N° RG 23/09600 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YON7

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

50G

N° RG 23/09600

N° Portalis DBX6-W-B7H-YON7

AFFAIRE :

La commune de [Localité 8]

C/

L’association MONTALIER

[L]

le :

à

SELARL CABINET COUDRAY SOCIETE D’AVOCATS

SELARL LEX URBA [T] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025, délibéré prorogé au 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

La commune de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL CABINET COUDRAY SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

L’association MONTALIER

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juillet 2023 reçu par Maître [K] [S] notaire à [Localité 7], les consorts [M] ont consenti à l’association MONTALIER une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9], parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour un prix de 660 000 euros outre 22 000 euros de frais de négociation dus par le bénéficiaire.

Maître [R] [P], notaire à [Localité 7], a notifié à la commune de [Localité 8] une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 27 juillet 2023 reçue en mairie le 1er août 2023.

La commune de [Localité 8] n’a pas exercé son droit de préemption.

Par acte authentique en date du 16 novembre 2023, les consorts [M] et l’association MONTALIER ont réitéré la promesse du 27 juillet 2023.

Invoquant l’engagement de négociations sur la rétrocession du bien acquis par l’association MONTALIER à la commune, préalablement à la réception de la DIA et la rencontre des volontés des parties avec un accord sur la chose et sur le prix et reprochant à l’association MONTALIER d’opposer un refus imprévu et tardif de conclure le contrat de vente en sa faveur, la commune de SAINT-SELVE l’a assignée en vente forcée et subsidiairement en indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant exploit délivré le 16 novembre 2023, publié au service de la publicité foncière de LIBOURNE I le 11 décembre 2023.

Par décision du 13 février 2024, au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, qui n’a pas abouti à un accord.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, la commune de [Localité 8] demande, au visa des articles 1112, 1240, 1241, 1582, 1583 et 1589 du code civil, de voir :

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture,

— à titre principal, ordonner la vente forcée à son profit de l’ensemble immobilier cadastré section B parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4].

— à titre subsidiaire, condamner l’association MONTALIER à lui verser la somme de 201 700 euros, montant à parfaire, à compléter et actualiser, en réparation du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers.

— débouter l’association MONTALIER de toutes ses demandes.

— condamner l’association MONTALIER à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699.

Suivant conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, l’association MONTALIER demande, au visa des articles 1582 et suivant du code civil, L.210-1 et L.300-1 du code de l’urbanisme, R.213-7 et R.213-8 du code de l’urbanisme, 1140 et 1143 du code civil, 1240 du code civil, de voir :

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— débouter la commune de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice ;

— condamner la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire en ce qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Par application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, à la demande des parties et afin de respecter tant les droits de la défense que le principe du contradictoire, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 21 mars 2025 afin d’accueillir les écritures et pièces produites postérieurement et de prononcer une nouvelle clôture au jour des plaidoiries le 20 mai 2025.

Sur les demandes de la commune de [Localité 8]

Aux termes des dispositions de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La commune de [Localité 8] fait valoir qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre les parties ; que cet accord résulte des échanges écrits entre la commune et le directeur, puis le président de l’association MONTALIER ; que la délibération du conseil municipal du 25 septembre 2023 mentionne avec précision les caractéristiques essentielles de la vente, sur lesquelles l’association MONTALIER a fait part de son accord de façon non équivoque ; que la rencontre des volontés des parties est manifeste et les consentements échangés entre les parties de sorte que la vente est parfaite.

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L’association MONTALIER soutient que le processus contractuel dont se prévaut la commune de [Localité 8] s’inscrit en violation des dispositions d’ordre public, cette dernière ayant préféré s’affranchir du cadre légal de la préemption pour prendre directement contact avec elle, après réception de la DIA, pour exercer un véritable chantage judiciaire conditionnant la conclusion d’une promesse de vente au non-exercice du droit de préemption ; que son conseil d’administration, seul compétent pour consentir à des actes de disposition, n’a pas consenti à la signature de la promesse de vente et qu’il n’y a eu aucune rencontre des volontés de sorte qu’aucune vente ou promesse de vente n’a pu valablement se former ; que la prétendue rupture abusive des pourparlers n’est pas démontrée.

La commune de [Localité 8] produit, au soutien de sa demande de vente forcée, la délibération de la séance du conseil municipal du 25 septembre 2023 et un projet de promesse de vente du bien litigieux par l’association MONTALIER à son profit.

S’il ressort de la délibération du conseil municipal la preuve de sa décision de se porter acquéreur de la propriété litigieuse au prix de 682 000 euros si l’ensemble des travaux n’est pas effectué par l’association MONTALIER, 870 000 euros tous travaux effectués, la vente devant intervenir au plus tard en juin 2025 avec une jouissance immédiate et totale de la parcelle B203 au bénéfice de la commune et signature d’une convention ad hoc entre les parties pour définir les modalités d’utilisation de la parcelle B [Cadastre 3], et d’autoriser le maire ou son représentant à signer tout acte relatif à ladite acquisition et notamment le compromis à intervenir en la forme administrative ou à procéder à cette acquisition par acte notarié, il ne ressort de cette pièce qui n’engage que son auteur, pas plus que du projet de promesse de vente qui n’est ni daté ni signé, aucune preuve de l’accord de l’association MONTALIER sur les conditions de la vente et de son engagement à passer une telle vente.

Par suite, la commune de [Localité 8] ne rapportant pas la preuve de la réunion des conditions nécessaires à la vente à savoir un accord sur la chose et le prix, elle sera déboutée de sa demande en vente forcée.

La preuve de pourparlers entre les parties n’étant pas plus rapportée dès lors que les prétendus échanges écrits avec le directeur puis le président de l’association MONTALIER qu’elle cite dans ses écritures ne sont pas produits, la commune ne peut valablement se prévaloir d’une rupture abusive des pourparlers pour réclamer l’indemnisation d’un préjudice revendiqué, sans pièce justificative au soutien, à une somme de 201 700 euros soit près de 30 % du prix de la vente sans travaux.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande indemnitaire de l’association MONTALIER

La défenderesse soutient que l’attitude fautive de la commune engage sa responsabilité et qu’elle doit être condamnée à l’indemniser du préjudice qu’elle lui cause en l’ayant contrainte à se défendre en justice et en l’ayant placée face à des difficultés et un chantage inadmissible.

La commune de [Localité 8] réplique que ne sont établis ni le principe ni même l’étendue du préjudice invoquée, pas plus que l’existence d’une faute ni même d’un lien de causalité reliant la faute supposée au préjudice invoqué.

Si elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice retranscrivant des SMS échangés entre son représentant et un représentant de la commune les 20, 23 et 26 octobre 2023, dans lesquels le représentant de l’association s’inquiète du délai de signature du permis de construire pour ses travaux et le représentant de la commune évoque l’urgence de la délibération du conseil d’administration et de la signature de la promesse, elle ne rapporte pas la preuve des agissements qu’elle reproche à la commune ni celle du préjudice dont elle se prévaut.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la commune de [Localité 8] à payer à l’association MONTALIER, contrainte d’exposer des frais pour assurer la défense de ses droits devant la présente juridiction, une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la commune de [Localité 8] sera condamnée aux dépens.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter sur le fondement de l’article 514-1 du même code contrairement à la demande de la défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 mars 2025 et PRONONCE une nouvelle clôture au 20 mai 2025 ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 8] de toutes ses demandes ;

DÉBOUTE l’association MONTALIER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la commune de [Localité 8] à payer à l’association MONTALIER la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la commune de [Localité 8] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT