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, Monsieur [E] [X] demande au tribunal de :

— Ordonner qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [X] et Madame [D],

— Désigner tel notaire qu’il plaira pour y procéder,

A titre principal,

— Attribuer à titre préférentiel le bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 14], lot 88,

— Fixer la date de jouissance divise au 1er avril 2023 et, à titre subsidiaire au 1er septembre 2023,

— Fixer la valeur du bien immobilier à la somme de 180.000 €,

— Ordonner, en tant que de besoin, une médiation entre les parties,

À titre subsidiaire,

— Débouter Madame [D] de sa demande de fixation d’indemnité d’occupation,

A titre infiniment subsidiaire,

— Fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 420 € due par Monsieur [X] à l’indivision [D]-[X] par mois du 16 janvier 2023 au 31 mars 2023 puis du 1er septembre 2023 à ce jour découlant d’une valeur locative retenue de 700 euros avec décote de 40%,

— Renvoyer les parties devant le notaire en ce qui concerne les comptes d’indivision,

— Fixer une rémunération d’un montant de 100€ mensuel à Monsieur [X] au titre de la gestion des biens indivis de la période d’avril à août 2023,

En tout état de cause,

— Débouter Madame [D] de toutes autres demandes,

— Débouter Madame [D] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [D] à verser à Monsieur [X] une somme de 2.760 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [D] aux dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’ouverture des opérations de liquidation partage

En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.

En vertu de l’article 842 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.

L’article 1364 ajoute que : « si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal».

En l’espèce, la complexité des opérations de liquidation justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage sous la surveillance du juge commis.

Il peut toutefois être au préalable statué sur les points litigieux sur lesquels les parties ont conclu et ont produit leurs pièces.

Sur l’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle légale ne pouvant être demandée que par le conjoint, le partenaire d’un PACS ou tout héritier, la demande présentée par l’un des deux indivisaires d’une indivision conventionnelle ne prévoyant pas elle-même cette attribution ne peut qu’être rejetée. Cependant la jurisprudence admet l’attribution préférentielle en matière d’indivision familiale à condition que l’indivisaire habite le bien indivis à la naissance de l’indivision et au jour du partage, ce qui est le cas en l’espèce.

Cependant, le juge doit tenir compte du risque que l’attribution d’un bien indivis à l’un des copartageants ferait à l’autre, après le partage en raison de son insolvabilité ou des grandes difficultés qu’il aurait à acquitter le paiement des soultes.

Les parties ont acquis le bien immobilier en indivision puis ont conclu un PACS. Monsieur [E] [X] peut donc prétendre à l’attribution préférentielle, puisqu’il l’occupe depuis la séparation.

Néanmoins, les parties sont en désaccord sur la valeur de l’immeuble, Monsieur [E] [X] sollicitant une valeur de 180 000 euros alors que Madame [Z] [D] considère qu’il peut être vendu entre 220 000 et 250 000 euros, de sorte qu’il convient d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise immobilière, avant toute attribution et afin que les parties aient connaissance du montant de la soulte à prévoir.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cette occupation exclusive d’un immeuble indivis par l’un des concubins donne effectivement droit à une indemnité d’occupation pour toute la période concernée au bénéfice de l’indivision toute entière, et non du seul conjoint coindivisaire. S’il s’agit d’un bien immobilier, l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s’il avait été mis en location par exemple.

Il n’est pas contesté que Monsieur [E] [X] est resté dans le bien à la séparation du couple. Celui-ci considère néanmoins qu’il n’en a pas eu la jouissance exclusive, Madame [Z] [D] ayant décidé unilatéralement de quitter le domicile et ayant conservé par-devers elle la télécommande d’accès au portail, notamment sur la période de janvier à mars 2023.

Or, il n’est pas établi que Madame [Z] [D] ait empêché Monsieur [E] [X] de se comporter comme un occupant exclusif de l’immeuble depuis le 16 janvier 2023, ce qui est confirmé par la mise en location du bien sur la plate-forme AIBNB et la perception par lui des loyers, ce qui n’est pas contesté.

Madame [Z] [D] soutient que la valeur locative s’agissant de cette maison d’habitation située à [Localité 14], dans une résidence avec piscine, peut être fixée à 900 € par mois, tandis que Monsieur [E] [X] considère qu’elle doit être de 700 € par mois avant application d’une décote de 40 %.

Au regard de la différence importante des estimations revendiquées par chacune des parties, la mesure d’expertise permettra pertinemment de fixer la valeur locative du bien à compter du 16 janvier 2023.

Sur la date de jouissance divise

En l’état des demandes des parties, il ne peut être fait droit à cette demande de Monsieur [E] [X], qui, s’il n’est pas contesté qu’il rembourse seul les échéances depuis le mois d’avril 2023, reste dans l’incertitude du montant de la soulte à verser à Madame [Z] [D] et de ses capacités de financement, alors que lui-même estimait dans un message du mois d’août 2023 que la maison valait selon lui 215 000 euros.

De sorte que la date de jouissance divise sera fixée à la date la plus proche du partage.

Sur les revenus tirés de la location AIRBNB

Selon l’article 815-9 du code civil, une indemnité due au titre de l’occupation d’un bien indivis, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers dont elle emprunte le caractère, et une indemnité due au titre des fruits et revenus tirés d’un bien indivis, qui est destinée à compenser la perte de ces fruits et revenus, ne peuvent être cumulées.

Dès lors du fait de la jouissance exclusive retenue et donnant droit au versement d’une indemnité d’occupation en compensation, la demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] étant l’occupant exclusif de l’immeuble indivis et Madame [Z] [D] sollicitant à ce titre le paiement d’une indemnité d’occupation, il perçoit seul les revenus qu’il tire de son activité sans avoir à en rendre compte à Madame [Z] [D].

En conséquence, celle-ci doit être déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité de gestion

Monsieur [E] [X] sollicite une indemnité de gestion du bien indivis dont il a la jouissance, au titre de sa mise en location.

L’indivision n’a pas à supporter les choix personnels faits par Monsieur [E] [X] ; de la même façon que Madame [Z] [D] ne peut prétendre au cumul de l’indemnité d’occupation et de la perception des revenus du bien indivis, l’occupant ne peut exiger une indemnité à la charge de l’indivision, alors qu’elle n’en perçoit pas les fruits.

Monsieur [E] [X] doit être débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Les dépens seront employés en frais de liquidation partage.

La solution du litige conduit à rejeter toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [Z], [A], [U], [W] [D] et Monsieur [E], [N] [X] ;

POUR Y PARVENIR :

DIT que Monsieur [E], [N] [X] doit une indemnité d’occupation à l’indivision à compter du 16 janvier 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [E], [N] [X] de sa demande de jouissance divise au 1er avril 2023 et 1er septembre 2023 ;

DÉBOUTE Madame [Z], [A], [U], [W] [D] de sa demande au titre des revenus locatifs du bien indivis ;

DÉBOUTE Monsieur [E], [N] [X] de sa demande d’indemnité de gestion tirée de la location du bien indivis ;

DÉSIGNE pour y procéder Maître [I] [S], notaire à [Localité 13] (Gironde) ;

DÉSIGNE le juge aux affaires familiales du cabinet 9 pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, avec lequel les échanges se feront par lettre simple, adressée en copie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux avocats des parties ;

ORDONNE une mesure d’expertise qui sera confiée à Madame [P] [Y] ép. [J], [Adresse 11] [Localité 8], Expert foncier inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Bordeaux, qui y procèdera après s’être fait remettre tous documents utiles,

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 18] ;

DIT que l’expert devra personnellement remplir la mission qui lui est confiée et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou par transmission électronique ;

DIT qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert pourra se faire assister d’un sapiteur notamment en bâtiment afin d’évaluer la nature des travaux, leur coût et dire dans la mesure du possible leur cause (défaut d’entretien ou travaux) ;

DIT qu’il devra décrire l’immeuble litigieux, préciser s’il est partageable en nature, procéder à son évaluation au regard de l’état du marché immobilier local (vendu libre et vendu occupé), déterminer sa valeur locative à compter du 16 janvier 2023 et au jour le plus proche du partage, procéder à l’évaluation des améliorations dont il aurait été l’objet au regard des justificatifs de travaux qui seront produits par les parties, ou aux éventuelles minorations liées aux désordres affectant l’immeuble ;

DIT que l’expert pourra constater les accords éventuels entre les parties ;

DIT que l’expert déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de 5 mois à compter de sa saisine ;

FIXE à 1500 € la consignation à valoir sur les frais d’expertise qui devra être versée par Madame [Z], [A], [U], [W] [D] à la régie de ce tribunal (Service de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux [Adresse 5] [Localité 9]) dans un délai d'1 mois à compter de la date du prononcé de la décision, sans autre avis du greffe à peine de caducité de la mesure d’instruction ;

DIT que les attributions se feront lors des opérations de partage devant le notaire ;

ENJOINT aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :

— le livret de famille,

— le contrat de mariage (le cas échéant),

— les actes notariés de propriété pour les immeubles,

— les actes et tout document relatif aux donations et successions,

— la liste des adresses des établissements bancaires ou les parties disposent d’un compte,

— les contrats d’assurance-vie (le cas échéant),

— les cartes grises des véhicules,

— les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers,

— une liste des crédits en cours,

— les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;

DIT que le notaire établira avec les parties dès la première réunion un calendrier des rendez vous avec indication des diligences à accomplir par chacune et la date de la transmission de son projet d’état liquidatif au juge commis, avec rappel de dispositions de l’article 1374 du Code de procédure civile, ce calendrier étant communiqué aux parties et au juge commis ;

RAPPELLE que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;

ETEND la mission de Maître [S] à la consultation du fichier FICOBA pour le recueil des données concernant l’identification de tout compte bancaire ou postal ouvert au nom de chacune des parties, ensemble ou séparément aux dates qu’il indiquera à l’administration fiscale chargée de la gestion de ce fichier ;

A cet effet ORDONNE et, au besoin, requiert les responsables du fichier FICOBA, de répondre à toute demande dudit notaire (article L143 du LPF) ;

Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile)

— le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;

— le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions , astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord , désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…) ;

— si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure,étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;

— en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

— la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d’acte ;

— le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’ accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’ aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’ acte ;

— le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties.

Rappel des dispositions de l’article 841-1 du code civil : « Si le notaire commis pour établir l’état liquidatif se heurte à l’inertie d’un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l’indivisaire d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations. »

DIT que les dépens seront employés en frais de liquidation et partage ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux Affaires Familiales et par Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES